Maand: november 2022

Kunnen woningzoekenden opgelucht adem halen?

Deze week publiceert de minister de Jonge een uitwerking van zijn plannen voor de realisering van meer betaalbare woningen. In deze post noem ik alvast een aantal punten waarover tot nu toe onduidelijkheid bestaat en die hij hopelijk gaat verhelderen.

Versnellen procedures

Het gebrek aan betaalbare woningen heeft volop aandacht en goede voornemens zijn er volop. Nu nog aan de slag…. Het doel is de komende jaren gemiddeld 100.000 woningen per jaar te bouwen en de doorlooptijd tussen planvorming en realisatie te verkorten. Dat laatste zal niet meevallen. Mogelijk bieden flexwoningen (die nadien toch niet zo ‘flex’ blijken te zijn) uitkomst.

Middeninkomens

Een belangrijke verbetering is een aanzienlijk groter aanbod van huurhuizen in wat nu nog de vrije sector heet en waarvan de huren beschermd zullen worden. De grote vraag is hoe het puntenstelsel voor huizen tussen €700 en €1000 gaat uitzien en of dit gaat leiden tot een daling van de huur van deze huizen die nu veel te hoog is.

Speculatie bemoeilijken

Aanvullende maatregelen om speculatie tegen te gaan zijn wenselijk, zoals het verbod om huizen als beleggingspand te kopen, afschaffen van beleggingshypotheken en invoering van de verplichting dat kopers zelf in het gekochte huis te gaan wonen. Ook moet paal en perk worden gesteld aan omzeilen van het woningwaarderingsstelsel door huizen ‘gemeubileerd’ te verhuren. Gaat de Minister zo ver?

Laagste inkomens

Qua aantal neemt de huizenvoorraad voor lagere inkomens niet aanzienlijk toe. Het valt te bezien of de plannen de onaanvaardbaar lange wachttijden kunnen verkorten. Dit gebeurt alleen als een deel van de huurders doorstroomt naar een voormalige vrije sector huurwoning. Kan de Minister dit nog verder stimuleren?

Kijken naar de vraag

De Minister is van plan om meer te kijken naar de aard van de woningbehoefte. Dan zal ongetwijfeld blijken dat er veel meer vraag is naar relatief kleine eenheden. Een deel daarvan is bestemd voor ‘kwetsbare personen’ en vereist vormen van begeleiding. Daarnaast is er vooral in de centra van de grote steden behoefte aan studio’s en mogelijkheid tot cohousing. Het aanbod van grondgebonden eengezinshuizen zal de komende jaren snel groeien als huizen die nu nog door ouderen worden bewoond beschikbaar komen. Neemt de Minister deze inzichten op het gebied van woningbehoefte over?

De omvang van de vraag

Het is verstandig om een slag om de arm te houden voor wat betreft de omvang van de vraag naar woningen en om welk type woningen het gaat. Het tekort van 900.000 wooneenheden is uit de losse pols berekend. Mijn indruk is dat de Minister te zeer is gefixeerd op nieuwbouw, terwijl door splitsing van bestaande huizen en gebouwen voorzien kan worden in een groot aantal van wooneenheden. Ik ben benieuwd naar de ambities van de Minister op dit vlak.

Kopen of huren

Met schrik lees ik dat de Minister nog steeds de mogelijkheid wil bieden aan bewoners van corporatiewoningen om deze woning te kopen.  Meer in het algemeen zou het beleid moeten zijn om voor kopers of huurders een gelijk speelveld te creëren, wat betekent dat kopers een deel van hun voordelen gaan verliezen en huurders minder geld kwijt zijn zodat beide al dan niet aan vermogensopbouw kunnen doen.  Maar los daarvan vind ik dat corporatiebezit niet versnipperd moet worden; dit bemoeilijkt onderhoud en beheer van deze woningen en de uitvoering van maatregelen om deze woningen energie-neutraal te maken. Dit wordt en heet hangijzer.

Een gapende kloof dreigt….

De laatste jaren zijn er waanzinnige prijzen voor koophuizen betaald. Deze prijzen stijgen ver uit boven wat een huis waard is op basis van taxatie of alleen al het toepassen van de woningwaarderingsmethodiek. Als het totale huizenaanbod gaat stijgen en speculatie aan banden wordt gelegd, dan zullen de koopprijzen verder dalen. Voor recent gekochte met een hoge hypotheek belaste woningen kan dit uitlopen op een drama. Ik verwacht niet de de Minister hier wat aan wil, kan of zal doen.

Regierol

Dat de overheid de regierol naar zich toetrekt is een ‘must’. Ik ben wel benieuwd of alle particuliere beleggers zich zonder slag of stoot zullen neerleggen bij de rol die hen wordt toegedacht. Dat geldt minder voor de institutionele beleggers, wier bijdrage onmisbaar is, maar vooral voor hedgefunds en andere zelfstandigen die goud geld verdienen aan speculatie en verhuur. Ik ben benieuwd hoe de Minister zijn regierol invult en beleggers een passende rol geeft.

De stappen de Minister voorbereidt gaan verder dan menigeen tot voor kort mogelijk had gehouden. Het is te hopen dat de overheid deze voornemens in slagvaardig beleid kan omzetten, dat in sommige opzichten nog consequenter wordt, dan we nu al weten.

Beviel deze post? In het e-boek Dossier Leefbaar wonen tref je veel vergelijkbare informatie aan op het gebied van wonen en de woonomgeving. Je kunt het e-boek hier downloaden.

Wonen is geen recht meer maar handel

In deze post beantwoord ik de vraag waarom woningen zo duur zijn geworden. De prijsstijging van de afgelopen jaren heeft maar ten dele te maken met het feit dat er minder nieuwe huizen worden gebouwd. In deze post ga ik in op wat dan wel de oorzaak is.

De prijzen van woningen stijgen al jaren sneller dan het gemiddelde inkomen. Tussen 2012 – 2022 steeg in Nederland de gemiddelde prijs van een woning van € 233.000 naar € 380.000. In Amsterdam verdubbelde de prijs in deze periode van € 280.000 naar € 560.000. Deze prijsstijging lijkt zijn hoogtepunt te hebben bereikt. Niettemin, om zo’n ‘gemiddeld huis’ te kunnen kopen op basis van 100% hypotheek tegen 3% rente is een jaarinkomen van meer dan € 100.000 vereist. Een nieuwbouwwoning kost in Nederland in 2021 gemiddeld € 450.000.

De belangrijkste oorzaak van de prijsstijging is de beschikbaarheid van een vrijwel onbeperkte hoeveelheid geld.

Geld om een woning te kopen komt in de eerste plaats van de kopers zelf. In Nederland was het krijgen van een hypotheek voor de aanschaf én de inrichting van een huis makkelijk genoeg. In 1990 was de hypotheekschuld van het Nederlandse volk nog 60% van het bbp; in 2009 was deze opgelopen tot 104%, hoger dan in welk land ter wereld. Daarna was er sprake van stabilisering.

De drempel voor hypotheekverstrekking is na de kredietcrisis weliswaar hoger komen te liggen, maar een aanzienlijk aantal twintigers en dertigers kan alsnog een huis kopen dankzij de te hulp geschoten overheid. Deze stond ouders toe eenmalig aan elk kind een ‘jubelton’ te schenken. Nederlanders zijn (gemiddeld) rijk genoeg: Samen hebben we ruim € 400 miljard spaargeld!

Maar ook investeerders zijn – gegeven de onzekerheid op de aandelenmarkt – wereldwijd steeds meer bereid grote sommen geld te steken in de aanschaf van bestaande huizen of in het verhandelen van bouwgrond. Het zijn vooral ‘hedgefondsen’ en andere particuliere beleggers die kansen zien. Hans de Geus legt in zijn boek Hoe ik toch huisjesmelder werd; Over woonarmoede en ongelijkheid uit hoe ook de banken daarbij volop meewerken.

Zelfs wie geen ‘gewone’ hypotheek krijgt, komt in aanmerking voor een ‘beleggingshypotheek’, dankzij de huur die zo’n pand gaat opleveren. 

Huren is in Nederland nauwelijks een alternatief. Zeker niet voor wie een betaalbare woning zoekt. Tegenover een forse daling van het aanbod van sociale woningen staat een stijging van het aantal huurwoningen in het ‘geliberaliseerde’ deel van de huurdersmarkt. Deze groei is niet alleen veroorzaakt door de snelle toename van het aantal particuliere koopwoningen maar door een ‘briljante’ interventie van de toenmalige minister Stef Blok die locatie en uitstraling liet meetellen bij het puntensysteem voor sociale huurwoningen.  Hierdoor ‘promoveerde’ een fors aantal sociale woningen naar het geliberaliseerde deel van de woningmarkt en konden de prijzen nog verder stijgen. In Amsterdam is de prijs van een huurwoning in de vrije sector per m2 gemiddeld gestegen van €17 in 2007 naar €24 in 2021.

De gevolgen laten zich raden. De huurlasten leggen een dermate groot beslag op het inkomen van veel huurders dat er te weinig geld over blijft voor minimaal levensonderhoud. Het gaat om 710.000 (23%) van de 3,1 miljoen mensen met een huurwoning. Voor mensen met een koopwoning ligt dit aantal veel lager 240.000 (5%) van de 4,6 miljoen eigenaar-bewoners. 

Inmiddels waait er een andere wind in Den Haag.  Is deze krachtig genoeg? Daarop ga ik de volgende posts in.

Beviel deze post? In het e-boek Dossier Leefbaar wonen tref je veel vergelijkbare informatie aan op het gebied van wonen en de woonomgeving. Je kunt het e-boek hier downloaden

Woningnood = marktdenken

Iedereen die zoekt naar een betaalbaar huis weet dat de wachttijd voor een huurwoning in de sociale sector minimaal tien jaar is. Dit geldt in veel landen. Niet allemaal. Deze post laat zien dat landen waarvan de overheden na 1980 het marktdenken hebben omarmd de grootste woningnood kennen.

Alt Erla (links) en Karl Marx hof (rechts) in Wenen

Wonen in de stad wordt steeds meer een voorrecht voor het rijkere deel van de bevolking. Daarbij besteedt meer dan een miljoen Nederlanders veel meer dan het maximaal wenselijk geachte percentage van hun inkomen (40%) aan huisvesting, nutsvoorzieningen en vervoer. Voor Amerikanen geldt dit in nog extremere mate.

Betaalbaar, gezond, veilig en zeker wonen is een mensenrecht en dat wordt op steeds grotere schaal geschonden.

Het tekort aan betaalbare woningen neemt ook buiten Nederland toe. In de VS neemt het zelfs dramatische vormen aan. Zo’n 40 miljoen burgers lopen het risico uit hun huis te worden gezet, omdat ze de huur of de aflossing van de hypotheek niet meer kunnen betalen. De situatie in Oostenrijk is gunstiger en dat is geen toeval. De stad Wenen investeert 1% van de belastingopbrengst in volkshuisvesting, waarvan 80% van de inwoners gebruik kan maken. De huurprijs ligt om en nabij 6 euro m2 per maand en de gemiddelde wachttijd is 14 maanden (in Amsterdam 14 jaar). De stad maakt er een ere zaak van om ook in architectonisch opzicht de hoogste standaarden te hanteren als het om volkshuisvesting gaat.  Complexen als Alt Erlaa en Karl Marx-hof zijn daar voorbeelden van.

De teloorgang van de volkshuisvesting

Tussen beide wereldoorlogen en nog geruime tijd daarna verschilde de situatie in Nederland niet wezenlijk van die in Wenen.  Onder de bezielende leiding van onder andere wethouder Floor Wiebaut kwamen er in Amsterdam ‘luxe’ wooncomplexen voor de werkende bevolking tot stand zoals het Schip, ontworpen door De Klerk. Ook elders en na de Tweede Wereldoorlog lieten meer dan 1000 woningbouwverenigingen zich gelden 

Dat aan deze situatie een einde kwam is geen optelsom van onvoorziene gebeurtenissen, zoals de toename van het aantal huishoudens en groeiende vraag naar woningen. Deze was in de naoorlogse periode aanzienlijk groter. 

Er liggen bewuste beleidskeuzen aan ten grondslag.

De belangrijkste was dat overheden vanaf de jaren ’80 van de vorige eeuw een terugtrekkende beweging in de volkshuisvesting maakte en de bouw van sociale woningen steeds meer overliet aan de markt.

In plaats van een voldoende aanbod van betaalbare huurwoningen te garanderen stimuleerden regeringen de aanschaf van een koophuis. In het Verenigd Koninkrijk kende Margret Thatcher huurders het recht toe om de (sociale) huurwoning waarin ze woonden te kopen. Het gevolg was dat de woningcorporaties 2,5 miljoen woningen moesten verkopen. Overigens is inmiddels 40% daarvan opgekocht door investeerders, die deze huizen tegen een veelvoud van de oorspronkelijke huurprijs verhuren aan wie zich dat kan permitteren. In Nederland hebben de woningcorporaties tussen 2009 – 2020 ruim 200.000 woningen verkocht. In Amsterdam ging het om ruim 30.000 woningen, ondanks het nijpend tekort aan sociale woningen.

Nu wil de overheid het opgelopen tekort aan woningen gaan inlopen. Los van de vraag of zo veel bouwen wel mogelijk is, gaat dit alleen lukken als tegelijkertijd de woonlasten omlaag gaan. Dat is misschien nog wel een lastigere opgave dan het bouwen van huizen.

Bij het schrijven van deze post heb hierbij dankbaar gebruik gemaakt van het boek Uitgewoond van de stadsgeograaf Cody Hochstenbach, die al jarenlang onderzoek doet naar de woonsituatie van minder bedeelde groepen.

Beviel deze post? In het e-boek Dossier Leefbaar wonen tref je veel vergelijkbare informatie aan op het gebied van wonen en de woonomgeving. Je kunt het e-boek hier downloaden.

Een leefbare buurt begint bij een menswaardig bestaan

De overheid geeft al tientallen jaren miljarden uit om de leefbaarheid van zogenaamde probleemwijken te vergroten. Met weinig resultaat. Deze post gaat dieper in op het in mijn ogen verkeerde uitgangspunt van het beleid.

Ontwikkeling gemiddelde score leefbaarometer 2002 vanuit de positie 2020 gezien (bron: Leefbaarheid in Nederland 2020

Vrijwel elke beleidstekst noemt de eenzijdige bevolkingssamenstelling van buurten en wijken als oorzaak is van de zwakke leefbaarheid. Meer variëteit in het woningbestand zou daarom de sleutel tot verbetering van de leefbaarheid zijn. Integratie door differentiatie, zo heet dat.  De veronderstelling is dat er tussen de kansarme groepen en de nieuwe middenklasse-inwoners contacten ontstaan en dat de eerste zich optrekken aan de nieuwkomers 

Nu het wijkenbeleid terug lijkt van weggeweest, is het raadzaam stil te staan bij het effect van het differentiatiebeleid. Was het wel zo effectief?

In zeker opzicht wel. Het beleid in de periode 1990 – 2010 heeft geleid tot wat wordt genoemd versterking van de stedelijke woonmilieus. Dit houdt in dat de aantrekkingskracht van de stad voor hogere- en middeninkomens is toegenomen, de kwaliteit van de woonomgeving gemiddeld is verbeterd en de criminaliteit is verminderd. In veel ‘aandachtswijken’ is het gemiddelde inkomen gestegen omdat midden- en hogere inkomensgroepen hun weg daarheen gevonden hebben. 

Uit deze studies blijkt ook dat de differentiatie van de woningvoorraad zelden een positieve impact had op de kwaliteit van het leven van de oorspronkelijke bewoners, noch op de sociale cohesie in de buurt en vaak zelfs een negatieve. Deze bewoners werden over een groter gebied verspreid en sociale contacten gingen teloor.

Om de kwaliteit van het leven van de oorspronkelijke bewoners te verbeteren moet hun probleem op de juiste wijze worden benoemd.

Dit is eerder hun achtergestelde maatschappelijke positie dan de kwaliteit van de leefomgeving.

De achtergestelde positie uit zich in armoede, een marginale positie op de arbeidsmarkt, gebrek aan erkenning, financiële afhankelijkheid en vaak in discriminatie, depressiviteit, problemen in de relationele sfeer en met kinderen en soms in ruzie met buurtgenoten, drank- en drugsmisbruik en criminaliteit. Niet te vergeten zijn (geestelijke) gezondheidsklachten. Mensen in armoede leven gemiddeld zeven jaar korter.

Reinout Kleinhans stelt daarom dat we niet in de eerste plaats zitten te wachten op een nieuw wijkenbeleid: Arme wijken zijn de vindplaats van achterstanden, maar lang niet altijd de oorzaak daarvan.

De sleutel tot een oplossing ligt bij baanzekerheid en/of een menswaardig inkomen.  

In de tijd dat de ‘paarse kabinetten’ op grote schaal banen creëerde (Melkertbanen) was deze oplossing in zicht, maar de filosofie van de terugtredende overheid heeft deze aanpak doen verdwijnen. 

Gelukkig krijgt armoede steeds meer aandacht, anders dan het afkopen of camoufleren ervan door toelagen en voedselbanken. Een voorbeeld is de ‘armoedecoalitie’ in Utrecht. Deze geeft maakt noden van mensen met een laag inkomen zichtbaar en zet zich in voor oplossingen ervan. 

Parallel daaraan is er uiteraard ook het nodige te doen om de woon- en leefomgeving van deze groep te verbeteren en te verfraaien. Afbreken van huizen en deze vervangen door duurdere huizen voor middengroepen draagt hiertoe niet bij.

Beviel deze post? In het e-boek Dossier Leefbaar wonen tref je veel vergelijkbare informatie aan op het gebied van wonen en de woonomgeving. Je kunt het e-boek hier downloaden.

Politieke correctheid bij het meten van leefbaarheid

De leefbaarometer is gebaseerd op factoren die (toekomstige) bewoners belangrijk vinden voor de leefbaarheid van een buurt. Sommige politici zijn ‘woke’ en willen niet dat bepaalde factoren gemeten worden. In deze blogpost leg ik uit waarom ik dit onjuist vind.

Uitgangspunt bij de bepaling van de scores door de leefbaarometer is onder andere het WoonOnderzoek Nederland (WoON). Dit is gebaseerd op een representatieve steekproef van ruim 67 duizend personen. Deze kregen een vraag en twee stellingen voorgelegd. De vraag betrof de tevredenheid met de huidige woonomgeving (variërend van ‘zeer tevreden’ tot ‘zeer ontevreden’. De stellingen zijn ‘Het is vervelend om in deze buurt te wonen’ en ‘Ik voel me thuis in deze buurt. De antwoordscores kunnen variëren van ‘helemaal mee eens’ tot ‘helemaal mee oneens’. 

Vervolgens is de correlatie berekend tussen deze scores en factoren die op basis van wetenschappelijk onderzoek bepalen waarom mensen een buurt aantrekkelijkheid vinden of juist niet. Dit leidde tot 94 indicatoren die statistisch sterke samenhang vertoonden met de resultaten van het WoON. Deze indicatoren zijn gegroepeerd in vijf dimensies: fysieke omgeving, woningvoorraad, voorzieningen, sociale samenhang (voorheen bewoners) en overlast & onveiligheid). Hier tref je een overzicht aan van deze dimensies en de daarbij behorende indicatoren. 

Tot de factoren die de (ervaren) aantrekkelijkheid van wonen in een buurt beïnvloeden horen ook kenmerken van bewoners(groepen). Dat zijn (migratie)achtergrond, samenstelling huishouding (eenoudergezinnen), uitkeringsafhankelijkheid, maar ook studie en inkomen. Deze kenmerken zijn dus opgenomen in de leefbaarometer omdat blijkt dat ze samenhangen met de beoordeling van buurten, zoals die onder andere naar voren kwam in het WoON. Dat kun je betreuren, maar je kunt deze samenhang niet ontkennen.

De politiek heeft bepaald dat de indicatoren die te maken hebben met kenmerken van de bewoners niet meer in het onderzoek worden opgenomen.

De reden is dat deze indicatoren bij een verkeerde interpretatie kunnen leiden tot het stigmatiseren van de betrokken groepen. Ook kunnen degenen die tot die groepen behoren kunnen ze als stigmatiserend ervaren.  Van een verkeerde interpretatie is sprake als uit de leefbaarometer de conclusie wordt getrokken dat buurten met bijvoorbeeld veel allochtone inwoners minder leefbaar zijn. De enige conclusie die echter uit de leefbaarometer getrokken kan worden is dat er een statistische samenhang is tussen een negatief oordeel van )potentiële) bewoners over buurten en indicatoren als migratieachtergrond.

Het gevolg van deze politieke beslissing is dat de dimensie ‘bewoners’ die naast ‘overlast en onveiligheid’ een van de meest onderscheidende dimensies van de leefbaarometer was, vanaf 2022 is komen te vervallen. Hiervoor in de plaats gekomen is de weinig onderscheidende dimensie ‘sociale samenhang’. 

De vervanging van de dimensie ‘bewoners’ (leefbaarometer 2.0) door ‘sociale samenhang’ (leefbaarometer 3.0) doet afbreuk aan de validiteit van het meetinstrument en de vergelijkbaarheid met cijferreeksen uit het verleden. 

Het is bedenkelijk dat een opdrachtgever dergelijke voorwaarden stelt aan wetenschappelijk onderzoek dat wordt uitgevoerd door een onderzoeksbureau. Zou het om universitair onderzoek gaan, dan zouden de betrokken onderzoekers de opdracht – naar ik veronderstel – hebben geweigerd. Zij hadden mogelijk het model wel beter toegelicht.

Beviel deze post? In het e-boek Dossier Leefbaar wonen tref je veel vergelijkbare informatie aan op het gebied van wonen en de woonomgeving. Je kunt het e-boek hier downloaden.