Hoe banken in de VS van de kredietcrisis profiteren

Deze post laat zien hoe banken in de VS vele miljarden aan de kredietcrisis hebben overgehouden, zoals te lezen is in een bloedstollend verslag in de New York Times

Het titelblad van de New York Times.publicatie over de nasleep van de zogenaamde kredietcrisis

In de VS heeft het gemak waarmee banken hypotheken verstrekten tot de kredietcrisis geleid. Wereldwijd moesten overheden de banken met miljarden belastinggeld overeind houden.

In de VS heeft het huisvestingsprobleem een ​​extra bittere dimensie. Miljoen eigenaren van huizen verloren hun eigendom tijdens de kredietcrises. Op verzoek van de banken stonden deurwaarders binnen de kortst keren voor de deur van degenen die hun hypotheek niet meer konden betalen. De meesten daarvan hadden in de voorliggende jaren een huis gekocht met een op het oog zeer voordelige hypotheek.  Het ging vooral om gekleurde mensen uit de lagere middenklasse, voor wie een eigen huis daarvoor niet was weggelegd en weinig financiële reserve hadden. De banken kwamen zo in het bezit van miljoenen huizen.

Na de crisis begonnen tientallen private equity firma’s met kortingen van 30 tot 50 procent panden van uitgezette bewoners op te kopen en te verhuren. Al tegen 2016 was 95 procent van de noodlijdende hypotheken in de boeken van Fannie Mae en Freddie Mac geveild aan Wall Street-investeerders. Hiermee was een meer dan lucratieve business gecreëerd: Verhuur van eengezinswoningen. Door deze transactie verschoof een totale waarde van $ 60 miljard deels in contanten naar de banken en in de vorm van onroerend goed naar de nieuwe eigenaren, die ineens mega-huisjesmelker werden. In een aantal gevallen verhuurden zij de huizen aan de voormalige eigenaren. Deze waren aanzienlijk duurder uit omdat de vastgoedprijzen gestaag stegen en de verhuurders het nodige rendement uit hun investering wilden halen.

In elk beschaafd land zou de overheid huiseigenaren hebben gesteund hij de herstructurering van slechte hypotheken of hun hebben geholpen hun kredietwaardigheid te herstellen. In plaats daarvan heeft de Amerikaanse regering de overdracht van rijkdom van burgers naar private equity-bedrijven vergemakkelijkt.

Nadien hadden de hypotheekbanken in de VS de smaak goed te pakken.  Er was een miljoenen business gecreëerd, die voor de kredietcrisis niet bestond, namelijk de verhuur van eengezinswoningen in de suburbs.  

Hiermee hebben de ‘wolven van Wallstreet’ de woningmarkt totaal ontwricht. De gemiddelde prijs van een woning is in de periode 2000 – 2020 gestegen van vier tot achtmaal het modale inkomen. Huisjesmelders verleiden bewoners om afstand te doen van hun huis met alle bijkomende zorgen. Het zijn bovendien vooral zwarte wijken waarop beleggers hun pijlen richten. Hier is inmiddels gemiddeld 30% van alle woningen door beleggers gekocht. New York City spant de kroon met meer dan de helft van alle verkochte particuliere woonhuizen. Meestal worden deze huizen gesplitst en tegen hoge prijzen verhuurd. Ook in Nederland zijn trouwens opkopers van huizen actief.

Daarnaast zijn banken zijn er als de kippen bij gebleven om huiseigenaren die de hypotheek niet kunnen betalen uit het huis te zetten. De overheid legde hen geen strobreed in de weg, tot aan de coronapandemie. Opnieuw konden miljoenen bewoners de hypotheeklasten niet mee betalen. Er kwam, zeer tegen de zin van de republikeinen, een moratorium op huisuitzetting dat nog maar met grote moeite in stand kan worden gehouden en ongetwijfeld zal worden versoepeld. Dan breken opnieuw gouden tijden aan voor baken, speculanten en huisjesmelkers.

Beviel deze post? In het e-boek Dossier Leefbaar wonen tref je veel vergelijkbare informatie aan op het gebied van wonen en de woonomgeving. Je kunt het e-boek hier downloaden.

Kunnen woningzoekenden opgelucht adem halen?

Deze week publiceert de minister de Jonge een uitwerking van zijn plannen voor de realisering van meer betaalbare woningen. In deze post noem ik alvast een aantal punten waarover tot nu toe onduidelijkheid bestaat en die hij hopelijk gaat verhelderen.

Versnellen procedures

Het gebrek aan betaalbare woningen heeft volop aandacht en goede voornemens zijn er volop. Nu nog aan de slag…. Het doel is de komende jaren gemiddeld 100.000 woningen per jaar te bouwen en de doorlooptijd tussen planvorming en realisatie te verkorten. Dat laatste zal niet meevallen. Mogelijk bieden flexwoningen (die nadien toch niet zo ‘flex’ blijken te zijn) uitkomst.

Middeninkomens

Een belangrijke verbetering is een aanzienlijk groter aanbod van huurhuizen in wat nu nog de vrije sector heet en waarvan de huren beschermd zullen worden. De grote vraag is hoe het puntenstelsel voor huizen tussen €700 en €1000 gaat uitzien en of dit gaat leiden tot een daling van de huur van deze huizen die nu veel te hoog is.

Speculatie bemoeilijken

Aanvullende maatregelen om speculatie tegen te gaan zijn wenselijk, zoals het verbod om huizen als beleggingspand te kopen, afschaffen van beleggingshypotheken en invoering van de verplichting dat kopers zelf in het gekochte huis te gaan wonen. Ook moet paal en perk worden gesteld aan omzeilen van het woningwaarderingsstelsel door huizen ‘gemeubileerd’ te verhuren. Gaat de Minister zo ver?

Laagste inkomens

Qua aantal neemt de huizenvoorraad voor lagere inkomens niet aanzienlijk toe. Het valt te bezien of de plannen de onaanvaardbaar lange wachttijden kunnen verkorten. Dit gebeurt alleen als een deel van de huurders doorstroomt naar een voormalige vrije sector huurwoning. Kan de Minister dit nog verder stimuleren?

Kijken naar de vraag

De Minister is van plan om meer te kijken naar de aard van de woningbehoefte. Dan zal ongetwijfeld blijken dat er veel meer vraag is naar relatief kleine eenheden. Een deel daarvan is bestemd voor ‘kwetsbare personen’ en vereist vormen van begeleiding. Daarnaast is er vooral in de centra van de grote steden behoefte aan studio’s en mogelijkheid tot cohousing. Het aanbod van grondgebonden eengezinshuizen zal de komende jaren snel groeien als huizen die nu nog door ouderen worden bewoond beschikbaar komen. Neemt de Minister deze inzichten op het gebied van woningbehoefte over?

De omvang van de vraag

Het is verstandig om een slag om de arm te houden voor wat betreft de omvang van de vraag naar woningen en om welk type woningen het gaat. Het tekort van 900.000 wooneenheden is uit de losse pols berekend. Mijn indruk is dat de Minister te zeer is gefixeerd op nieuwbouw, terwijl door splitsing van bestaande huizen en gebouwen voorzien kan worden in een groot aantal van wooneenheden. Ik ben benieuwd naar de ambities van de Minister op dit vlak.

Kopen of huren

Met schrik lees ik dat de Minister nog steeds de mogelijkheid wil bieden aan bewoners van corporatiewoningen om deze woning te kopen.  Meer in het algemeen zou het beleid moeten zijn om voor kopers of huurders een gelijk speelveld te creëren, wat betekent dat kopers een deel van hun voordelen gaan verliezen en huurders minder geld kwijt zijn zodat beide al dan niet aan vermogensopbouw kunnen doen.  Maar los daarvan vind ik dat corporatiebezit niet versnipperd moet worden; dit bemoeilijkt onderhoud en beheer van deze woningen en de uitvoering van maatregelen om deze woningen energie-neutraal te maken. Dit wordt en heet hangijzer.

Een gapende kloof dreigt….

De laatste jaren zijn er waanzinnige prijzen voor koophuizen betaald. Deze prijzen stijgen ver uit boven wat een huis waard is op basis van taxatie of alleen al het toepassen van de woningwaarderingsmethodiek. Als het totale huizenaanbod gaat stijgen en speculatie aan banden wordt gelegd, dan zullen de koopprijzen verder dalen. Voor recent gekochte met een hoge hypotheek belaste woningen kan dit uitlopen op een drama. Ik verwacht niet de de Minister hier wat aan wil, kan of zal doen.

Regierol

Dat de overheid de regierol naar zich toetrekt is een ‘must’. Ik ben wel benieuwd of alle particuliere beleggers zich zonder slag of stoot zullen neerleggen bij de rol die hen wordt toegedacht. Dat geldt minder voor de institutionele beleggers, wier bijdrage onmisbaar is, maar vooral voor hedgefunds en andere zelfstandigen die goud geld verdienen aan speculatie en verhuur. Ik ben benieuwd hoe de Minister zijn regierol invult en beleggers een passende rol geeft.

De stappen de Minister voorbereidt gaan verder dan menigeen tot voor kort mogelijk had gehouden. Het is te hopen dat de overheid deze voornemens in slagvaardig beleid kan omzetten, dat in sommige opzichten nog consequenter wordt, dan we nu al weten.

Beviel deze post? In het e-boek Dossier Leefbaar wonen tref je veel vergelijkbare informatie aan op het gebied van wonen en de woonomgeving. Je kunt het e-boek hier downloaden.

Wonen is geen recht meer maar handel

In deze post beantwoord ik de vraag waarom woningen zo duur zijn geworden. De prijsstijging van de afgelopen jaren heeft maar ten dele te maken met het feit dat er minder nieuwe huizen worden gebouwd. In deze post ga ik in op wat dan wel de oorzaak is.

De prijzen van woningen stijgen al jaren sneller dan het gemiddelde inkomen. Tussen 2012 – 2022 steeg in Nederland de gemiddelde prijs van een woning van € 233.000 naar € 380.000. In Amsterdam verdubbelde de prijs in deze periode van € 280.000 naar € 560.000. Deze prijsstijging lijkt zijn hoogtepunt te hebben bereikt. Niettemin, om zo’n ‘gemiddeld huis’ te kunnen kopen op basis van 100% hypotheek tegen 3% rente is een jaarinkomen van meer dan € 100.000 vereist. Een nieuwbouwwoning kost in Nederland in 2021 gemiddeld € 450.000.

De belangrijkste oorzaak van de prijsstijging is de beschikbaarheid van een vrijwel onbeperkte hoeveelheid geld.

Geld om een woning te kopen komt in de eerste plaats van de kopers zelf. In Nederland was het krijgen van een hypotheek voor de aanschaf én de inrichting van een huis makkelijk genoeg. In 1990 was de hypotheekschuld van het Nederlandse volk nog 60% van het bbp; in 2009 was deze opgelopen tot 104%, hoger dan in welk land ter wereld. Daarna was er sprake van stabilisering.

De drempel voor hypotheekverstrekking is na de kredietcrisis weliswaar hoger komen te liggen, maar een aanzienlijk aantal twintigers en dertigers kan alsnog een huis kopen dankzij de te hulp geschoten overheid. Deze stond ouders toe eenmalig aan elk kind een ‘jubelton’ te schenken. Nederlanders zijn (gemiddeld) rijk genoeg: Samen hebben we ruim € 400 miljard spaargeld!

Maar ook investeerders zijn – gegeven de onzekerheid op de aandelenmarkt – wereldwijd steeds meer bereid grote sommen geld te steken in de aanschaf van bestaande huizen of in het verhandelen van bouwgrond. Het zijn vooral ‘hedgefondsen’ en andere particuliere beleggers die kansen zien. Hans de Geus legt in zijn boek Hoe ik toch huisjesmelder werd; Over woonarmoede en ongelijkheid uit hoe ook de banken daarbij volop meewerken.

Zelfs wie geen ‘gewone’ hypotheek krijgt, komt in aanmerking voor een ‘beleggingshypotheek’, dankzij de huur die zo’n pand gaat opleveren. 

Huren is in Nederland nauwelijks een alternatief. Zeker niet voor wie een betaalbare woning zoekt. Tegenover een forse daling van het aanbod van sociale woningen staat een stijging van het aantal huurwoningen in het ‘geliberaliseerde’ deel van de huurdersmarkt. Deze groei is niet alleen veroorzaakt door de snelle toename van het aantal particuliere koopwoningen maar door een ‘briljante’ interventie van de toenmalige minister Stef Blok die locatie en uitstraling liet meetellen bij het puntensysteem voor sociale huurwoningen.  Hierdoor ‘promoveerde’ een fors aantal sociale woningen naar het geliberaliseerde deel van de woningmarkt en konden de prijzen nog verder stijgen. In Amsterdam is de prijs van een huurwoning in de vrije sector per m2 gemiddeld gestegen van €17 in 2007 naar €24 in 2021.

De gevolgen laten zich raden. De huurlasten leggen een dermate groot beslag op het inkomen van veel huurders dat er te weinig geld over blijft voor minimaal levensonderhoud. Het gaat om 710.000 (23%) van de 3,1 miljoen mensen met een huurwoning. Voor mensen met een koopwoning ligt dit aantal veel lager 240.000 (5%) van de 4,6 miljoen eigenaar-bewoners. 

Inmiddels waait er een andere wind in Den Haag.  Is deze krachtig genoeg? Daarop ga ik de volgende posts in.

Beviel deze post? In het e-boek Dossier Leefbaar wonen tref je veel vergelijkbare informatie aan op het gebied van wonen en de woonomgeving. Je kunt het e-boek hier downloaden

Woningnood = marktdenken

Iedereen die zoekt naar een betaalbaar huis weet dat de wachttijd voor een huurwoning in de sociale sector minimaal tien jaar is. Dit geldt in veel landen. Niet allemaal. Deze post laat zien dat landen waarvan de overheden na 1980 het marktdenken hebben omarmd de grootste woningnood kennen.

Alt Erla (links) en Karl Marx hof (rechts) in Wenen

Wonen in de stad wordt steeds meer een voorrecht voor het rijkere deel van de bevolking. Daarbij besteedt meer dan een miljoen Nederlanders veel meer dan het maximaal wenselijk geachte percentage van hun inkomen (40%) aan huisvesting, nutsvoorzieningen en vervoer. Voor Amerikanen geldt dit in nog extremere mate.

Betaalbaar, gezond, veilig en zeker wonen is een mensenrecht en dat wordt op steeds grotere schaal geschonden.

Het tekort aan betaalbare woningen neemt ook buiten Nederland toe. In de VS neemt het zelfs dramatische vormen aan. Zo’n 40 miljoen burgers lopen het risico uit hun huis te worden gezet, omdat ze de huur of de aflossing van de hypotheek niet meer kunnen betalen. De situatie in Oostenrijk is gunstiger en dat is geen toeval. De stad Wenen investeert 1% van de belastingopbrengst in volkshuisvesting, waarvan 80% van de inwoners gebruik kan maken. De huurprijs ligt om en nabij 6 euro m2 per maand en de gemiddelde wachttijd is 14 maanden (in Amsterdam 14 jaar). De stad maakt er een ere zaak van om ook in architectonisch opzicht de hoogste standaarden te hanteren als het om volkshuisvesting gaat.  Complexen als Alt Erlaa en Karl Marx-hof zijn daar voorbeelden van.

De teloorgang van de volkshuisvesting

Tussen beide wereldoorlogen en nog geruime tijd daarna verschilde de situatie in Nederland niet wezenlijk van die in Wenen.  Onder de bezielende leiding van onder andere wethouder Floor Wiebaut kwamen er in Amsterdam ‘luxe’ wooncomplexen voor de werkende bevolking tot stand zoals het Schip, ontworpen door De Klerk. Ook elders en na de Tweede Wereldoorlog lieten meer dan 1000 woningbouwverenigingen zich gelden 

Dat aan deze situatie een einde kwam is geen optelsom van onvoorziene gebeurtenissen, zoals de toename van het aantal huishoudens en groeiende vraag naar woningen. Deze was in de naoorlogse periode aanzienlijk groter. 

Er liggen bewuste beleidskeuzen aan ten grondslag.

De belangrijkste was dat overheden vanaf de jaren ’80 van de vorige eeuw een terugtrekkende beweging in de volkshuisvesting maakte en de bouw van sociale woningen steeds meer overliet aan de markt.

In plaats van een voldoende aanbod van betaalbare huurwoningen te garanderen stimuleerden regeringen de aanschaf van een koophuis. In het Verenigd Koninkrijk kende Margret Thatcher huurders het recht toe om de (sociale) huurwoning waarin ze woonden te kopen. Het gevolg was dat de woningcorporaties 2,5 miljoen woningen moesten verkopen. Overigens is inmiddels 40% daarvan opgekocht door investeerders, die deze huizen tegen een veelvoud van de oorspronkelijke huurprijs verhuren aan wie zich dat kan permitteren. In Nederland hebben de woningcorporaties tussen 2009 – 2020 ruim 200.000 woningen verkocht. In Amsterdam ging het om ruim 30.000 woningen, ondanks het nijpend tekort aan sociale woningen.

Nu wil de overheid het opgelopen tekort aan woningen gaan inlopen. Los van de vraag of zo veel bouwen wel mogelijk is, gaat dit alleen lukken als tegelijkertijd de woonlasten omlaag gaan. Dat is misschien nog wel een lastigere opgave dan het bouwen van huizen.

Bij het schrijven van deze post heb hierbij dankbaar gebruik gemaakt van het boek Uitgewoond van de stadsgeograaf Cody Hochstenbach, die al jarenlang onderzoek doet naar de woonsituatie van minder bedeelde groepen.

Beviel deze post? In het e-boek Dossier Leefbaar wonen tref je veel vergelijkbare informatie aan op het gebied van wonen en de woonomgeving. Je kunt het e-boek hier downloaden.

Een leefbare buurt begint bij een menswaardig bestaan

De overheid geeft al tientallen jaren miljarden uit om de leefbaarheid van zogenaamde probleemwijken te vergroten. Met weinig resultaat. Deze post gaat dieper in op het in mijn ogen verkeerde uitgangspunt van het beleid.

Ontwikkeling gemiddelde score leefbaarometer 2002 vanuit de positie 2020 gezien (bron: Leefbaarheid in Nederland 2020

Vrijwel elke beleidstekst noemt de eenzijdige bevolkingssamenstelling van buurten en wijken als oorzaak is van de zwakke leefbaarheid. Meer variëteit in het woningbestand zou daarom de sleutel tot verbetering van de leefbaarheid zijn. Integratie door differentiatie, zo heet dat.  De veronderstelling is dat er tussen de kansarme groepen en de nieuwe middenklasse-inwoners contacten ontstaan en dat de eerste zich optrekken aan de nieuwkomers 

Nu het wijkenbeleid terug lijkt van weggeweest, is het raadzaam stil te staan bij het effect van het differentiatiebeleid. Was het wel zo effectief?

In zeker opzicht wel. Het beleid in de periode 1990 – 2010 heeft geleid tot wat wordt genoemd versterking van de stedelijke woonmilieus. Dit houdt in dat de aantrekkingskracht van de stad voor hogere- en middeninkomens is toegenomen, de kwaliteit van de woonomgeving gemiddeld is verbeterd en de criminaliteit is verminderd. In veel ‘aandachtswijken’ is het gemiddelde inkomen gestegen omdat midden- en hogere inkomensgroepen hun weg daarheen gevonden hebben. 

Uit deze studies blijkt ook dat de differentiatie van de woningvoorraad zelden een positieve impact had op de kwaliteit van het leven van de oorspronkelijke bewoners, noch op de sociale cohesie in de buurt en vaak zelfs een negatieve. Deze bewoners werden over een groter gebied verspreid en sociale contacten gingen teloor.

Om de kwaliteit van het leven van de oorspronkelijke bewoners te verbeteren moet hun probleem op de juiste wijze worden benoemd.

Dit is eerder hun achtergestelde maatschappelijke positie dan de kwaliteit van de leefomgeving.

De achtergestelde positie uit zich in armoede, een marginale positie op de arbeidsmarkt, gebrek aan erkenning, financiële afhankelijkheid en vaak in discriminatie, depressiviteit, problemen in de relationele sfeer en met kinderen en soms in ruzie met buurtgenoten, drank- en drugsmisbruik en criminaliteit. Niet te vergeten zijn (geestelijke) gezondheidsklachten. Mensen in armoede leven gemiddeld zeven jaar korter.

Reinout Kleinhans stelt daarom dat we niet in de eerste plaats zitten te wachten op een nieuw wijkenbeleid: Arme wijken zijn de vindplaats van achterstanden, maar lang niet altijd de oorzaak daarvan.

De sleutel tot een oplossing ligt bij baanzekerheid en/of een menswaardig inkomen.  

In de tijd dat de ‘paarse kabinetten’ op grote schaal banen creëerde (Melkertbanen) was deze oplossing in zicht, maar de filosofie van de terugtredende overheid heeft deze aanpak doen verdwijnen. 

Gelukkig krijgt armoede steeds meer aandacht, anders dan het afkopen of camoufleren ervan door toelagen en voedselbanken. Een voorbeeld is de ‘armoedecoalitie’ in Utrecht. Deze geeft maakt noden van mensen met een laag inkomen zichtbaar en zet zich in voor oplossingen ervan. 

Parallel daaraan is er uiteraard ook het nodige te doen om de woon- en leefomgeving van deze groep te verbeteren en te verfraaien. Afbreken van huizen en deze vervangen door duurdere huizen voor middengroepen draagt hiertoe niet bij.

Beviel deze post? In het e-boek Dossier Leefbaar wonen tref je veel vergelijkbare informatie aan op het gebied van wonen en de woonomgeving. Je kunt het e-boek hier downloaden.

Politieke correctheid bij het meten van leefbaarheid

De leefbaarometer is gebaseerd op factoren die (toekomstige) bewoners belangrijk vinden voor de leefbaarheid van een buurt. Sommige politici zijn ‘woke’ en willen niet dat bepaalde factoren gemeten worden. In deze blogpost leg ik uit waarom ik dit onjuist vind.

Uitgangspunt bij de bepaling van de scores door de leefbaarometer is onder andere het WoonOnderzoek Nederland (WoON). Dit is gebaseerd op een representatieve steekproef van ruim 67 duizend personen. Deze kregen een vraag en twee stellingen voorgelegd. De vraag betrof de tevredenheid met de huidige woonomgeving (variërend van ‘zeer tevreden’ tot ‘zeer ontevreden’. De stellingen zijn ‘Het is vervelend om in deze buurt te wonen’ en ‘Ik voel me thuis in deze buurt. De antwoordscores kunnen variëren van ‘helemaal mee eens’ tot ‘helemaal mee oneens’. 

Vervolgens is de correlatie berekend tussen deze scores en factoren die op basis van wetenschappelijk onderzoek bepalen waarom mensen een buurt aantrekkelijkheid vinden of juist niet. Dit leidde tot 94 indicatoren die statistisch sterke samenhang vertoonden met de resultaten van het WoON. Deze indicatoren zijn gegroepeerd in vijf dimensies: fysieke omgeving, woningvoorraad, voorzieningen, sociale samenhang (voorheen bewoners) en overlast & onveiligheid). Hier tref je een overzicht aan van deze dimensies en de daarbij behorende indicatoren. 

Tot de factoren die de (ervaren) aantrekkelijkheid van wonen in een buurt beïnvloeden horen ook kenmerken van bewoners(groepen). Dat zijn (migratie)achtergrond, samenstelling huishouding (eenoudergezinnen), uitkeringsafhankelijkheid, maar ook studie en inkomen. Deze kenmerken zijn dus opgenomen in de leefbaarometer omdat blijkt dat ze samenhangen met de beoordeling van buurten, zoals die onder andere naar voren kwam in het WoON. Dat kun je betreuren, maar je kunt deze samenhang niet ontkennen.

De politiek heeft bepaald dat de indicatoren die te maken hebben met kenmerken van de bewoners niet meer in het onderzoek worden opgenomen.

De reden is dat deze indicatoren bij een verkeerde interpretatie kunnen leiden tot het stigmatiseren van de betrokken groepen. Ook kunnen degenen die tot die groepen behoren kunnen ze als stigmatiserend ervaren.  Van een verkeerde interpretatie is sprake als uit de leefbaarometer de conclusie wordt getrokken dat buurten met bijvoorbeeld veel allochtone inwoners minder leefbaar zijn. De enige conclusie die echter uit de leefbaarometer getrokken kan worden is dat er een statistische samenhang is tussen een negatief oordeel van )potentiële) bewoners over buurten en indicatoren als migratieachtergrond.

Het gevolg van deze politieke beslissing is dat de dimensie ‘bewoners’ die naast ‘overlast en onveiligheid’ een van de meest onderscheidende dimensies van de leefbaarometer was, vanaf 2022 is komen te vervallen. Hiervoor in de plaats gekomen is de weinig onderscheidende dimensie ‘sociale samenhang’. 

De vervanging van de dimensie ‘bewoners’ (leefbaarometer 2.0) door ‘sociale samenhang’ (leefbaarometer 3.0) doet afbreuk aan de validiteit van het meetinstrument en de vergelijkbaarheid met cijferreeksen uit het verleden. 

Het is bedenkelijk dat een opdrachtgever dergelijke voorwaarden stelt aan wetenschappelijk onderzoek dat wordt uitgevoerd door een onderzoeksbureau. Zou het om universitair onderzoek gaan, dan zouden de betrokken onderzoekers de opdracht – naar ik veronderstel – hebben geweigerd. Zij hadden mogelijk het model wel beter toegelicht.

Beviel deze post? In het e-boek Dossier Leefbaar wonen tref je veel vergelijkbare informatie aan op het gebied van wonen en de woonomgeving. Je kunt het e-boek hier downloaden.

Hoe leefbaar zijn Nederlandse buurten?

In deze en twee volgende posts ga ik in op het meten van de leefbaarheid en de oorzaken van de verschillen in leefbaarheid. In deze post neem ik in verschillende plaatsen in Nederland de stand op de leefbaarometer op.

Een goed ingericht schoolplein draagt bij aan de leefbaarheid van de buurt

Leefbaarheid is de mate waarin de omgeving aansluit bij de eisen en wensen die er door de mens aan worden gesteld. Hierbij kun je aan van alles denken. Dat klopt ook want het begrip is samengesteld uit bijna 100 kenmerken. Tezamen worden al deze gegevens de leefbaarometer genoemd. Deze wordt eens in de twee jaar opnieuw berekend. 

Deze blogpost geeft een impressie van hoe het met de leefbaarheid in Nederland is gesteld. Een positief verhaal, maar niet voor een kleine twee miljoen mensen. 

Volgens directeur Scherpenisse van de Tilburgse woningcorporatie Tiwos is het 5 voor 12 en is er net nog geen sprake van gettovorming. “In sommige buurten is een gebrek aan sociale samenhang, mensen kennen en spreken elkaar niet meer en houden daarom ook geen rekening meer met elkaar”.

Om de juiste proporties in het oog te houden: Ruim 15 miljoen Nederlanders wonen in een gebied waarvan de leefbaarheid wel voldoende en hoger is. Gemiddeld laat de leefbaarheid laat een langzame stijging zien, maar de kloof tussen beide categorieën neemt toe. In een aantal buurten in Nederland staat de leefbaarometer al decennia op ‘slecht’. Dit betekent overigens niet dat dat alle bewoners daar ook zo over denken.  Dat heeft alles te maken met de manier waarop de leefbaarometer werkt.  Daar ga ik volgende week op in. 

In 2020 woonde 930.000 (12%) huishoudens in gebieden die zwak of lager scoorden. In 2018 waren dat er 1.100.00 (15%) en in 2014 1.300.000 (18%).

Binnen en tussen gemeenten komen grote verschillen voor. In Vlaardingen, Tiel of Beverwijk woont een substantieel deel van de bevolking in gebieden die als ‘zwak’ en ‘onvoldoende’ kunnen worden getypeerd. In Apeldoorn, Amersfoort of Hengelo komen deze scores vrijwel niet voor.

In Rotterdam woont een derde van alle huishoudens in een gebied die  ‘zwak’ of ‘onvoldoende’ scoort. Het aandeel van gebieden die ‘zeer goed’ scoren is er met 20% het laagste is van alle grote steden. In Amsterdam is dat 50%. 

Uitgesplitst naar de landdelen, valt eveneens een vrijwel onafgebroken stijging van de leefbaarheid op vanaf het begin van deze eeuw. Vergeleken met Nederland als geheel scoren alle landdelen beter dan het Nederlandse gemiddelde over de hele periode., met uitzondering van het westen dat gemiddeld aanzienlijk lager scoort. Dat komt door de lage scores van de vier grootste gemeenten.

Beviel deze post? In het e-boek Dossier Leefbaar wonen tref je nog veel meer gegevens aan over de ontwikkeling van de leefbaarheid in Nederland en vergelijkbare informatie op het gebied van wonen en de woonomgeving. Je kunt het e-boek hier downloaden.

Slums. Hoe verder?

Deze post illustreert de meest succesvolle aanpak van de verbetering van de leefbaarheid van slums, namelijk ‘upgrading’ in plaats van afbraak en herplaatsing van de bevolking elders.

Impressies van upgrading in Bario 31, Buenos Aires, Argentinië

Om de huisvesting van slumbewoners te verbeteren is hun betrokkenheid essentieel.  Dit valt in de praktijk niet mee omdat het om een zeer gevarieerde groep gaat, variërend van naar verhouding draagkrachtige personen die een paar huizen bezitten en verhuren, tot clans met een duidelijke hiërarchie en ook criminele groepen die baat hebben bij de status quo.  Dan zijn er ook nog grondbezitters, waartoe veel lokale politici behoren.  De meeste slumbewoners willen het liefst blijven wonen, hun huizen zelf opknappen als ze uitzicht hebben op een langdurig legaal gebruik van hun stukje grond. Ook betere voorzieningen (water, elektriciteit, sanitair, onderwijs en gezondheidszorg zijn prioriteiten.

Een goed voorbeeld is Bario 31, een slumgebied dat tegen het centrum van Buenos Aires ligt. De fotocollage geeft een beeld van het resultaat. Uitgangspunt was om het gebied te blijven bestemmen voor de huidige bewoners en er een reeks verbeteringen aan te brengen. Deze omvatten legalisering van het verblijf, aanleg van basale voorzieningen (elektriciteit, verlichting, water en riolering) en de bouw van scholen en gezondheidscentra. Bewoners konden een lening krijgen met een looptijd van 30 jaar om hun huis te verbeteren. De gemeente heeft aan de rand van het gebied 1200 nieuwe huurwoningen gebouwd voor wie daar de voorkeur aan gaf. Ook omdat er sowieso minder plaats was door de bouw van scholen en andere voorzieningen. Verder biedt de gemeente beroepstrainingen en geeft ze vergunningen af voor het uitoefenen van bedrijvigheid, binnen en buiten het gebied.  Alleen de huidige bewoners kunnen voor 30 jaar gebruiksrecht krijgen voor de grond om gentrificatie tegen te gaan. Dit alles gebeurde in nauw overleg met bewonerscomités.

De bovenstaande afbeeldingen stemmen mij optimistisch. Ze tonen betere huisvesting, de aansluit bij de leefgewoonten van de bewoners en die de sociale verhoudingen in de buurt respecteert. Vooral belangrijk is het beroep op zelfredzaamheid en inzet van de bewoners . Dit in tegenstelling tot de in mijn ogen weerzinwekkende beelden van hoogbouw in het kader van de slum rehabilitation housing (zie mijn vorige post).

Het succes van deze aanpak is afhankelijk van participatie door de gemeenschappen binnen de slums en projectleiding die oog heeft voor de wensen en belangen van bewoners.

Het is een gecompliceerde aanpak die vele jaren kan duren en veel geduld en toewijding vraagt van alle betrokkenen. Er zijn inmiddels de nodige resultaten te zien, zoals in het al genoemde Barrio 31-project maar ook in India, in delen van het slumcomplex Orangi (Pakistan) en in Indonesië en Vietnam.

Beviel deze post? In het e-boek Dossier Leefbaar wonen tref je veel vergelijkbare informatie aan op het gebied van wonen en de woonomgeving. Je kunt het e-boek hier downloaden.

Slums gaan de hoogte in

Deze post gaat over het verwijderen van slums in India door herhuisvesting van de bewoners. Politici zien dat als een oplossing; veel bewoners niet.

Slum rehabilitation housing nabij Mumbay

In veel landen zit de politiek met de handen in het haar als het om slums gaat. Meer nog dan veel bewoners zelf. Eerst werden ze genegeerd, toen brak de fase van de gewelddadige ontruimingen aan, gevolgd door ambitieuze plannen om de bewoners te herhuisvesten. In India gebeurt dit als onderdeel van het streven naar een ‘toekomst zonder slums’. In Mumbai alleen al zijn in 2004 naar schatting 300.000 – 450.000 mensen uit slumgebieden verplaatst naar speciaal voor hen gebouwde hoogbouw. In Delhi betrof het 200.000 van de 3 miljoen slumbewoners van die stad. De reden hier was het vrijmaken van land voor de spelen van het Gemene Best in 2010.

De staat Mahatashtra was in 1995 begonnen met de bouw van ‘slum rehabilitation housing’ (SRH). Het betreft hoogbouw, oplopend tot 20 verdiepingen (Zie afbeelding).

Deze gebouwen worden door investeerders gebouwd, die beloond worden met een deel van het grondgebied van een voormalige slum, dat ze commercieel kunnen bebouwen. 

Ronita Bardham, onderzoeker aan de Universiteit van Cambridge heeft studie maakt van dit project. Het project verbetert de drinkwatervoorziening en het sanitair, maar een groot probleem zijn de vochtigheid en toenemende hitte, ondanks de open constructie van de huizen.  Bovendien is de kwaliteit van de woningen slecht. 

Een ander probleem is dat het leven in deze nieuwe omgeving de sociale netwerken die in de loop van de jaren zijn ontstaan doorbreekt: “SRH has taken the flexibility out of crucial spaces,” schrijft ze. ‘Cultural norms haven’t been translated into the design and the livability factor has been lost. When design doesn’t respond to the social network, people start getting alienated. This seems to have been completely overlooked in the policy’s development”.  Voorts is geen rekening gehouden met de bedrijvigheid van de bewoners. Hiervoor is in de nieuwe ‘verticale slums’ geen plaats. De meerderheid van de bewoners zou veel liever in de oude slumgebieden zijn blijven wonen, maar dan met betere voorzieningen, eigendomsrechten en wat geld om hun huizen op te knappen. Dat lijkt ook de toekomst te worden, maar daarover een volgende keer meer.

Beviel deze post? In het e-boek Dossier Leefbaar wonen tref je veel vergelijkbare informatie aan op het gebied van wonen en de woonomgeving. Je kunt het e-boek hier downloaden.  

De economie van de ‘slum’

In deze post laat ik zien dat zogenaamde ‘slums’ een onderdeel zijn van de stedelijke economie van ontwikkelende landen, waaruit blijkt hoe deze sociale ongelijkheid nodig heeft en versterkt.

Impressies van Dharavi, Mumbai, India

Iedereen die een beetje ‘wook’ is, zou te hoop lopen als ik het in mijn posts had over de achterbuurten van de Nederlandse steden in plaats van over buurten met kwetsbare bewoners. Aan de term ‘slum’ stoort niemand zich, behalve de bewoners, die zich misschien nog wel meer zouden storen aan de term ‘kwetsbaar’. Ik kom daar nog op terug. Voorlopig beperk me ertoe het woord ‘slum’ tussen aanhalingstekens te zetten.

Veel ‘slums’ zijn ontstaan door de trek vanuit het platteland naar steden als gevolg van de slechte omstandigheden op het platteland en de veronderstelde gunstige vooruitzichten van leven in de stad. De realiteit was anders; eenmaal aangekomen waren ‘slums’ vaak de enige plekken om te wonen en te werken. 

‘Slums’ zijn levendige en dichtbevolkte plaatsen met beperkte voorzieningen. De bedrijvigheid van de bewoners is onverbrekelijk verbonden met de economie van de buitenwereld. 

Dharavi, een gebied van 175 hectare grenzend aan het centrum van Mumbai met naar schatting 1 miljoen inwoners, is daar een levendig voorbeeld van. Het is een uitgestrekte wirwar van smalle straatjes, onderling verbonden huisjes en eenpersoonskamers die ook dienst doen als fabriekjes. De film Slumdog Millionaire is opgenomen tegen de achtergrond van Dharavi, enkele jaren voordat de families van de kinderen die een hoofdrol vertolkten in het kader van stadsvernieuwing uit hun huizen werden gezet.

Binnen de slum zijn pottenbakkers, makers van bakstenen, leerlooiers, wevers en zeepmakers werkzaam. Bewoners vergaren ook inkomen door de stad in te trekken als venter of straatveger. Dharavi is verder de thuisbasis van zo’n 30.000 verzamelaars van alles wat recyclebaar is:  Batterijen, oude computers en mobiele telefoons, gloeilampen, papier en karton, kleding, kabels en draden en vooral veel plastic. De plaatselijke vuilnisbelten zijn werkterrein is. De duizenden kleine bedrijfjes langs de steegjes van Dharavi verwerken meer dan 80% van het afval van Mumbai. De bijdrage van Dharavi daaraan bedraagt meer dan $ 1 miljard.

Als gevolg van de stijgende onroerend goed prijzen in Mumbai is er een grote druk op het stadsbestuur om de wijk af te breken en de bewoners te verplaatsen naar oorden ver buiten het stadscentrum. Plannen voor de herontwikkeling van Dharavi behelzen de bouw van woongebouwen van 10 – 20 verdiepingen, werkplaatsen, scholen, parken en wegen voor 57.000 gezinnen. Veel van de huidige bewoners verzetten zich fel tegen deze plannen omdat er voor veel bedrijfjes geen plaats meer zal zijn en omdat bestaande sociale verbanden uiteen zullen vallen. Maar de investeerders in onroerend goed dromen ervan dit gebied een betere bestemming te geven….. 

Beviel deze post? In het e-boek Dossier Leefbaar wonen tref je veel vergelijkbare informatie aan op het gebied van wonen en de woonomgeving. Je kunt het e-boek hier downloaden.