Nood aan woningen.  De markt toont zijn werking

Volgens velen is het huidige tekort aan (betaalbare) woningen een voorbeeld van marktfalen. In deze post leg ik uit waarom het tegendeel waar is: De markt werkt uitstekend.

In Nederland verzagen woningbouwverenigingen lange tijd grote delen van de bevolking van degelijke goede en betaalbare woningen.  Maar dat zou veranderen: In de jaren ’80 omarmden achtereenvolgende regeringen – zowel rechts en links – het marktmechanisme, net als in veel andere landen gebeurde.

Woningcorporaties kregen de opdracht omzichtig te beperken tot woningen voor de armste groepen. Een taak die ze door het afnemende aanbod en de groeiende vraag tegenwoordig nauwelijks meer aan kunnen, met wachttijden die kunnen oplopen tot tien jaar en meer tot gevolg.  

Voor het overgrote deel van de bevolking werd huisvesting overgelaten aan de markt, waar speculatie en gunstige financiële regelingen van de overheid de prijzen opdrijven. 

Wie nog een huurhuis buiten de sociale huisvesting kan bemachtigen, betaalt hier een buitenproportioneel deel van het inkomen voor. Uit onderzoek van het Internationaal Monetair Fonds (IMF) blijkt dat in de VS tussen 1981 en 2016 huisvestingskosten gemiddeld met bijna 40% zijn gestegen ten opzichte van het inkomen per huishouden. Elders is dat niet veel minder.

Vergelijk deze passieve houding van de overheid eens met de aanleg van wegen. Deze worden met publieke middelen aangelegd in de openbare ruimte, vaak na onteigening van de eigenaren daarvan. Stel je voor dat wegen privé-eigendom waren en eigenaren tol konden heffen, zoals in het verleden gewoon was. Als gevolg hiervan zouden de gebruikers van de weg voor trajecten waarop ze snelheid kunnen maken het meeste betalen en het minste op drukke wegen. Het gevolg is dat de rijken kunnen doorrijden en de armen vastzitten in de file. Blijkbaar wordt mobiliteit waardevoller geacht dan huisvesting. 

Kun je nu stellen dat de markt heeft gefaald als het om huisvesting gaat? Dat is geenszins het geval.  De markt heeft uitstekend gewerkt en een hoog rendement opgeleverd voor bezitters van onroerend goed. Wie gefaald heeft is de overheid, die het marktmechanisme in de volkshuisvesting heeft geïntroduceerd. Als de overheid de gevolgen daarvan niet zou hebben gewild, dan had ze makkelijk kunnen ingrijpen.

Beviel deze post? In het e-boek Dossier Leefbaar wonen tref je veel vergelijkbare informatie aan op het gebied van wonen en de woonomgeving. Je kunt het e-boek hier downloaden: 

De stoelendans van de huisvesting

Veel mensen zijn op zoek naar een plek om gelukkig en veilig te zijn. Maar als ze die gevonden hebben stijgt de huur en moeten ze weer vertrekken. New York spant de kroon, waar grote groepen binnen een generatie meermaals hun toevlucht elders moesten zoeken. Daarover gaat deze post

Harlem, gezien vanaf het oude fort in het Central Park, New York Public Library 

Migratie is niet alleen een beweging van plattelandsbewoners naar de stad of tussen steden. Dat dit een kwestie van geld is gaat op voor de hele wereld, ook voor Amsterdam, Kopenhagen en Barcelona, ​​steden met een vooruitstrevend imago maar met een chronisch gebrek aan betaalbare woningen. 

Neem de Harlem in New York. In 1910 was de bevolking van Central Harlem ongeveer voor 10% zwart. In 1930 was dat 70%. In de jaren 1920 en 1930 was Centraal en West Harlem het middelpunt van de Harlem Renaissance en heette het Heaven en Black Mecca. Kort daarna werd de buurt hard getroffen door de Grote Depressie. De armoede hield de navolgende decennia aan. In de jaren zeventig verlieten bewoners die aan de armoede konden ontsnappen de buurt, op zoek naar betere scholen en huizen en veiliger straten en nam de armoede verder toe. Het gemeentebestuur begon in 1985 zijn eigendommen in Harlem openbaar te veilen, wat het begin was van een enorme gentrificatie, wat vooral snel stijgende huur betekende en daling van het aandeel van de zwarte bevolking van 87,6% tot 54,4% in 2010. Degenen die de stijgende huur niet konden betalen, verruilden Harlem voor de Bronx of Brooklyn. Hier gebeurt al enige tijd hetzelfde. Queens is nog een optie, maar velen verlaten de stad, wat door de coronapandemie nog eens is versterkt. Een substantiële groep die huur of hypotheek niet meer kan betalen, wordt uit huis gezet. De cijfers zijn verbluffend: alleen al in 2016 werden er volgens onderzoekers van de Princeton University in de VS ongeveer 2,3 miljoen huisuitzettingen aangevraagd bij Amerikaanse rechtbanken.

In de naoorlogse periode waren betaalbare huizen in Europa ook schaars en moesten jonge stellen jaren wachten voordat er een huis beschikbaar kwam. Om de huizencrisis na de oorlog te bedwingen, hebben regeringen de bouw van huizen aangejaagd en kwamen er op grote schaal goedkope huizen beschikbaar. Toen kon dat. Aan deze relatief gunstige situatie is de laatste decennia van de 20ste eeuw een einde gekomen. Daarvoor zijn veel redenen. De belangrijkste reden is, zoals ik in een volgende post nog zal laten zien, de overheid zelf. 

Beviel deze post? In het e-boek Dossier Leefbaar wonen tref je veel vergelijkbare informatie aan op het gebied van wonen en de woonomgeving. Je kunt het e-boek hier downloaden.

Geen klassentegenstellingen meer? Bekijk steden eens vanuit de lucht

Tegenstellingen tussen landen verminderen. Tegenstellingen binnen landen en in het bijzonder binnen steden nemen toe. Dat zie je het beste vanuit de lucht. Daarover gaat deze post.

Verschillen de manier waarop mensen wonen zie je het best vanuit de lucht. Dit geldt voor alle steden. In ons land hoef je alleen maar naar de hoeveelheid groen te kijken.  In ontwikkelende landen zijn de tegenstellingen binnen steden veel extremer. Wat hier vooral opvalt is dat zij voor een deel lijken op steden in ontwikkelde landen, maar dat tegelijkertijd een groot deel van het grondgebied bestaat uit slums. In Afrika woont 65% van de stedelijke bevolking in slums, die onderling overigens sterk kunnen verschillen. Deze twee nederzettingstypen grenzen vaak onmiddellijk aan elkaar. 

Overigens zijn er na de apartheidsperiode grote inspanningen geleverd om de huisvesting in de slums te verbeteren. Er zijn 2,5 miljoen nieuwe woningen gebouwd, voorzien van elektriciteit, maar niet altijd van water en sanitair. Er wonen nog ruim 2 miljoen inwoners in slums en hun aantal stijgt door de trek van de stad en geboorten sneller dan er nieuwe huizen gebouwd worden. 

Bouwen van nieuwe huizen geldt steeds minder als de beste oplossing. Vaak staan deze huizen op grote afstand van de plaatsen waar slumbewoners werk vinden en gaat het om hoogbouw die een einde maakt aan de sociale cohesie tussen de bewoners. Slumbewoners en de organisaties die voor hen opkomen willen vooral twee zaken: zekerheid om voor langere tijd op de huidige plaats te kunnen blijven wonen en betere sanitaire voorzieningen. Verbeteren van de woning kunnen ze zelf, al dan niet met de hulp van familieleden en een ingehuurde metselaar en met een bescheiden krediet.

Hiermee wordt de trek naar de stad niet opgelost. Wat daarvoor nodig is een wezenlijke verandering van de verhoudingen tussen deze steden, de omliggende kleinere steden en dorpen. Ook om te voorkomen dat de groene ruimte daartussenin verder inkrimpt. In het kader van de zekerstelling van de voedselvoorziening is een herwaardering van de agrarische sector noodzakelijk en zeker het beëindigen van het dumpen van voedseloverschotten uit ontwikkelde landen. Het belangrijkste wat steden kunnen doen is nieuwkomers voor langere tijd een stukje grond beschikbaar stellen op een veilige plaats en vervolgens zorgen voor water, sanitair en elektriciteit. Hier ligt vooral een rol voor de ‘kleinere’ steden.  Dat slums in de 21ste eeuw zullen verdwijnen is een illusie, maar kun karakter kan ten goede veranderen dankzij zelfredzaamheid van de bewoners en ondersteuning daarvan door overheden.  Ik kom hier later op terug.

Beviel deze post? In het e-boek Dossier Leefbaar wonen tref je veel vergelijkbare informatie aan op het gebied van wonen en de woonomgeving. Je kunt het e-boek hier downloaden.

Vanuit het perspectief van complexiteit kijken naar het huisvestingsvraagstuk

Ik schrijf al geruime tijd over de humane stad. En ik publiceerde ook over de slimme stad, de deelstad, de veerkrachtige en de inclusieve stad. Maar het gebruik van simplificerende adjectieven stuit me steeds meer tegen de borst. In deze post leg ik uit waarom.

Sloop goede woningen in de Rotterdamse Tweebosbuurt

Slimme steden bestaan niet, maar ook alle andere adjectieven zijn per definitie eenzijdig. In plaats daarvan voel ik er meer voor om steden vanuit een complexiteitsperspectief te benaderen.  De complexiteitsbenadering gaat ervan uit dat de eigenschappen van de steden het onvoorziene en vaak ongewilde resultaat zijn van een eindeloos aantal interacties tussen mensen met uiteenlopende bedoelingen, invloed, denkbeelden, macht en bindingen, een proces dat vaak emergentie wordt genoemd. Wie vanuit het perspectief van complexiteit naar steden kijkt, ziet een Babylonisch aandoende discussie over problemen, het benoemen ervan en hun oplossing. Problemen zijn bijvoorbeeld: een deel van de bewoners is slecht gehuisvest, het verkeer loopt vast en de arme wijken langs de rivier overstromen steeds vaker. Als er al overeenstemming is over de aanpak van zo’n probleem, dan betekent dat geenszins dat een oplossing in het verschiet ligt. Omdat veel problemen onderling samenhangen maar onze kennis verkokerd is, zien we die samenhang niet en is de gekozen oplossing niet effectief. 

Dit is de eerste aflevering van een reeks korte posts over uiteenlopende aspecten van huisvesting, variërend van betaalbare woningen, suburbs, yimbyism, new urbanism en slums.

Het ligt voor de hand om gebrek aan voldoende woningen in eerste instantie te willen oplossen door meer woningen te bouwen. Maar helpt dat? Als die nieuwe woningen ook onbetaalbaar zijn, schieten de meeste mensen daar niets mee op. Wat ons tevens te doen staat, is te bekijken of er meer aan de hand is? Bijvoorbeeld armoede of ongelijkheid of winstbejag en een excessief gebruik van de ruimte. Maar ook de juistheid van denkbeelden van politici. Als dat zo is, zal de manier waarop het probleem eerder was geformuleerd veranderen en daarmee ook de oplossingsrichting. Bijvoorbeeld door de vraag te beantwoorden waarom de prijs van het wonen zo snel is opgelopen, er goede woningen worden afgebroken, of er zo veel mensen zijn die geen huis kunnen betalen.  Maar ook wat de gevolgen voor de natuur zijn als we zonder verder te kijken dan onze neus lang is overal nieuwbouw plannen. Pas als een probleem vanuit verschillende invalshoeken wordt benoemd en herbenoemd komt een volwaardige oplossing in zicht. In het geval van huisvesting zijn dat in elk geval de maatschappelijke positie van de bewoners, de werking van het marktmechanisme, de waan van de politiek en het beslag van de bouwplannen op grondstoffen en ruimte.

Beviel deze post? In het e-boek Dossier Leefbaar wonen tref je veel vergelijkbare informatie aan op het gebied van wonen en de woonomgeving. Je kunt het e-boek hier downloaden.