Bouwen aan duurzame steden (4) New urbanism: De basis van de 15-minutenstad

In deze blog draag ik bouwstenen aan om steden wereldwijd sociaal en ecologisch duurzamer te maken. Deze keer gaat het over ‘new urbanism’ een stedenbouwkundige beweging van oorsprong uit de VS die de uitgestrekte suburbs van een hart wil voorzien.

Een vorige post ging over de ruimte verslindende suburbanisatie in de VS en de kentering die hierin gaande is. Hoe dominant dit patroon van suburbanisatie ook was, er is altijd kritiek op geweest. In dit verband zijn de namen van Jan Gehl en in het bijzonder Jane Jacobs en haar boek ‘The life and death of American Cities’(1961) het meest bekend. 

Aan een doorbraak van een nieuwe kijk op stedelijke groei heeft de beweging new urbanism vanaf het laatste decennium van de 20ste eeuw een belangrijke bijdrage geleverd. De meest invloedrijke vertegenwoordigers van deze beweging zijn Andres Duany, Elisabeth Plater-Zyberk, Elisabeth Moule, Leon Krier, Jeff Speck, Ellen Dunham-Jones, Peter Calthorpe en Douglas Farr.

De grondslagen van New Urbanism

New urbanism is a design movement toward complete, compact and connected communities. De denkbeelden van new urbanism worden fraai gedocumenteerd in het boek: 25 Great Ideas of New Urbanism. Congress for New Urbanism, Washington DC, 2018. Dit boek kan hier worden gedownload.

De uitgangspunten van de beweging liggen vast in de 27 artikelen van het Charter for New Urbanism. Voor een Charter werd gekozen om tegenwicht te bieden aan het ‘Charter van Athene’ dat mede was opgesteld door Le Corbusier en bekrachtigd door het Congrès Internationaux d’Architecture Moderne (CIAM). De suburbanisatie Amerikaanse stijl was niet direct wat de aanhangers van het Charter van Athene voor ogen stond, maar lag wel in het verlengde van een van de basisprincipes daarvan, radicale scheiding van stedelijke functies.

Waar new urbanism voor staat, wordt samengevat in de volgende zeven punten. Zij worden ook wel de uitgangspunten genoemd van smart urban growth en liggen mede ten grondslag aan de wereldwijze beweging naar 15 minuten-wijken.

  1. Een gevarieerd aanbod van woningen van goede kwaliteit voor alle inkomensgroepen.
  2. Hoge dichtheid, compacte verkaveling en functiemenging.
  3. Aantrekkelijk kerngebied waar wonen en werken is gecombineerd met winkels, horeca, scholen en medische voorzieningen.
  4. Gevarieerde mogelijkheden voor ontmoeting, ontspanning, sport en spel alsmede om te lezen en te werken.
  5. Brede variatie van groene en blauwe elementen, zoals kleine parken, bomen, begroeide gevels, buurttuinen, groene plinten, groene daken, goten voor afvoerregenwater en waterpartijen.
  6. Bewoners verplaatsen zich binnen de buurt vooral te voet en per fiets over aantrekkelijke en veilige routes.
  7. Buurten zijn onderling goed verbonden door verschillende vormen van openbaar vervoer. Parkeerruimte is beperkt en er zijn ruime mogelijkheden om auto’s te delen.

In het navolgende ligt de nadruk op de ontwikkeling van compacte wijken, waarbij ik zowel voorbeelden geef uit de VS, waar deze het hardst nodig zijn, als uit Nederland.

De pedestrian shed

Een van de centrale denkbeelden van new urbanism is de wijk als herkenbare en beloopbare eenheid. Of het nu gaat om delen van het stadscentrum, gebieden met etagewoningen of suburbane delen van de stad en haar omgeving, in alle gevallen dringen new urbanists aan op de vijf minuten regel, de pedestrian shed, vergelijkbaar met de 400 meter-regel die vaak in Nederland wordt gebruikt. Dit is een indicatie van wat de meeste mensen kunnen en willen lopen. Binnen een cirkel met een oppervlak van ongeveer 60 hectare moeten bewoners alle basale voorzieningen kunnen vinden, waar tegenover staat dat het aantal bewoners zodanig moet zijn dat daar ook economisch draagvlak voor is.  Vaak wordt een ondergrens van gemiddeld 150 bewoners per hectare gehanteerd, rekening houdend met een vloeroppervlak van 40% voor andere functies.  Uitgangspunt is dat de meeste straten autoluw zijn en volop gelegenheid geven voor spel en ontmoeting. De verdere ontwikkeling van grote winkelcentra is taboe.

Ontwerpaanpak voor de ontwikkeling van beloopbare buurten

De cirkelvormige wijk is een ‘model’. Cirkels zijn een hulpmiddel bij de planning van dit type wijken. Bij nieuw te bouwen wijken kan dit principe vanaf de tekentafel een rol spelen. Bij verdichtingsprojecten die ook een betere leefomgeving nastreven vormt de bestaande bebouwing het uitgangspunt. Het intekenen van cirkels is dan vooral een kwestie van het verdisconteren van lokale gegevenheden. Het middelpunt de cirkel zal dan vaak worden geplaatst op een plek waar al centrumactiviteiten plaatsvinden. Winkels buiten het beoogde centrale deel kunnen geholpen worden met zich daarheen te verplaatsen. Op andere plekken kan tussen bestaande woningen ruimte worden gereserveerd voor kleinschalige bedrijfsvestigingen, scholen, kleine parken en gemeenschappelijke tuinen en speelvoorzieningen. Als eenmaal de contouren vastliggen, kan invulling worden gegeven aan verdichting door de keuze een bebouwingstype dat het beste past bij het karakter van de buurt. Richting buitenkant van de denkbeeldige cirkel zal de bebouwingsdichtheid afnemen, behalve bij haltes van het openbaar vervoer of waar cirkels aan het water grenzen, vaak een uitgelezen plek voor hogere bebouwing. 

Als een doorgaande weg door het middelpunt van de cirkel loopt, kan deze worden uitgebouwd tot stadsstraat, inclusief een route voor openbaar vervoer. Anders kunnen de voorzieningen worden gerealiseerd rond een pleintje in het middelpunt van de cirkel en eventueel in de daarop uitkomende staten.

Voor de ruimte tussen de cirkels kan gedacht worden aan meer grootschalig groen, wijk-overstijgende voorzieningen, een ondergrondse parkeergarage, routes voor het openbaar vervoer en doorgaande wegen. Vaak zullen de buurten trouwens naadloos in elkaar overgaan.

Volgens new urbanism zijn winkelcentra essentieel bij de ontwikkeling van een beloopbaar gebied. De twee afbeeldingen hieronder laten winkelstraten zien die zijn gaan functioneren als centra van voorheen homogene suburbs in de VS. De eerste is een nieuwgebouwd centrum voor een gebied met een hoge mate van suburbane spreiding. De tweede foto toont het nieuwe hart van een wijk waar al meer geconcentreerde bebouwing was.

De bovenste foto toont Mashpee Commons (Massachusetts), een nieuw kleinschalig centrum in een suburb en de onderste foto toont Storrs (Connecticut), een nieuw winkelcentrum in dichter bebouwd gebied. Beide centra zijn in de plaats gekomen van afgebroken malls.

Haalbaar op niet al te lange termijn is vrijwel overal de uitbreiding van de voorzieningen voor voetgangpers en fietsers, het revitaliseren van lokale winkelvoorzieningen en horeca, het creëren van meer ruimte voor sport, recreatie, cultuur en groen en het inruimen van plaats voor culturele voorzieningen en kantoren en andere passende bedrijvigheid.  Veel lastiger is om de afstand tussen wonen en werken verminderen. Dat zal deels gebeuren door meer thuiswerken of in buurtgebonden co-working ruimten. Maar het is een illusie om te denken dat het woon-werkverkeer tussen de verschillende gebieden van de stad snel zal verminderen. Cruciaal daarbij is om het gebruik van de eigen auto daarbij te ontmoedigen. Goede verbindingen tussen de ontwikkelende complete en beloopbare wijken is van wezenlijk belang en zeker tussen deze wijken en de meer centrale delen van de stad en concentraties van werkgelegenheid. Ook in de toekomst zullen hoofdkantoren, warenhuizen, speciaalzaken en grootschalige culturele voorzieningen zich in centrale locaties vestigen, mogelijk in afgeslankte vorm.

New urbanism in Nederland

Nederland kent verschillende woonwijken die zijn geïnspireerd door new urbanism. Ze hebben een gevarieerd aanbod van woonhuizen, centraal gelegen (winkel)voorzieningen die alle te voet of te fiets bereikbaar zijn en ze hebben enige overige bedrijvigheid. Opvallend is dat ze zich bedienen van de in de VS zo geliefde historiserende architectuur.  Deze is inmiddels overigens ook in Nederland zeer gewild. Ze hebben alle goede openbaar vervoer-voorzieningen. Ik zou ze echter geen van alle 15-minutenwijken willen noemen. Slechts in enkele gevallen is er sprake van een duidelijk winkelcentrum, de dichtheid is over het algemeen niet hoog en het aanbod van werkgelegenheid is gering. Vaak gaat het bovendien om huizen in de duurdere categorieën.

Impressie van woningen geïnspireerd door new urbanism in Nederland. Linksboven Het Centrum/De Hoven (Leidsche Rijn, Utrecht), rechtsboven De Weerd (Leidsche Rijn, Utrecht), Midden links: Citadel (Heemskerk), midden rechts Nieuw Vreeswijk (Nieuwegein), links- en rechtsonder De Veste/Brandevoort (Helmond)

Edo van Baars heeft in zijn masterthesis de impact van de op de ideeën van new urbanism gestoelde aanpak geëvalueerd door de wijk Het Centrum/De Hoven te vergelijken met Veldhoven, een naburige en qua sociale samenstelling overeenkomstige Vinexwijk in Leidse Rijn. Als winkelvoorziening functioneert het kleine centrum uitstekend, maar als ontmoetingsplek (ten tijde van het onderzoek) nauwelijks omdat de bewoners de horeca ongezellig vinden en deze bovendien vroeg sluit. Voor wat betreft sociale contacten, diversiteit en gebruik openbaar vervoer zijn er geen verschillen tussen beide wijken. Sociale contacten beperken zich hoofdzakelijk tot de buren. Dit komt vooral omdat de bevolking overwegend bestaat uit tweeverdieners met een druk leven met veel werk- en sociale contacten buiten de wijk.  Zij gebruiken de auto voor de meeste verplaatsingen. Zelfs om de wekelijkse boodschappen te doen bij de Albert Heijn, op twee minuten loopafstand. De huizen zijn erg in trek en de woonomgeving is een gewild decor voor wie zich het wonen in deze wijken kan permitteren. De bebouwingsdichtheid is iets hoger dan van de gemiddelde Vinexwijk (25 in plaats van 20 huizen/ha ) waarmee deze wijken dus nauwelijks voorbeelden van verdichting zijn. Er is een kans dat de impact van de bouwkundige opzet van deze wijk toeneemt naar mate de jaren vorderen en de bewoners gevarieerder worden. Deze wijken maken duidelijk dat ontwerpers weliswaar voorwaarden kunnen scheppen, maar de ontwikkeling van een bijbehorend patroon van sociale relaties niet in de hand hebben.

In hoofdstuk 9 van het boek Steden van de toekomst. Humaan als keuze. Smart waar dat helpt ga ik dieper in op de stedenbouwkundige theorie achter complete buurten. De auteur heeft nog enkele hardcopy’s (180 p.) beschikbaar. Interesse? Maak dan €20,00 over op IBAN NL35INGB0001675550 o.v.v. naam en adres. Het boek wordt dan per omgaande toegestuurd.

Bouwen aan duurzame steden (3) Woningnood? Nieuwbouw is slechts beperkt nodig.

Na de serie over controversiële aspecten van de energietransitie, is deze post alweer de derde aflevering van een nieuwe reeks, Bouwen aan duurzame steden. Duurzaam in zowel sociaal, economisch als ecologisch opzicht. Aanpassing van bestaande huizen en gebouwen kan voorzien in een aanzienlijk deel van de behoefte aan nieuwe woonruimte.

Naar schatting komt Nederland op dit moment zo’n 330.000 wooneenheden te kort, dat is 4,2% van de totale woningvoorraad en binnen 10 jaar zou er ongeveer een miljoen wooneenheden bij moeten komen. Bijna iedereen denkt dan vooral aan  nieuwbouw. Daarbij liggen drie gevaren op de loer: 

  • Kiezen voor het verkeerde type woningen; er is vooral behoefte aan betaalbare eenheden voor bewoning door een persoon. 
  • Te weinig aandacht hebben voor de miljoenen naoorlogse woningen die aan groot onderhoud toe zijn en net de meeste huizen en gebouwen energieneutraal moeten worden.
  • Voor het gemak toch maar kiezen voor locaties buiten de al bebouwde stedelijke omgeving.

Het kan ook anders en daarvoor gaan steeds meer stemmen op, namelijk grootscheepse renovatie en herverdeling van de bestaande woonruimte en nieuwbouw alleen als aanvulling daarop. Sommige gemeenten – bijvoorbeeld Bergeijk – gaan al deze kant op (zie het bovenstaande plaatje uit een voorlichtingsfolder van die gemeente).

In deze post onderzoek ik hoe de bestaande woningvoorraad maximaal kan worden ingezet bij de uitbreiding van het aantal woningen.  Ik maak daarbij onder andere gebruik van de publicatie Beter benutten bestaande woningbouw (juni 2021) van Platform 31. Ik sta eerst stil bij de vraag hoe groot het potentieel binnen de bestaande woningvoorraad is.

Nederlanders hebben meer ruimte dan omringende landen

Volgens stedenbouwkundige Rudy Uytenhaak zijn Nederlanders vanaf 1900 24 maal meer ruimte gaan verwonen, terwijl het aantal huishoudens slechts is verdrievoudigd. De huizen zijn tweemaal zo groot, de kavels eveneens en het aantal bewoners per huis is meer dan gehalveerd. Vanaf 1960 is het aantal inwoners van Nederland toegenomen van 11,4 naar 17,4 miljoen en is het aantal wooneenheden gegroeid met 280% (Zie figuur). 40% van alle wooneenheden in Nederland, die vrijwel uitsluitend gebouwd zijn voor gezinnen, heeft slechts één bewoner.  De komende decennia zullen er nog 800.000 huishoudens bijkomen en dat zijn grotendeels eenpersoonshuishoudens.

Het resultaat is dat in het dichtstbevolkte land van Europa – Nederland – inwoners gemiddeld de meeste woonruimte per persoon hebben, namelijk 65 m2. In Duitsland is dat 46 m2 en in Engeland 44 m2.  Ze betalen daar ook navenant voor, gemiddeld 39% van hun inkomen.  

Berekeningen van passende woonruimte gaan doorgaans uit van 40 – 75 m2 voor een eenpersoonshuishouden, 75 – 100 m2 voor een twee persoonshuishouden en 100 – 120 m2 voor een driepersoonshuishouden. Gegeven deze norm wordt de bestaande wooncapaciteit maar voor 82% gebruikt en zouden daarin, als je alleen naar het oppervlak kijkt, volgens Sprinco Urban Analytics nog 3 miljoen mensen terecht kunnen. 

Als je eveneens uitgaande van deze norm kijkt naar het aanbod van huizen, dan zie je waar het aanbod op de woningmarkt te royaal is en waar het knelt: Er is een overschot aan middelgrote eengezinswoningen en een tekort aan appartementen in alle grootteklassen.

Verhouding tussen woningaanbod en genormeerde behoefte (Bron: Beter benutten bestaande woningbouw

Slechts 25% van alle huishoudens bestaat uit twee ouders en een of meer kinderen, terwijl de woningvoorraad voor 2/3 deel uit eengezinswoningen bestaat. Slechts 20% van alle wooneenheden is kleiner dan 75m2. Ik vraag me ernstig af of plannenmakers zich dit realiseren.

Het beeld van de mismatch tussen vraag en aanbod tekent zich nog scherper af als je de bovenstaande norm hanteert om het verschil te laten zien tussen passend, te groot en te klein wonen per leeftijdsgroep. 

Woonruimte en leeftijd huishoudens (Bron: Sprinco Urban Analytics)

Te klein woont slechts een naar verhouding beperkt aantal mensen. Vooral degenen boven de 50 jaar, de ‘empty nesters’ wonen – volgens de norm – (veel) te groot.  Het gaat daarbij vooral om twee- en eenpersoonshuishoudens in een grondgebonden woning. Overigens komt te groot wonen ook op grote schaal voor in lagere leeftijdsgroepen: Ongeveer 40% van alle coöperatiewoningen, veelal gebouwd als gezinswoning, wordt door een persoon bewoond.

Binnen Nederland komen grote verschillen voor in het benuttingspercentage van de wooncapaciteit. Vooral in Amsterdam en in iets mindere mate de andere grote steden, is dit percentage hoog. Maar ook binnen de steden zijn er grote verschillen. In Rotterdam woont 35% van de inwoners te ruim, in Eindhoven is dat 63%. Dat blijkt overduidelijk je naar de plattegrond van Eindhoven kijkt.

Omvang woonruimte in Eindhoven (Bron: Sprinco Urban Analytics)

Alle steden hebben mogelijkheden om de toekomstige vraag naar woonruimte voor een deel of helemaal op te lossen door middel van een gefaseerd proces van aanpassing en herverdeling van de woningvoorraad, aangevuld met passende nieuwbouw. In dit proces moeten ook de noodzakelijke bouwkundige aanpassingen in het kader van de klimaattransitie en een verbetering van de leefbaarheid van de woonomgeving worden meegenomen.  Vermindering van de gemiddelde grootte van de woningen draagt ook bij aan het betaalbaarder maken van de woningvoorraad.

In het tweede deel van deze bijdrage ga ik na hoe aanpassing en herverdeling tot stand kunnen komen. Daarbij worden onderscheiden: (1) uitbreiding van het aantal wooneenheden binnen bestaande huizen en woongebouwen; (2) verbouwen van kantoren, winkels en overige gebouwen; (3) betere doorstroming van 55-plusser en (4) beter benutten van bestaande woningen.

Uitbreiding van het aantal wooneenheden binnen bestaande huizen en woongebouwen

De bestaande woningvoorraad vormt een gigantisch potentieel voor het creëren van nieuwe woonruimte. Dit potentieel is onder andere onderzocht door de Koöperatieve Architecten Werkplaats te Groningen, resulterend in het rapport Ruimte zat in de stad. Het onderzoek richt zich op zich op 1800 naoorlogse buurten (1950 – 1980) met 1,8 miljoen woningen waarvan 720.000 sociale huurwoningen. Conclusie is dat opsplitsing, optopping en uitbouw van deze woningen de komende jaren 221.000 nieuwe eenheden kan opleveren. Hiervoor komen in aanmerking eengezinshuizen, die in tweeën gedeeld kunnen worden en portiekflats, die per etage in meer eenheden kunnen worden verdeeld en waar in veel gevallen een of twee verdiepingen op geplaatst kunnen worden. Opsplitsing van bestaande grondgebonden woningen en woningen in portiekflats is technisch niet moeilijk en de kosten zijn te overzien. Dat geldt des te meer als de aanpassingen in combinatie met het klimaatneutraal maken van de desbetreffende woningen worden uitgevoerd. Bovendien wordt enorm bespaard op steeds duurder wordende materialen.

Grondgebonden woningen

Grondgebonden woningen kunnen op verschillende manieren worden gesplitst. De benedenverdiepingen kunnen worden voorzien van een uitbouw, waarvan het dak fungeert voor de ontsluiting van de bovenwoningen en ook ruime ontmoetings- en speelruimte biedt. In zijn publicatie Verdichting in de steden heeft de architect Hugo Vanderstadt berekent dat deze vorm van renovatie ook voor België grote mogelijkheden biedt om de leefbaarheid van steden te vergroten zonder nieuwbouw (Zie de onderstaande afbeelding).

Aanpassingen bestaande grondgebonden woningen (Bron: Verdichting in Steden

Bovenstaande aanpassingen maken bovendien blijvende bewoning mogelijk op de begane grond door de huidige bewoners als zij ouder worden. Op de verdieping(en) kunnen starterswoningen worden gerealiseerd.

Portiekflats

Etages in portiekflats, doorgaans bestaande uit twee wooneenheden aan weerszijden van een trapportaal, kunnen deels worden heringedeeld tot drie eenheden voor tweepersoonshuishoudens en vier eenheden voor eenpersoonshuishoudens (Afbeelding).

Herinrichting portiekflats (Bron: Ruimte zat in de stad)

Nog interessanter is verdichting te combineren met optopping. Dit betekent toevoeging van een of twee extra verdiepingen, waardoor ook een lift aan de bestaande appartementen kan worden toegevoerd.  Bouwtechnisch is een dergelijke operatie uitvoerbaar door lichte materialen te gebruiken en het aanbrengen van een extra fundering. 

Een projectgroep aan de Technische Universiteit te Delft heeft een prototype ontworpen dat bruikbaar is voor alle 847.000 naoorlogse portiekwoningen die alle aan groot onderhoud toe zijn. Dit prototype voorziet er bovendien in dat de gebouwen waarin zich deze woningen bevinden energieneutraal worden en het omvat voorzieningen voor sociale contacten en spelende kinderen. Vandaar de extra brede galerijen, voorzien van trappen tussen de verdiepingen en gemeenschappelijke ruimten in de plint (Afbeelding). 

Prototype voor optopping van portiekflats. (Bron: A renovation plan for 847.000 underperforming tenement flats)

Pritzkerprijs 2021

De prestigieuze jaarlijkse Pritzkerprijs gaat doorgaans naar sterarchitecten vanwege hun spraakmakende bijdrage aan de architectuur. De winnaars dit jaar, Anne Lacaton en Jean-Philippe Vassal wijken in alle opzichten af van dit beeld. Hun devies is breek nooit iets af, maar vernieuw de architectuur door hergebruik en herinrichting van bestaande gebouwen. Concrete aanleiding was de renovatie van een uitgeleefd complex van  sociale woningen in Bordeaux. Zij deden dat in nauw overleg met de bewoners, die tijdens de renovatie hun huizen niet hoefden te verlaten. Het gebouw bestaat uit in omvang variërende appartementen rond afzonderlijke trappenhuizen, wat de woningen een bedompt karakter gaf. Lacaton en Vassal bouwden aan een kant brede galerijen, aan de buitenkant af te sluiten met glazen deuren. Tussen de ‘wintertuinen’ werden in overleg met de bewoners geen scheidingen aangebracht, wat sociale contacten – inclusief sociale controle – en speelmogelijkheden voor de kinderen stimuleert (zie afbeeldingen)

Renovatie sociale wooneenheden te Bordeaux (Bron: 2021 Pritzker Prize Goes To French Architects Who ‘Work With Kindness’)

Hoe aantrekkelijk en wellicht voor de hand liggend de hier besproken vormen van renovatie ook zijn, er zijn talloze belemmeringen vanuit de regelgeving, maar ook vanuit buurtbewoners zelf. Wat de vergunningen betreft, alles hangt af van de vraag of een gemeente daadwerkelijk aan een beleid van verdichting en renovatie wil meewerken. Wat de bewoners betreft, goed en tijdig overleg met de buurt is van groot belang. Daarbij help erg mee als bestaande bewoners in hun huis of in de buurt mogen blijven wonen, tijdens de renovatie hun huis niet of slechts voor korte tijd hoeven te verlaten en er het nodige voor terugkrijgen, zoals een lift, een ruim balkon en een betere leefomgeving. Ook afzien van huurverhoging voor de huidige bewoners draagt bij aan een coöperatieve atmosfeer. De toename van het aantal wooneenheden creëert bovendien meer draagvlak voor wijk- en buurtvoorzieningen.

Verbouwen van kantoren, winkels en overige gebouwen

Er zijn veel meer mogelijkheden om bestaande gebouwen geschikt te maken voor bewoning. Het kan gaan om villa’s, oude ‘herenhuizen’, schoolgebouwen, fabrieken, boerderijen en kerken. Daarnaast kunnen kleinschalige ingrepen eveneens meer wooneenheden opleveren. In het kader van het streven naar functiedifferentiatie biedt het combineren in dit soort gebouwen van woningen en andere functies aantrekkelijke vooruitzichten. Ik licht hieronder de transformatie van kantoren en winkelruimten uit en sta ook stil bij veelbelovende kleinschalige ingrepen.

Kantoren

De verwachting is dat hybride vormen van werken in een vooralsnog onbekende mate zullen toenemen en dat als gevolg daarvan veel kantoorruimte overbodig wordt. Han Mesters van ABN AMRO denkt dat dit wel kan oplopen tot 70% van de bestaande capaciteit, terwijl het aanbod van kantoorruimte  nog steeds toeneemt. Het loont het de moeite om nu al te onderzoeken welke kantoren (deels) voor omvorming tot appartementen in aanmerking komen, eventueel via uitruil van locaties. 

Winkelruimte

In veel gemeenten staat het aantrekkelijker maken van stedelijke (sub)centra hoog op de agenda, terwijl er ook sprake is van aanzienlijke leegstand van winkels (ongeveer 800.000 m2 begin 2021), die de komende jaren verder zal toenemen. Oplossing zijn concentratie van de bestaande winkelvoorzieningen in een beperkt aantal aantrekkelijke winkelstraten en herbestemming van vrijkomende panden. Dit laatste kan gebeuren door hierin kleinschalige kantoren met een publieksfunctie in onder te brengen, maar ook ruimte te maken voor schone bedrijvigheid en werkplaatsen. Het resterende deel van de winkelpanden kan worden getransformeerd tot woningen Volgens vastgoedadviseurs Colliers International ligt alleen al in het transformeren van winkels die zich daarvoor lenen, een potentieel van 10.000 wooneenheden.  Maar ook de vaak onderbenutte ruimte boven de resterende winkels biedt mogelijkheden voor duizenden appartementen. Hiervoor zijn bouwkundige aanpassingen vereist en daarom is een gecoördineerde aanpak nodig, waarvoor gemeenten zich sterk moeten maken.  Vooral wordt van gemeente gevraagd om in bestemmingsplannen van stedelijke centra te voorzien in de nodige flexibiliteit.

Overige mogelijkheden

Het is mogelijk om op eigen grond bouwsels bestemd voor bewoning bij te plaatsen. Hiervoor is doorgaans een omgevingsvergunning vereist. Gemeenten zijn doorgaans zeer coulant als het om bouwsels in het kader van mantelzorg gaat. Vaak kunnen deze vergunningsvrij worden geplaatst in de achtertuin van bestaande woningen (Afbeelding)

Huisvesting in het kader van mantelzorg (Bron: Beter benutten bestaande woningbouw)

De twee volgende groepen van maatregelen om meer mensen aan woonruimte te helpen zijn gericht op efficiënter gebruik van bestaande wooneenheden, zonder ingrijpende fysieke aanpassingen.  De eerste is betere doorstroming van 55-plussers; de tweede is meervoudig gebruik van bestaande wooneenheden.

Betere doorstroming van 55-plussers

Bijna driekwart van alle 55-plussers woont alleen of met z’n tweeën in een eengezinswoning. Het aantal verhuisbewegingen in deze groep is aanzienlijk minder dan gemiddeld. Daarbij zien we dat ‘jongere’ ouderen in de eerste plaats meer woongenot zoeken. Pas later ontstaat er een duidelijke behoefte om ook kleiner te gaan wonen en bij voorkeur in een appartement met zorgfaciliteiten in de buurt.  Het aanbod voor 55-plussers is echter beperkt en duur. Er zijn inmiddels diverse burgerinitiatieven ontstaan om zelf geschikte projecten te ontwikkelen. Soms in een leegstaande school, maar ook nieuwbouw zoals het Polder Hofje in Anna Paulowna. Dit hofje omvat 20 koopwoningen van ruim 100 m2 voor mensen die ouder zijn dan 55.  Er is een medisch team, er zijn gemeenschappelijke ruimten, zoals de torens waarin zich gastenkamers bevinden (Afbeelding)

Binnenplaats Polder Hofje te Anna Paulowna

Voor minder vermogende ouderen zijn de mogelijkheden nog beperkter.  Zij wonen vaak in een relatief goedkope huurwoning en gaan na verhuizing naar een kleinere huurwoning doorgaans aanzienlijk meer betalen. 

Volgens Platform 31 hebben veel ouderen een latente wens om kleiner te wonen en valt er een wereld te winnen met gerichte voorlichting over de voorhanden mogelijkheden en vooral door af te zien van huurverhoging als ouderen van een grotere naar een kleinere coöperatiewoning verhuizen. Het belangrijkste voorwaarde is uitbreiding van het aanbod.  Hier ligt een uitdaging voor architecten die aanbieden samen met ouderen coöperatieve complexen te ontwikkelen en de toekomstige bewoners daarbij zo veel mogelijk ‘ontzorgen’. 

Beter benutten van bestaande woningen

Afgezien van het feit dat grotere woningen naar verhouding makkelijk verbouwd kunnen worden tot twee zelfstandige wooneenheden, kunnen ze ook intensiever worden gebruikt. Dit kan op verschillende manieren, maar deze worden lang niet allemaal benut door talrijke wettelijke beperkingen, overigens niet altijd niet zonder reden. 

Samenwonen

Veel stellen besluiten om te gaan samenwonen, wat steeds vaker voorkomt dan trouwen. In een aantal gevallen komt daardoor een wooneenheid vrij. Maar vaak wordt deze nog een tijd aangehouden voor het geval de relatie stukloopt of het samenwonen niet bevalt. Zij wordt dan onderverhuurd of – steeds vaker – voor tijdelijke bewoning aangeboden via Airbnb. In plaats daarvan zouden stellen die een wooneenheid hebben vrijgemaakt, de toezegging kunnen krijgen snel in aanmerking te komen voor een nieuwe bij beëindiging van de relatie.

Een ander probleem is dat de aantrekkelijkheid van samenwonen te niet wordt gedaan door korting op een eventuele bijstands- of AOW-uitkering.

Inwonen

Verhuur van een kamer of een deel van het huis is wijdverbreid en inkomsten uit kamerverhuur hoeven onder een bepaalde grens niet aan de belasting te worden opgegeven. Dit ligt anders als de verhuurder een uitkering heeft, maar hierop kunnen uitzonderingen worden gemaakt. De bereidheid om een deel van het huis te ‘verkameren’ zou nog aanzienlijk groter zijn als er geen – deels ongegronde – angst bestond voor overlast. Ook de mogelijkheden om de huur te beëindigen in geval van wanbetaling of -gedrag zijn veel groter dan wordt gedacht.  

Friends wonen

In dit geval huren twee of meer personen samen een woning, doorgaans in de vrije sector, zonder samen een huishouden te hebben.  Veel gemeenten en verenigingen van eigenaren zijn hier om redenen van leefbaarheid (overlast) niet erg gelukkig mee. In Amsterdam hebben de woningcorporaties deze vorm van verhuur gestaakt. Ook hierbij speelt uitvergroting van excessen een rol.

Verkamering

In dit geval wordt een huis geheel verhuurd in de vorm van kamers. Het lokale huisvestingsbeleid regelt in hoeverre dit is toegestaan.  Wederom kijken gemeenten hier vaak met argusogen naar. Vaak wordt er met quota (per jaar of per straat) gewerkt en worden extra veiligheidseisen gesteld.  

Veel gemeenten hebben nog steeds de idee dat verkamering tot overlast leidt en dat jonge stellen een woning onthouden wordt, vergetend dat de behoefte aan woonruimte voor alleenstaanden veel groter is dan die van stellen. 

Conclusie

De auteurs van de publicatie Beter benutten van de bestaande woningbouw schatten dat een woningwinst van 25.000 – 30.000 eenheden per jaar valt te behalen, alleen al met een deel van de hiervoor benoemde maatregelen. Dat is 25% van de geschatte vraag. De TU Delft en de groep KAW schatten dat het potentieel veel groter is.  Dat doet ook Hugo Vanderstadt in zijn publicatie Verdichting in steden. Gemeenten, maar ook projectontwikkelaars, moeten om het immense potentieel te vinden, er echter eerst ervoor kiezen om de woningnood in de eerste plaats op te lossen binnen de bestaande huizen, woon- en andere gebouwen.

Dit kan het beste gebeuren door in het kader van het klimaatneutraal maken van de bijna 8 miljoen bestaande woningen en 2 miljoen bedrijfsvestigingen ook de mogelijkheid tot verdichting, splitsing, optopping, aanbouw en intensivering te onderzoeken en nieuwbouw uitsluitend supplementair te overwegen. 

Hiervoor is een wijkgebonden aanpak noodzakelijk, waarbij uitgaande van het regionale woningtekort de potentiële bijdrage van de hiervoor geïnventariseerde opties wordt onderzocht. In de daaropvolgende fase van planning en ontwerp wordt de uitvoering van deze opties samen met het energieneutraal maken van de daarvoor in aanmerking komende huizen en woongebouwen voorbereid.

De komende jaren zal het accent nog liggen op de uitvoering van al afgeronde nieuwbouwplannen, maar de klemtoon zou binnen de komende tien jaar verschoven moeten zijn naar aanpassing van bestaande huizen en gebouwen. In de komende jaren kan tevens een aantal pilots worden uitgevoerd en kan het bijzonder het prototype van de Technische Universiteit Delft verder ontwikkeld worden.

Een krachtige regierol van de overheid is hiervoor een vereiste.  Wie zich wil laten inspireren in de mogelijkheden daartoe, moet het rapport Towards an Urban Renaissance uit 1998 lezen. Aanleiding was het toenmalige tekort van 4 miljoen woningen in het VK. Dit rapport is geschreven door de Urban Task Force in het Verenigd Koninkrijk onder leiding van Richard Rogers, vaak het beste genoemd wat er ooit over stedenbouw is gepubliceerd en nog steeds actueel. Ik kom hier zeker een keer op terug.