Hoe banken in de VS van de kredietcrisis profiteren

Deze post laat zien hoe banken in de VS vele miljarden aan de kredietcrisis hebben overgehouden, zoals te lezen is in een bloedstollend verslag in de New York Times

Het titelblad van de New York Times.publicatie over de nasleep van de zogenaamde kredietcrisis

In de VS heeft het gemak waarmee banken hypotheken verstrekten tot de kredietcrisis geleid. Wereldwijd moesten overheden de banken met miljarden belastinggeld overeind houden.

In de VS heeft het huisvestingsprobleem een ​​extra bittere dimensie. Miljoen eigenaren van huizen verloren hun eigendom tijdens de kredietcrises. Op verzoek van de banken stonden deurwaarders binnen de kortst keren voor de deur van degenen die hun hypotheek niet meer konden betalen. De meesten daarvan hadden in de voorliggende jaren een huis gekocht met een op het oog zeer voordelige hypotheek.  Het ging vooral om gekleurde mensen uit de lagere middenklasse, voor wie een eigen huis daarvoor niet was weggelegd en weinig financiële reserve hadden. De banken kwamen zo in het bezit van miljoenen huizen.

Na de crisis begonnen tientallen private equity firma’s met kortingen van 30 tot 50 procent panden van uitgezette bewoners op te kopen en te verhuren. Al tegen 2016 was 95 procent van de noodlijdende hypotheken in de boeken van Fannie Mae en Freddie Mac geveild aan Wall Street-investeerders. Hiermee was een meer dan lucratieve business gecreëerd: Verhuur van eengezinswoningen. Door deze transactie verschoof een totale waarde van $ 60 miljard deels in contanten naar de banken en in de vorm van onroerend goed naar de nieuwe eigenaren, die ineens mega-huisjesmelker werden. In een aantal gevallen verhuurden zij de huizen aan de voormalige eigenaren. Deze waren aanzienlijk duurder uit omdat de vastgoedprijzen gestaag stegen en de verhuurders het nodige rendement uit hun investering wilden halen.

In elk beschaafd land zou de overheid huiseigenaren hebben gesteund hij de herstructurering van slechte hypotheken of hun hebben geholpen hun kredietwaardigheid te herstellen. In plaats daarvan heeft de Amerikaanse regering de overdracht van rijkdom van burgers naar private equity-bedrijven vergemakkelijkt.

Nadien hadden de hypotheekbanken in de VS de smaak goed te pakken.  Er was een miljoenen business gecreëerd, die voor de kredietcrisis niet bestond, namelijk de verhuur van eengezinswoningen in de suburbs.  

Hiermee hebben de ‘wolven van Wallstreet’ de woningmarkt totaal ontwricht. De gemiddelde prijs van een woning is in de periode 2000 – 2020 gestegen van vier tot achtmaal het modale inkomen. Huisjesmelders verleiden bewoners om afstand te doen van hun huis met alle bijkomende zorgen. Het zijn bovendien vooral zwarte wijken waarop beleggers hun pijlen richten. Hier is inmiddels gemiddeld 30% van alle woningen door beleggers gekocht. New York City spant de kroon met meer dan de helft van alle verkochte particuliere woonhuizen. Meestal worden deze huizen gesplitst en tegen hoge prijzen verhuurd. Ook in Nederland zijn trouwens opkopers van huizen actief.

Daarnaast zijn banken zijn er als de kippen bij gebleven om huiseigenaren die de hypotheek niet kunnen betalen uit het huis te zetten. De overheid legde hen geen strobreed in de weg, tot aan de coronapandemie. Opnieuw konden miljoenen bewoners de hypotheeklasten niet mee betalen. Er kwam, zeer tegen de zin van de republikeinen, een moratorium op huisuitzetting dat nog maar met grote moeite in stand kan worden gehouden en ongetwijfeld zal worden versoepeld. Dan breken opnieuw gouden tijden aan voor baken, speculanten en huisjesmelkers.

Beviel deze post? In het e-boek Dossier Leefbaar wonen tref je veel vergelijkbare informatie aan op het gebied van wonen en de woonomgeving. Je kunt het e-boek hier downloaden.

Kunnen woningzoekenden opgelucht adem halen?

Deze week publiceert de minister de Jonge een uitwerking van zijn plannen voor de realisering van meer betaalbare woningen. In deze post noem ik alvast een aantal punten waarover tot nu toe onduidelijkheid bestaat en die hij hopelijk gaat verhelderen.

Versnellen procedures

Het gebrek aan betaalbare woningen heeft volop aandacht en goede voornemens zijn er volop. Nu nog aan de slag…. Het doel is de komende jaren gemiddeld 100.000 woningen per jaar te bouwen en de doorlooptijd tussen planvorming en realisatie te verkorten. Dat laatste zal niet meevallen. Mogelijk bieden flexwoningen (die nadien toch niet zo ‘flex’ blijken te zijn) uitkomst.

Middeninkomens

Een belangrijke verbetering is een aanzienlijk groter aanbod van huurhuizen in wat nu nog de vrije sector heet en waarvan de huren beschermd zullen worden. De grote vraag is hoe het puntenstelsel voor huizen tussen €700 en €1000 gaat uitzien en of dit gaat leiden tot een daling van de huur van deze huizen die nu veel te hoog is.

Speculatie bemoeilijken

Aanvullende maatregelen om speculatie tegen te gaan zijn wenselijk, zoals het verbod om huizen als beleggingspand te kopen, afschaffen van beleggingshypotheken en invoering van de verplichting dat kopers zelf in het gekochte huis te gaan wonen. Ook moet paal en perk worden gesteld aan omzeilen van het woningwaarderingsstelsel door huizen ‘gemeubileerd’ te verhuren. Gaat de Minister zo ver?

Laagste inkomens

Qua aantal neemt de huizenvoorraad voor lagere inkomens niet aanzienlijk toe. Het valt te bezien of de plannen de onaanvaardbaar lange wachttijden kunnen verkorten. Dit gebeurt alleen als een deel van de huurders doorstroomt naar een voormalige vrije sector huurwoning. Kan de Minister dit nog verder stimuleren?

Kijken naar de vraag

De Minister is van plan om meer te kijken naar de aard van de woningbehoefte. Dan zal ongetwijfeld blijken dat er veel meer vraag is naar relatief kleine eenheden. Een deel daarvan is bestemd voor ‘kwetsbare personen’ en vereist vormen van begeleiding. Daarnaast is er vooral in de centra van de grote steden behoefte aan studio’s en mogelijkheid tot cohousing. Het aanbod van grondgebonden eengezinshuizen zal de komende jaren snel groeien als huizen die nu nog door ouderen worden bewoond beschikbaar komen. Neemt de Minister deze inzichten op het gebied van woningbehoefte over?

De omvang van de vraag

Het is verstandig om een slag om de arm te houden voor wat betreft de omvang van de vraag naar woningen en om welk type woningen het gaat. Het tekort van 900.000 wooneenheden is uit de losse pols berekend. Mijn indruk is dat de Minister te zeer is gefixeerd op nieuwbouw, terwijl door splitsing van bestaande huizen en gebouwen voorzien kan worden in een groot aantal van wooneenheden. Ik ben benieuwd naar de ambities van de Minister op dit vlak.

Kopen of huren

Met schrik lees ik dat de Minister nog steeds de mogelijkheid wil bieden aan bewoners van corporatiewoningen om deze woning te kopen.  Meer in het algemeen zou het beleid moeten zijn om voor kopers of huurders een gelijk speelveld te creëren, wat betekent dat kopers een deel van hun voordelen gaan verliezen en huurders minder geld kwijt zijn zodat beide al dan niet aan vermogensopbouw kunnen doen.  Maar los daarvan vind ik dat corporatiebezit niet versnipperd moet worden; dit bemoeilijkt onderhoud en beheer van deze woningen en de uitvoering van maatregelen om deze woningen energie-neutraal te maken. Dit wordt en heet hangijzer.

Een gapende kloof dreigt….

De laatste jaren zijn er waanzinnige prijzen voor koophuizen betaald. Deze prijzen stijgen ver uit boven wat een huis waard is op basis van taxatie of alleen al het toepassen van de woningwaarderingsmethodiek. Als het totale huizenaanbod gaat stijgen en speculatie aan banden wordt gelegd, dan zullen de koopprijzen verder dalen. Voor recent gekochte met een hoge hypotheek belaste woningen kan dit uitlopen op een drama. Ik verwacht niet de de Minister hier wat aan wil, kan of zal doen.

Regierol

Dat de overheid de regierol naar zich toetrekt is een ‘must’. Ik ben wel benieuwd of alle particuliere beleggers zich zonder slag of stoot zullen neerleggen bij de rol die hen wordt toegedacht. Dat geldt minder voor de institutionele beleggers, wier bijdrage onmisbaar is, maar vooral voor hedgefunds en andere zelfstandigen die goud geld verdienen aan speculatie en verhuur. Ik ben benieuwd hoe de Minister zijn regierol invult en beleggers een passende rol geeft.

De stappen de Minister voorbereidt gaan verder dan menigeen tot voor kort mogelijk had gehouden. Het is te hopen dat de overheid deze voornemens in slagvaardig beleid kan omzetten, dat in sommige opzichten nog consequenter wordt, dan we nu al weten.

Beviel deze post? In het e-boek Dossier Leefbaar wonen tref je veel vergelijkbare informatie aan op het gebied van wonen en de woonomgeving. Je kunt het e-boek hier downloaden.

Woningnood = marktdenken

Iedereen die zoekt naar een betaalbaar huis weet dat de wachttijd voor een huurwoning in de sociale sector minimaal tien jaar is. Dit geldt in veel landen. Niet allemaal. Deze post laat zien dat landen waarvan de overheden na 1980 het marktdenken hebben omarmd de grootste woningnood kennen.

Alt Erla (links) en Karl Marx hof (rechts) in Wenen

Wonen in de stad wordt steeds meer een voorrecht voor het rijkere deel van de bevolking. Daarbij besteedt meer dan een miljoen Nederlanders veel meer dan het maximaal wenselijk geachte percentage van hun inkomen (40%) aan huisvesting, nutsvoorzieningen en vervoer. Voor Amerikanen geldt dit in nog extremere mate.

Betaalbaar, gezond, veilig en zeker wonen is een mensenrecht en dat wordt op steeds grotere schaal geschonden.

Het tekort aan betaalbare woningen neemt ook buiten Nederland toe. In de VS neemt het zelfs dramatische vormen aan. Zo’n 40 miljoen burgers lopen het risico uit hun huis te worden gezet, omdat ze de huur of de aflossing van de hypotheek niet meer kunnen betalen. De situatie in Oostenrijk is gunstiger en dat is geen toeval. De stad Wenen investeert 1% van de belastingopbrengst in volkshuisvesting, waarvan 80% van de inwoners gebruik kan maken. De huurprijs ligt om en nabij 6 euro m2 per maand en de gemiddelde wachttijd is 14 maanden (in Amsterdam 14 jaar). De stad maakt er een ere zaak van om ook in architectonisch opzicht de hoogste standaarden te hanteren als het om volkshuisvesting gaat.  Complexen als Alt Erlaa en Karl Marx-hof zijn daar voorbeelden van.

De teloorgang van de volkshuisvesting

Tussen beide wereldoorlogen en nog geruime tijd daarna verschilde de situatie in Nederland niet wezenlijk van die in Wenen.  Onder de bezielende leiding van onder andere wethouder Floor Wiebaut kwamen er in Amsterdam ‘luxe’ wooncomplexen voor de werkende bevolking tot stand zoals het Schip, ontworpen door De Klerk. Ook elders en na de Tweede Wereldoorlog lieten meer dan 1000 woningbouwverenigingen zich gelden 

Dat aan deze situatie een einde kwam is geen optelsom van onvoorziene gebeurtenissen, zoals de toename van het aantal huishoudens en groeiende vraag naar woningen. Deze was in de naoorlogse periode aanzienlijk groter. 

Er liggen bewuste beleidskeuzen aan ten grondslag.

De belangrijkste was dat overheden vanaf de jaren ’80 van de vorige eeuw een terugtrekkende beweging in de volkshuisvesting maakte en de bouw van sociale woningen steeds meer overliet aan de markt.

In plaats van een voldoende aanbod van betaalbare huurwoningen te garanderen stimuleerden regeringen de aanschaf van een koophuis. In het Verenigd Koninkrijk kende Margret Thatcher huurders het recht toe om de (sociale) huurwoning waarin ze woonden te kopen. Het gevolg was dat de woningcorporaties 2,5 miljoen woningen moesten verkopen. Overigens is inmiddels 40% daarvan opgekocht door investeerders, die deze huizen tegen een veelvoud van de oorspronkelijke huurprijs verhuren aan wie zich dat kan permitteren. In Nederland hebben de woningcorporaties tussen 2009 – 2020 ruim 200.000 woningen verkocht. In Amsterdam ging het om ruim 30.000 woningen, ondanks het nijpend tekort aan sociale woningen.

Nu wil de overheid het opgelopen tekort aan woningen gaan inlopen. Los van de vraag of zo veel bouwen wel mogelijk is, gaat dit alleen lukken als tegelijkertijd de woonlasten omlaag gaan. Dat is misschien nog wel een lastigere opgave dan het bouwen van huizen.

Bij het schrijven van deze post heb hierbij dankbaar gebruik gemaakt van het boek Uitgewoond van de stadsgeograaf Cody Hochstenbach, die al jarenlang onderzoek doet naar de woonsituatie van minder bedeelde groepen.

Beviel deze post? In het e-boek Dossier Leefbaar wonen tref je veel vergelijkbare informatie aan op het gebied van wonen en de woonomgeving. Je kunt het e-boek hier downloaden.

Een leefbare buurt begint bij een menswaardig bestaan

De overheid geeft al tientallen jaren miljarden uit om de leefbaarheid van zogenaamde probleemwijken te vergroten. Met weinig resultaat. Deze post gaat dieper in op het in mijn ogen verkeerde uitgangspunt van het beleid.

Ontwikkeling gemiddelde score leefbaarometer 2002 vanuit de positie 2020 gezien (bron: Leefbaarheid in Nederland 2020

Vrijwel elke beleidstekst noemt de eenzijdige bevolkingssamenstelling van buurten en wijken als oorzaak is van de zwakke leefbaarheid. Meer variëteit in het woningbestand zou daarom de sleutel tot verbetering van de leefbaarheid zijn. Integratie door differentiatie, zo heet dat.  De veronderstelling is dat er tussen de kansarme groepen en de nieuwe middenklasse-inwoners contacten ontstaan en dat de eerste zich optrekken aan de nieuwkomers 

Nu het wijkenbeleid terug lijkt van weggeweest, is het raadzaam stil te staan bij het effect van het differentiatiebeleid. Was het wel zo effectief?

In zeker opzicht wel. Het beleid in de periode 1990 – 2010 heeft geleid tot wat wordt genoemd versterking van de stedelijke woonmilieus. Dit houdt in dat de aantrekkingskracht van de stad voor hogere- en middeninkomens is toegenomen, de kwaliteit van de woonomgeving gemiddeld is verbeterd en de criminaliteit is verminderd. In veel ‘aandachtswijken’ is het gemiddelde inkomen gestegen omdat midden- en hogere inkomensgroepen hun weg daarheen gevonden hebben. 

Uit deze studies blijkt ook dat de differentiatie van de woningvoorraad zelden een positieve impact had op de kwaliteit van het leven van de oorspronkelijke bewoners, noch op de sociale cohesie in de buurt en vaak zelfs een negatieve. Deze bewoners werden over een groter gebied verspreid en sociale contacten gingen teloor.

Om de kwaliteit van het leven van de oorspronkelijke bewoners te verbeteren moet hun probleem op de juiste wijze worden benoemd.

Dit is eerder hun achtergestelde maatschappelijke positie dan de kwaliteit van de leefomgeving.

De achtergestelde positie uit zich in armoede, een marginale positie op de arbeidsmarkt, gebrek aan erkenning, financiële afhankelijkheid en vaak in discriminatie, depressiviteit, problemen in de relationele sfeer en met kinderen en soms in ruzie met buurtgenoten, drank- en drugsmisbruik en criminaliteit. Niet te vergeten zijn (geestelijke) gezondheidsklachten. Mensen in armoede leven gemiddeld zeven jaar korter.

Reinout Kleinhans stelt daarom dat we niet in de eerste plaats zitten te wachten op een nieuw wijkenbeleid: Arme wijken zijn de vindplaats van achterstanden, maar lang niet altijd de oorzaak daarvan.

De sleutel tot een oplossing ligt bij baanzekerheid en/of een menswaardig inkomen.  

In de tijd dat de ‘paarse kabinetten’ op grote schaal banen creëerde (Melkertbanen) was deze oplossing in zicht, maar de filosofie van de terugtredende overheid heeft deze aanpak doen verdwijnen. 

Gelukkig krijgt armoede steeds meer aandacht, anders dan het afkopen of camoufleren ervan door toelagen en voedselbanken. Een voorbeeld is de ‘armoedecoalitie’ in Utrecht. Deze geeft maakt noden van mensen met een laag inkomen zichtbaar en zet zich in voor oplossingen ervan. 

Parallel daaraan is er uiteraard ook het nodige te doen om de woon- en leefomgeving van deze groep te verbeteren en te verfraaien. Afbreken van huizen en deze vervangen door duurdere huizen voor middengroepen draagt hiertoe niet bij.

Beviel deze post? In het e-boek Dossier Leefbaar wonen tref je veel vergelijkbare informatie aan op het gebied van wonen en de woonomgeving. Je kunt het e-boek hier downloaden.

Slums. Hoe verder?

Deze post illustreert de meest succesvolle aanpak van de verbetering van de leefbaarheid van slums, namelijk ‘upgrading’ in plaats van afbraak en herplaatsing van de bevolking elders.

Impressies van upgrading in Bario 31, Buenos Aires, Argentinië

Om de huisvesting van slumbewoners te verbeteren is hun betrokkenheid essentieel.  Dit valt in de praktijk niet mee omdat het om een zeer gevarieerde groep gaat, variërend van naar verhouding draagkrachtige personen die een paar huizen bezitten en verhuren, tot clans met een duidelijke hiërarchie en ook criminele groepen die baat hebben bij de status quo.  Dan zijn er ook nog grondbezitters, waartoe veel lokale politici behoren.  De meeste slumbewoners willen het liefst blijven wonen, hun huizen zelf opknappen als ze uitzicht hebben op een langdurig legaal gebruik van hun stukje grond. Ook betere voorzieningen (water, elektriciteit, sanitair, onderwijs en gezondheidszorg zijn prioriteiten.

Een goed voorbeeld is Bario 31, een slumgebied dat tegen het centrum van Buenos Aires ligt. De fotocollage geeft een beeld van het resultaat. Uitgangspunt was om het gebied te blijven bestemmen voor de huidige bewoners en er een reeks verbeteringen aan te brengen. Deze omvatten legalisering van het verblijf, aanleg van basale voorzieningen (elektriciteit, verlichting, water en riolering) en de bouw van scholen en gezondheidscentra. Bewoners konden een lening krijgen met een looptijd van 30 jaar om hun huis te verbeteren. De gemeente heeft aan de rand van het gebied 1200 nieuwe huurwoningen gebouwd voor wie daar de voorkeur aan gaf. Ook omdat er sowieso minder plaats was door de bouw van scholen en andere voorzieningen. Verder biedt de gemeente beroepstrainingen en geeft ze vergunningen af voor het uitoefenen van bedrijvigheid, binnen en buiten het gebied.  Alleen de huidige bewoners kunnen voor 30 jaar gebruiksrecht krijgen voor de grond om gentrificatie tegen te gaan. Dit alles gebeurde in nauw overleg met bewonerscomités.

De bovenstaande afbeeldingen stemmen mij optimistisch. Ze tonen betere huisvesting, de aansluit bij de leefgewoonten van de bewoners en die de sociale verhoudingen in de buurt respecteert. Vooral belangrijk is het beroep op zelfredzaamheid en inzet van de bewoners . Dit in tegenstelling tot de in mijn ogen weerzinwekkende beelden van hoogbouw in het kader van de slum rehabilitation housing (zie mijn vorige post).

Het succes van deze aanpak is afhankelijk van participatie door de gemeenschappen binnen de slums en projectleiding die oog heeft voor de wensen en belangen van bewoners.

Het is een gecompliceerde aanpak die vele jaren kan duren en veel geduld en toewijding vraagt van alle betrokkenen. Er zijn inmiddels de nodige resultaten te zien, zoals in het al genoemde Barrio 31-project maar ook in India, in delen van het slumcomplex Orangi (Pakistan) en in Indonesië en Vietnam.

Beviel deze post? In het e-boek Dossier Leefbaar wonen tref je veel vergelijkbare informatie aan op het gebied van wonen en de woonomgeving. Je kunt het e-boek hier downloaden.

Slums gaan de hoogte in

Deze post gaat over het verwijderen van slums in India door herhuisvesting van de bewoners. Politici zien dat als een oplossing; veel bewoners niet.

Slum rehabilitation housing nabij Mumbay

In veel landen zit de politiek met de handen in het haar als het om slums gaat. Meer nog dan veel bewoners zelf. Eerst werden ze genegeerd, toen brak de fase van de gewelddadige ontruimingen aan, gevolgd door ambitieuze plannen om de bewoners te herhuisvesten. In India gebeurt dit als onderdeel van het streven naar een ‘toekomst zonder slums’. In Mumbai alleen al zijn in 2004 naar schatting 300.000 – 450.000 mensen uit slumgebieden verplaatst naar speciaal voor hen gebouwde hoogbouw. In Delhi betrof het 200.000 van de 3 miljoen slumbewoners van die stad. De reden hier was het vrijmaken van land voor de spelen van het Gemene Best in 2010.

De staat Mahatashtra was in 1995 begonnen met de bouw van ‘slum rehabilitation housing’ (SRH). Het betreft hoogbouw, oplopend tot 20 verdiepingen (Zie afbeelding).

Deze gebouwen worden door investeerders gebouwd, die beloond worden met een deel van het grondgebied van een voormalige slum, dat ze commercieel kunnen bebouwen. 

Ronita Bardham, onderzoeker aan de Universiteit van Cambridge heeft studie maakt van dit project. Het project verbetert de drinkwatervoorziening en het sanitair, maar een groot probleem zijn de vochtigheid en toenemende hitte, ondanks de open constructie van de huizen.  Bovendien is de kwaliteit van de woningen slecht. 

Een ander probleem is dat het leven in deze nieuwe omgeving de sociale netwerken die in de loop van de jaren zijn ontstaan doorbreekt: “SRH has taken the flexibility out of crucial spaces,” schrijft ze. ‘Cultural norms haven’t been translated into the design and the livability factor has been lost. When design doesn’t respond to the social network, people start getting alienated. This seems to have been completely overlooked in the policy’s development”.  Voorts is geen rekening gehouden met de bedrijvigheid van de bewoners. Hiervoor is in de nieuwe ‘verticale slums’ geen plaats. De meerderheid van de bewoners zou veel liever in de oude slumgebieden zijn blijven wonen, maar dan met betere voorzieningen, eigendomsrechten en wat geld om hun huizen op te knappen. Dat lijkt ook de toekomst te worden, maar daarover een volgende keer meer.

Beviel deze post? In het e-boek Dossier Leefbaar wonen tref je veel vergelijkbare informatie aan op het gebied van wonen en de woonomgeving. Je kunt het e-boek hier downloaden.  

De stoelendans van de huisvesting

Veel mensen zijn op zoek naar een plek om gelukkig en veilig te zijn. Maar als ze die gevonden hebben stijgt de huur en moeten ze weer vertrekken. New York spant de kroon, waar grote groepen binnen een generatie meermaals hun toevlucht elders moesten zoeken. Daarover gaat deze post

Harlem, gezien vanaf het oude fort in het Central Park, New York Public Library 

Migratie is niet alleen een beweging van plattelandsbewoners naar de stad of tussen steden. Dat dit een kwestie van geld is gaat op voor de hele wereld, ook voor Amsterdam, Kopenhagen en Barcelona, ​​steden met een vooruitstrevend imago maar met een chronisch gebrek aan betaalbare woningen. 

Neem de Harlem in New York. In 1910 was de bevolking van Central Harlem ongeveer voor 10% zwart. In 1930 was dat 70%. In de jaren 1920 en 1930 was Centraal en West Harlem het middelpunt van de Harlem Renaissance en heette het Heaven en Black Mecca. Kort daarna werd de buurt hard getroffen door de Grote Depressie. De armoede hield de navolgende decennia aan. In de jaren zeventig verlieten bewoners die aan de armoede konden ontsnappen de buurt, op zoek naar betere scholen en huizen en veiliger straten en nam de armoede verder toe. Het gemeentebestuur begon in 1985 zijn eigendommen in Harlem openbaar te veilen, wat het begin was van een enorme gentrificatie, wat vooral snel stijgende huur betekende en daling van het aandeel van de zwarte bevolking van 87,6% tot 54,4% in 2010. Degenen die de stijgende huur niet konden betalen, verruilden Harlem voor de Bronx of Brooklyn. Hier gebeurt al enige tijd hetzelfde. Queens is nog een optie, maar velen verlaten de stad, wat door de coronapandemie nog eens is versterkt. Een substantiële groep die huur of hypotheek niet meer kan betalen, wordt uit huis gezet. De cijfers zijn verbluffend: alleen al in 2016 werden er volgens onderzoekers van de Princeton University in de VS ongeveer 2,3 miljoen huisuitzettingen aangevraagd bij Amerikaanse rechtbanken.

In de naoorlogse periode waren betaalbare huizen in Europa ook schaars en moesten jonge stellen jaren wachten voordat er een huis beschikbaar kwam. Om de huizencrisis na de oorlog te bedwingen, hebben regeringen de bouw van huizen aangejaagd en kwamen er op grote schaal goedkope huizen beschikbaar. Toen kon dat. Aan deze relatief gunstige situatie is de laatste decennia van de 20ste eeuw een einde gekomen. Daarvoor zijn veel redenen. De belangrijkste reden is, zoals ik in een volgende post nog zal laten zien, de overheid zelf. 

Beviel deze post? In het e-boek Dossier Leefbaar wonen tref je veel vergelijkbare informatie aan op het gebied van wonen en de woonomgeving. Je kunt het e-boek hier downloaden.

Vanuit het perspectief van complexiteit kijken naar het huisvestingsvraagstuk

Ik schrijf al geruime tijd over de humane stad. En ik publiceerde ook over de slimme stad, de deelstad, de veerkrachtige en de inclusieve stad. Maar het gebruik van simplificerende adjectieven stuit me steeds meer tegen de borst. In deze post leg ik uit waarom.

Sloop goede woningen in de Rotterdamse Tweebosbuurt

Slimme steden bestaan niet, maar ook alle andere adjectieven zijn per definitie eenzijdig. In plaats daarvan voel ik er meer voor om steden vanuit een complexiteitsperspectief te benaderen.  De complexiteitsbenadering gaat ervan uit dat de eigenschappen van de steden het onvoorziene en vaak ongewilde resultaat zijn van een eindeloos aantal interacties tussen mensen met uiteenlopende bedoelingen, invloed, denkbeelden, macht en bindingen, een proces dat vaak emergentie wordt genoemd. Wie vanuit het perspectief van complexiteit naar steden kijkt, ziet een Babylonisch aandoende discussie over problemen, het benoemen ervan en hun oplossing. Problemen zijn bijvoorbeeld: een deel van de bewoners is slecht gehuisvest, het verkeer loopt vast en de arme wijken langs de rivier overstromen steeds vaker. Als er al overeenstemming is over de aanpak van zo’n probleem, dan betekent dat geenszins dat een oplossing in het verschiet ligt. Omdat veel problemen onderling samenhangen maar onze kennis verkokerd is, zien we die samenhang niet en is de gekozen oplossing niet effectief. 

Dit is de eerste aflevering van een reeks korte posts over uiteenlopende aspecten van huisvesting, variërend van betaalbare woningen, suburbs, yimbyism, new urbanism en slums.

Het ligt voor de hand om gebrek aan voldoende woningen in eerste instantie te willen oplossen door meer woningen te bouwen. Maar helpt dat? Als die nieuwe woningen ook onbetaalbaar zijn, schieten de meeste mensen daar niets mee op. Wat ons tevens te doen staat, is te bekijken of er meer aan de hand is? Bijvoorbeeld armoede of ongelijkheid of winstbejag en een excessief gebruik van de ruimte. Maar ook de juistheid van denkbeelden van politici. Als dat zo is, zal de manier waarop het probleem eerder was geformuleerd veranderen en daarmee ook de oplossingsrichting. Bijvoorbeeld door de vraag te beantwoorden waarom de prijs van het wonen zo snel is opgelopen, er goede woningen worden afgebroken, of er zo veel mensen zijn die geen huis kunnen betalen.  Maar ook wat de gevolgen voor de natuur zijn als we zonder verder te kijken dan onze neus lang is overal nieuwbouw plannen. Pas als een probleem vanuit verschillende invalshoeken wordt benoemd en herbenoemd komt een volwaardige oplossing in zicht. In het geval van huisvesting zijn dat in elk geval de maatschappelijke positie van de bewoners, de werking van het marktmechanisme, de waan van de politiek en het beslag van de bouwplannen op grondstoffen en ruimte.

Beviel deze post? In het e-boek Dossier Leefbaar wonen tref je veel vergelijkbare informatie aan op het gebied van wonen en de woonomgeving. Je kunt het e-boek hier downloaden.

Energie armoede

Volgens Diederik Samson, kabinetschef van eurocommissaris Frans Timmermans is de Europese Green Deal – het plan om de Europese Unie voor 2050 te transformeren tot een klimaatneutrale, circulaire en grondstofefficiënte unie – pas geslaagd als de ambities op een rechtvaardige manier worden gerealiseerd. Daarvan is nu nog geen sprake.

Het Stockholm Environment Institute heeft onderzoek verricht naar de consumptie-gerelateerde emissies van verschillende inkomensgroepen in de EU tussen 1990 en 2015. Een paar tot nadenken stemmende uitkomsten:

  • Gemiddeld is de CO2-emissie in de EU is sinds 1990 met 12% gedaald. Dit is toe te schrijven aan daling van emissies afkomstig van Europese burgers met een lager en gemiddeld inkomen. 
  • Her rapport laat zien dat de rijkste 10% van de EU-burgers verantwoordelijk was voor meer dan een kwart (27%) van alle CO2-uitstoot. Dit is evenveel als de armste helft.
  • 40% van de Europeanen met een ‘middeninkomen’ was verantwoordelijk voor 46% en de rijkste 1% voor 7% van de CO2-uitstoot.
  • De CO2-uitstoot van de armste helft van de Europeanen verminderde met bijna een kwart (24%) en die van de ‘middeninkomens’-burgers met 13%. De CO2-uitstoot van de rijkste 10% van de Europeanen steeg met 3%, bij de rijkste 1% was dat 5%.

Om zeker te stellen dat de wereld niet meer dan 1,5 °C opwarmt, moet de CO2-voetafdruk van de rijkste 10% van de Europeanen in 2030 tien keer kleiner zijn dan nu. Die van de rijkste 1% moet zelfs 30 keer minder worden dan nu. De CO2-uitstoot van de armste 50% van de Europese bevolking moet worden gehalveerd. 

Een ander heikel punt is de verdeling van de kosten van het klimaatbeleid. Recente cijfers hierover ontbreken. Het onderstaande is daarom gebaseerd op een onderzoek van CE Delft (2018) over de verdeling van de baten en lasten van het klimaatbeleid, voor en na het Regeerakkoord van Rutte III. 

Vergeleken worden de kosten per ton uitgestoten CO2 voor vijf verschillende huishoudensgroepen naar inkomen. De armste huishoudens dragen als percentage van het besteedbaar inkomen de zwaarste lasten van het klimaatbeleid. Het beleid in het Regeerakkoord zorgt ervoor dat de klimaatlasten voor de armste 20% huishoudens verder oplopen van 2,2% van het besteedbaar inkomen naar 4,2%, een toename met 2,0%-punt. Voor de rijkste 20% huishoudens is de toename 0,4%-punt: zij gaan van 0,8 naar 1,2%.

Deze cijfers hebben ertoe geleid dat de regering het aandeel van de klimaatlasten van het bedrijfsleven heeft vergroot ten opzichte van de huishoudens. Hierdoor is de verdeling binnen de huishoudens minder scheef geworden.

Beviel deze blogpost? De inhoud is gebaseerd op het dossier Duurzame energie, dat een veelheid van feiten en zienswijzen bevat over de energietransitie. Je kunt dit e-boek (145 p.) hier gratis downloaden. 

Dit is de inhoud:

  1. Feiten om te onthouden
  2. Bronnen van duurzame energie in Nederland
  3. Openstaande keuzen
  4. Hoeveel zonnepanelen passen in Nederland?
  5. Energietransitie mogelijk dankzij de zonnecel
  6. Van zonnepaneel naar zonnedak en zonnepan
  7. Zonnepanelen kunnen (bijna) overal liggen
  8. Recycling zonnepanelen: naar de maan en terug
  9. Manieren om netverzwaring te voorkomen
  10. Smart grids: waar techniek, digitale en sociale innovatie samenkomen
  11. Samenwerken in een energiecoöperatie
  12. Duurzaam maken van je woning. Voor jezelf en de aarde
  13. Naar een rechtvaardige energietransitie
  14. Zonder energieopslag geen energietransitie
  15. Aardwarmte
  16. Biomassa
  17. Verwijderen, opvangen en opslaan van CO2
  18. Kernsplitsing en kernfusie
  19. Waterstof
  20. Onze toekomstige energievoorziening

Misbruik kunstmatige intelligentie door de politie in de VS.  Meer dan bias

De 16de aflevering van de reeks ‘Bouwen aan duurzame steden – De bijdrage van digitale technologie’ laat zien wat er kan gebeuren als de kracht van kunstmatige intelligentie op onverantwoordelijke wijze wordt gebruikt.

De misdaadbestrijding in de Verenigde Staten is al jaren het toneel van misbruik van kunstmatige intelligentie. Zoals zal blijken, is dat niet alleen het gevolg van bias. In aflevering 11 liet ik zien waarom kunstmatige intelligentie een wezenlijk nieuwe vorm van het gebruik van computers is. Tot dan toe werden computers geprogrammeerd om bewerkingen uit te voeren, zoals structureren van gegevens en nemen van beslissingen. In het geval van kunstmatige intelligentie worden ze daartoe getraind[1]. Het blijven mensen die de instructies (algoritmen) ontwerpen en er verantwoordelijk voor zijn voor het resultaat, al is de manier waarop de computer de berekeningen uitvoert steeds vaker een ‘blackbox’. 

Toepassingen van kunstmatige intelligentie bij de politie

Ervaren rechercheurs zijn van oudsher getraind om de ‘modus operandi’ van misdaden te vergelijken om zo daders op het spoor te komen. Vanwege het arbeidsintensieve karakter van de handmatige uitvoering daarvan, rees al vlug de vraag of computers daarbij behulpzaam konden zijn. Een eerste poging daartoe in 2012 in samenwerking met Het Massachusetts Institute of Technology resulteerde in het groeperen van misdaden uit het verleden tot clusters waarvan de kans groot was dat deze door dezelfde dader(s) begaan zijn. Bij het maken van de algoritme gold de intuïtie van ervaren politiemensen als vertrekpunt. Het resultaat is dat soms kon worden voorspeld waar en wanneer een inbreker mogelijk zou kunnen toeslaan, wat tot extra toezicht en een arrestatie leidde. 

Deze eerste pogingen werden al snel verfijnd en opgepakt door commerciële bedrijven.  De twee meest gebruikte technieken die eruit resulteerden zijn voorspellend politiewerk (PredPol) en gezichtsherkenning.

In het geval van voorspellend politiewerk krijgen patrouilles aanwijzingen in welke wijk of zelfs straat ze op een gegeven moment moeten patrouilleren omdat berekend is dat de kans op misdaden (vandalisme, inbraken, geweldpleging) dan het grootst is. Iedereen die zich ‘verdacht’ gedraagt loopt dan de kans te worden aangehouden.  Gezichtsherkenning speelt daarbij een belangrijke rol. 

Zowel voorspellend politiewerk als gezichtsherkenning zijn gebaseerd op een ‘leerset’ van tienduizenden ‘verdachte’ personen. Op een gegeven moment beschikte de politie in New York over een database van 42.000 personen. 66% daarvan was zwart, 31,7% Latino en slechts 1% was blank. Deze samenstelling heeft alles te maken met de werkwijze van de politie.  Ofschoon drugsgebruik in steden in de VS in alle wijken voorkomt, richt de politie op basis van PredPol en soortgelijke systemen der aandacht op enkele wijken. Het is dan niet verwonderlijk dat daar dan ook de meeste aan drugs gerelateerde misdaden worden gerapporteerd en als gevolg daarvan de samenstelling van de database nog schever wordt.

In deze gevallen is ‘bias’ de oorzaak van het onethische effect van de toepassing van kunstmatige intelligentie.  Algoritmes weerspiegelen altijd de aannames, zienswijzen en waarden van hun makers. Ze voorspellen geen toekomst, maar zorgen ervoor dat het verleden wordt gereproduceerd.  Dit geldt overigens ook voor toepassingen buiten de politie[2].  De St. George Hospital Medical School in Londen heeft minstens een decennium lang buitenproportioneel veel blanke mannen in dienst genomen, omdat de leerset een afspiegeling was van de zittende staf. Ook het bekritiseerde Nederlandse Risico Indicatiesysteem gebruikt historische data over onder andere boetes, schulden, uitkeringen, onderwijs en inburgering om effectiever te zoeken naar mensen die uitkeringen of toeslagen misbruiken[3]. Dit is op zich niet verwerpelijk maar zou nooit mogen leiden tot het ‘automatisch’ beschuldigen zonder nader onderzoek en het uitsluiten van minder voor de hand liggende personen[4].

Het simpele feit fat de politie buiten proportioneel aanwezig is in vermeende hotspots en daar zeer gespitst is op elke vorm van verdacht gedrag, maakt dat het aantal confrontaties met gewelddadige afloop snel is toegenomen. Alleen al in 2017 leidde politieoptreden in de VS tot een ongekend aantal van 1100 slachtoffers, waarvan slechts een beperkt aantal blanken. Bovendien houdt de politie zich al tientallen jaren bezig met raciale profilering. Tussen 2004-2012 heeft de New Yorkse politie meer dan 4,4 miljoen inwoners gecontroleerd. Het leeuwendeel van deze checks resulteerde niet in verdere actie. In ongeveer 83% van de gevallen was de persoon zwart of Latino, hoewel de twee groepen samen goed zijn voor iets meer dan de helft van de bevolking.

Er is hierdoor een groeiend risico – althans in sommige landen waaronder de VS, dat de politie zelf een onevenredige bron van geweld wordt en een organisatie die delen van de bevolking onderdrukt[5]. Voor de meerderheid van de gekleurde burgers in de VS vertegenwoordigt de politie niet ‘het goede’, maar is zij onderdeel geworden van een vijandige staatsmacht[6].

In New York werd in 2017 een gemeentelijke bepaling aangenomen om het gebruik van kunstmatige intelligentie te reguleren, de Public Oversight of Surveillance Technology Act (POST)[7]. In tegenstelling tot vergelijkbare verordeningen in San Francisco en Oakland vereist de wet van New York City alleen dat de politie informatie beschikbaar stelt over de technologie die wordt ingezet.

Het Legal Defence and Educational Fund, een prominente burgerrechten-organisatie in de VS, drong er bij het stadsbestuur van New York op aan het gebruik van gegevens te verbieden die beschikbaar zijn gekomen ten gevolge van een discriminerend of bevooroordeeld handhavingsbeleid[8]. Deze wens is in juni 2019 ingewilligd en dit leidde ertoe dat het aantal personen dat is opgenomen in de database van 42.000 is teruggebracht naar 18.000. Het betrof alle personen die zonder concrete verdenking in het systeem waren opgenomen[9].

San Francisco, Portland en een reeks andere steden zijn een paar stappen verder gegaan en zij hebben het gebruik van gezichtsherkenningstechnologie door de politie en andere openbare instanties verbood[10]. Experts erkennen dat de kunstmatige intelligentie die aan gezichtsherkenningssystemen ten grondslag ligt nog steeds onnauwkeurig is, vooral als het gaat om het identificeren van de niet-blanke bevolking[11].

Voorbij bias

Er is inmiddels de nodige kennis over hoe bias in algoritmen voorkomen kan worden[12], maar in plaats van dat daarmee het probleem wordt opgelost, ontstaat er zicht op een veel dieperliggend probleem. Dit betreft de oorzaken van misdaad zelf en het inzicht dat de politie deze nooit kan wegnemen[13].

Criminaliteit en recidive hangt samen met ongelijkheid, armoede, slechte huisvesting, werkloosheid, alcohol- en drugsgebruik en onbehandelde psychische aandoeningen[14]. Dit zijn dan ook de belangrijkste kenmerken van buurten waar veel criminaliteit voorkomt. Bewoners van deze buurten kunnen hierdoor geen menswaardig leven leiden[15]. Het zijn stressoren die tevens de kwaliteit van de ouder-kindrelatie beïnvloeden: hechtingsproblemen, onvoldoende ouderlijk toezicht, ook op het gebruik van alcohol en drugs, gebrek aan discipline of een overmaat aan autoritair gedrag.  Alles bij elkaar vergroten deze omstandigheden de kans dat jongeren te maken krijgen met criminaliteit en ze verminderen het vooruitzicht op een succesvolle carrière op school en elders.

De ultieme maatregelen om misdaad op langere termijn terug te dringen en veiligheid te verbeteren zijn: voldoende inkomen, adequate huisvesting, betaalbare kinderopvang, vooral voor ‘gebroken gezinnen’ en ongehuwde moeders en ruime mogelijkheden voor onderwijs aan meisjes. Maar ook aandacht voor jongeren die voor het eerst met criminaliteit in aanraking zijn gekomen om hen ervan te weerhouden opnieuw in de fout te gaan. 

Dit lost de problemen op de korte termijn niet op. Een groot deel van degenen die de politie in de VS oppakt is verslaafd aan drugs of alcohol en is psychisch ernstig gestoord, kampt met ernstige problemen in de huiselijke omgeving – voor zover aanwezig – en heeft de hoop op een betere toekomst opgegeven. Vanuit dit inzicht heeft de politie in Johnson County in Kansas al jaren geleden hulp ingeroepen van hulpverleners in plaats van arrestanten meteen in de boeien te slaan. Deze aanpak is succesvol gebleken en trok de aandacht van het Witte Huis ten tijde van de regering van Obama. Lynn Overmann, werkzaam als senior-adviseur in het bureau van de chief technology officer is daarom het Data-Driven Justice initiative gestart. De directe aanleiding was dat de gevangenissen overvol zaten met ernstig gestoorde patiënten. Toevallig beschikte Johnson County over een geïntegreerd datasysteem waarin zowel criminaliteitsgegevens als gegevens over gezondheid zijn opgeslagen. In andere steden worden deze bewaard in onvergelijkbare datasilo’s.  Samen met het University of Chicago Data Science for Social Good Programwerd met kunstmatige intelligentie een analyse gemaakt van een bestand van 127.000 personen om op basis van historische gegevens te achterhalen wie van de betrokkenen de komende maand de grootste kans had om te worden gearresteerd.  Dit niet met de bedoeling om met voorspellende technieken een arrestatie te bespoedigen, maar om hen in plaats daarvan gerichte hulpverlening te bieden. Dit programma werd in een reeks steden opgepakt en in Miami leidde het tot 40% minder arrestaties en het sluiten van een gevangenis. 

Wat leert dit voorbeeld?  De opkomst van kunstmatige intelligentie deed Chris Anderson, hoofdredacteur van het tijdschrift Wire, uitroepen dat deze het einde van de theorie betekent. Hij kon niet meer ongelijk hebben!  Theorie is nooit weggeweest, hooguit verdwenen uit het bewustzijn van degenen die met kunstmatige intelligentie werken. Ben Green drukt het kernachtig uit.  The assumption is: we predicted crime here and you send in police. But what if you used data and sent in resources? (The smart enough city, p. 78).

Waar het om gaat is de vervanging van het dominante paradigma van het opsporen, berechten en opsluiten van criminelen door het paradigma van het tijdig vinden van potentiële daders en hen de hulp te geven die ze nodig hebben. Dat is nog goedkoper ook, zo blijkt. De noodzaak van het gebruik van kunstmatige intelligentie wordt er niet minder om, maar de training van de computers, inclusief de samenstelling van de trainingssets verandert wezenlijk. Aanbevolen wordt daarom om divers samengestelde teams zo’n trainingsprogramma te laten ontwerpen op basis van wetenschappelijk gefundeerde zienswijzen op het onderliggende probleem en deze taak niet bij de politie zelf te beleggen.

Dit artikel is een beknopte versie van een eerder artikel: De veilige stad[16] (september 2019), aangevuld met gegevens uit hoofdstuk 4 Machine learning’s social and political foundations uit het boek The smart enough city van Ben Green (2020).


[1] https://www.technologyreview.com/2021/10/22/1037179/ai-reinventing-computers/?truid=&utm_source=the_download&utm_medium=email&utm_campaign=the_download.unpaid.engagement&utm_term=&utm_content=10-27-2021&mc_cid=fb6d84b8ae&mc_eid=fdb8891aed

[2] https://www.verdict.co.uk/ethnic-data-bias/

[3] https://www.dropbox.com/s/qom95p4hwph1cie/Rathenau-Opwaarderen.pdf?dl=0

[4] https://www.dropbox.com/s/hdx3gwjx1rni3on/Rathenau-grip_op_algoritmische_besluitvorming_overheid_Rathenau_Instituut.pdf?dl=0

[5] https://medium.com/@avivash/what-drives-police-to-abuse-power-3d0ec6b4ecf5

[6] https://medium.com/@avivash/what-drives-police-to-abuse-power-3d0ec6b4ecf5

[7] https://en.wikipedia.org/wiki/Police_surveillance_in_New_York_City#Governance_/_Policy

[8] https://web.archive.org/web/20190608190638/https://www1.nyc.gov/assets/adstaskforce/downloads/pdf/ADS-Public-Forum-Comments-NAACP-LDF.pdf

[9] http://proceedings.mlr.press/v81/buolamwini18a/buolamwini18a.pdf

[10] https://www.sfchronicle.com/politics/article/San-Francisco-bans-city-use-of-facial-recognition-13845370.php?psid=4m7j0

[11] http://proceedings.mlr.press/v81/buolamwini18a/buolamwini18a.pdf

[12] https://standards.ieee.org/content/dam/ieee-standards/standards/web/documents/other/ead1e.pdf?utm_medium=undefined&utm_source=undefined&utm_campaign=undefined&utm_content=undefined&utm_term=undefined

[13] https://www.bocsar.nsw.gov.au/Documents/CJB/cjb54.pdf

[14] https://www.ncbi.nlm.nih.gov/pmc/articles/PMC3969807/

[15] https://medium.com/@bikomandelagray/when-poverty-becomes-criminality-4c712ac1334e

[16] https://hmjvandenbosch.com/2019/09/