De stad van het ‘New Urbanism’: decentralisatie van voorzieningen op buurtniveau waar dat kan.

Hedendaagse denkbeelden over stedenbouw lopen uiteen, ondanks de principes die ik in mijn vorige post vermeldde. Toch zijn er groepen van min of meer gelijkgestemd stedenbouwkundigenn, zoals de aanhangers van het ‘new urbanism’. Hierover gaat deze post.

Plein in Oostpoort (Amsterdam) Architect Sjoerd Soeters. Bron: Website van Mollink & Soeters’ 

In een TED-presentatie legt Peter Calthorpe de belangrijkste ideeën van new urbanism uit. Wie het allemaal nog eens wil teruglezen kan hier gratis het fraai geïllustreerd boek: 25 Great Ideas of New Urbanism downloaden

New urbanism verzet zich tegen ruimte-verslindende stadsuitbreiding met zijn brede lanen, grote pleinen, winkelcentra buiten het bewoonde gebied, en daardoor alomtegenwoordige auto’s.

De beweging introduceerde een mensgericht ontwerp, dat onder andere gekenmerkt is doordat alles wat je dagelijks nodig hebt, lopend binnen handbereik ligt. Een mix van wonen, winkelen én werken, een goede ontsluiting door openbaar vervoer, diversiteit van bewoners, een grote dichtheid en veel groen. Kortom, ongeveer de principes die ik in mijn vorige blogpoet ook al noemde. Maar dan binnen een Amerikaanse context.

In het new urbanism is de wijk een herkenbare en beloopbare eenheid. De ‘vijf minuten regel’ was een middel om dit doel te bereiken. In Nederland wordt deze regel ook wel vertaald door de ‘400 meter-regel’. Dit is een indicatie van wat de meeste mensen willen lopen. Binnen een cirkel met een oppervlak van ongeveer 60 hectare moeten bewoners alle basale voorzieningen kunnen vinden. Daar staat tegenover dat het aantal bewoners zodanig moet zijn dat deze voorzieningen op voldoende klanten kunnen rekenen.  Vaak wordt een ondergrens van gemiddeld 150 bewoners per hectare gehanteerd, rekening houdend met een vloeroppervlak van 40% voor andere functies.  Uitgangspunt is dat de meeste straten autoluw zijn en volop mogelijkheid bieden voor spel en ontmoeting. De verdere ontwikkeling van grote winkelcentra is taboe. Vanuit deze gedachtegang is het concept van de ’15 minutenstad’ ontstaan: Elke plek binnen de wijk is binnen 15 minuten te voet bereikbaar.

Het centrum van zo’n buurt is de plek waar mensen van de morgen tot de avond terecht kunnen voor hun boodschappen en contacten.  De Oostpoort in Amsterdam (zie bovenstaande foto) is een goed voorbeeld. Deze buurt beschikt over een station en een paar tramlijnen.

Dit type centrum heeft minimaal een supermarkt, een bakkerij, een slager en een groentewinkel, een drogisterij, een handvol cafés en restaurants, een fitnesscenter, een basisschool, gemeenschappelijke ruimtes, werkplaatsen en kantoren en verder een grote verscheidenheid aan huizen. Hier drinken mensen die thuis zijn hun ochtendkoffie, ontmoeten medewerkers collega’s en werken zzp’ers tijdens de rustige uren aan een cafétafel. Huismannen en -vrouwen doen de dagelijkse boodschappen of een work-out in de sportschool, maken een praatje en drinken een kopje thee. Mensen ontmoeten elkaar voor de lunch, dineren en socialiseren op het terras of in de cafe’s.

Volgens Sjoerd Soeters, ontwerper van de Oostpoort,  draagt compactheid als geen ander kenmerk van publieke ruimte bij aan sociale cohesie en heeft daardoor veel invloed op de attractiviteit ervan. De attractiviteit van pleinen hangt verder af van de relatie tussen de hoogte van de omliggende gebouwen en het oppervlak van het plein. Daarom verkiest hij een afmeting van 40 – 25 meter. Gebouwen zijn in zijn visie zelden hoger dan vijf verdiepingen.

Een stad meer is dan een groot aantal beloopbare buurten. Er zijn functies die alleen kunnen bestaan als ze een groter verzorgingsgebied hebben.  

Deze krijgen tegenwoordig de meeste aandacht omdat ervan wordt uitgegaan dat mensen toch de auto voor de deur hebben staan om daar even naar toe te rijden. Om de noodzaak daarvan te verminderen vormen goed voorzien buurten de basis van elke stad. 

De regel is decentralisatie van voorzieningen op buurtniveau waar het kan, centralisatie naar meer omvangrijke centra waar dat moet.  

Beviel deze post? In het e-boek Dossier Leefbaar wonen tref je veel vergelijkbare informatie aan op het gebied van wonen en de woonomgeving. Je kunt het e-boek hier downloaden.

Nieuwe denkbeelden over de kwaliteit van de stedelijke omgeving

De laatste decennia zijn de opvattingen over stedenbouw aan het veranderen. Deze en een reeks volgende posts gaan in op de veranderende theorie en wat daarvan in de praktijk te merken valt.

Op alles wat er vanaf het midden van de 20ste eeuw in Europese steden is gebouwd heeft een beperkt aantal stedenbouwkundigen een stempel gedrukt. Le Corbusier was het meest uitgesproken. Volgens hem was een ideale stad een complex van enorme gebouwen, tot 60 verdiepingen hoog, in een rechthoekig patroon, verbonden door wegen en groene ruimtes. 

Zo extreem ging het er in de praktijk niet aan toe. Maar de idee van een radicale scheiding van functies (wonen, werken, winkelen, recreatie) werd overal toegepast. Ook door Van Ekeren, de man die aan de wieg stond van de naoorlogse stadsuitbreiding in Nederland. Dit is overduidelijk terug te zien in alle woonwijken die in die periode in Nederland werden gebouwd. In andere Europese steden was het niet veel anders.

Naarmate er meer rechtlijnige en eentonige nieuwbouwwijken volgens dit patroon werd opgeleverd, klonk ook de stem van een nieuwe generatie stedenbouwkundigen luider door.

In de bovenstaande illustratie komen twee prominente tegenstanders van het ‘modernisme’ aan het woord. Jane Jacobs en Jan Gehl verafschuwden de grootschalige rechthoekige stedelijke vormen en bepleitten een mix van stedelijke functies. Eigenlijk een herstel van het stratenpatroon uit de eerste helft van de eeuw en eerder. Zij vonden weerklank bij een groeiende groep stedenbouwkundigen, die het overigens lang niet in alles met elkaar eens waren.

Toch delen zij een aantal gemeenschappelijke uitgangspunten. Die heb ik hieronder kort samengevat. 

Huisvesting

• Een gevarieerd aanbod aan woonhuizen van goede kwaliteit voor alle inkomensgroepen.

• Mix van hoge en lage gebouwen, met gemakkelijke toegang tot groene gebieden en speelfaciliteiten, vooral voor gezinnen met kinderen.

Dichtheid

• Verhoging van de gemiddelde dichtheid, maar ook een mix van gebieden met hogere en lagere dichtheid.

• Compacte straten met een diversiteit aan gebouwen, die toch een eenheid zijn

Openbare ruimte

• Beperkt verkeer, beloopbare afstanden en een rustige sfeer

• Voldoende en gediversifieerde openbare ruimtes met betrekking tot de aangeboden voorzieningen voor gezelligheid, spel en recreatie.

• Voldoende terrassen, cafés en restaurants en uitnodigende winkels

Vormkenmerken

• Pleinen waarvan het oppervlak beperkt is en perfect in balans is met de hoogte van de omliggende gebouwen.

• Minstens één van de pleinen moet groot genoeg zijn om incidenteel te dienen als podium voor concerten en evenementen zoals de bekende Palio in Siena.

• Monumenten, zoals kerken, stadhuizen en dergelijke met onderscheidende kwaliteiten.

Verkeer

• Voldoende ruimte voor voetgangers en tweewielers.

• Gebruikmaken van criteria zoals comfort, veiligheid en efficiëntie bij het kanaliseren van verkeers- en transportstromen.

Menging van functies

 • Mixen van stedelijke functies (wonen, werken en winkelen), waardoor de behoefte aan (verre) dagelijkse verplaatsingen afneemt.

• Vervaging van de scheiding tussen stad, natuur en landbouwgebieden.

Milieu

• Gezonde lucht, veel en gevarieerd groen en water.

Veiligheid

• Op elk mogelijk gebied de veiligheid verhogen, vooral voor kinderen en het aantal doden en gewonden in gebouwen, openbare ruimtes, verkeer en vervoer naar nul terugbrengen.

Innovatie

• Gebruik van nieuwe technieken, zoals bouwen met hout en het gebruik van geprefabriceerde elementen, wat leidt tot lagere bouwkosten en gezondere gebouwen.

Participatie

• Betrokkenheid van bewoners bij het ontwerp van de leefomgeving en deelname aan de uitvoering van wijkgerichte openbare voorzieningen.

Veel van het bovenstaande begint langzaam maar zeker zichtbaar te worden.

Beviel deze post? In het e-boek Dossier Leefbaar wonen tref je veel vergelijkbare informatie aan op het gebied van wonen en de woonomgeving. Je kunt het e-boek hier downloaden.

Kan een gemeente bijdragen aan het geluk van haar bewoners?

Een gemeente met bewoners die zich allemaal gelukkig voelen. Wie zou dat niet willen? Sturen op geluk heet dat. Daarover gaat deze post

Speelplein aangelegd door de bewoners van Portland. In: Charles Montgomery: Happy Cities. Transforming Our Lives Through Urban Design. (2013)

In mijn post ter gelegenheid van nieuwjaar noemde ik vijf factoren die bepalen of iemand zich gelukkig voelt.

Deze factoren waren: materiële welvaart, sociale relaties, gezondheid, leefomstandigheden en zelfbeschikking.

Sturen op geluk

Gemeenten als Schagen en Roerdalen hebben toename van het geluk van de burgers gekozen als uitgangspunt voor hun beleid. Dat geldt ook voor steden als Bristol, Seoul en Vilnius. Toch merkt Nancy Peters (projectleider geluk van de gemeente Schagen) op: We kunnen mensen niet gelukkig maken. Maar de overheid creëert wel een bedding waarin mensen gelukkig kunnen zijn.

Wat die gemeente doet is tweeledig: Ze zorgt ervoor dat de vijf bovenstaande geluksfactoren binnen bereik van elke bewoner komen. Dit zijn de ‘resources’. Maar ze zorgt er ook voor dat mensen ermee aan de slag kunnen. Dat wordt ‘conversie factoren’ genoemd.  Speciale aandacht daarbij is nodig voor kwetsbare personen voor wie de drempel tot de beschikbare voorzieningen vaak groot is.

Tot de ‘resources’ behoren leefbaar inkomen, betaalbare huisvesting, gezondheidszorg en kwaliteit van de leefomgeving. Tot de tweede categorie behoren maatschappelijk opbouwwerk, mogelijkheden tot participatie, voorlichting en buddy’s. 

De rol van omgevingsbeleid

Op dit gebied is nog het nodige werk te verrichten. Te denken valt aan betaalbare huisvesting, verhogen van de aantrekkelijkheid van de leefomgeving, tegengaan van vervoersarmoede, architectuur die de interactie tussen mensen bevordert en straten en pleinen waar mensen graag vertoeven. In lijn met Alain de Botton’s boek The Architecture of Happyness kan worden geconcludeerd dat het vooral sociale activiteiten waartoe de omgeving uitnodigt zijn, die bijdragen aan de toename van geluk. 

Participatie maakt het verschil

Hoe belangrijk de genoemde voorzieningen en het gebruik ervan ook zijn, de vraag is of bewoners ze als iets van henzelf ervaren. Een doorslaggevende rol daarbij speelt actieve betrokkenheid van burgers bij de totstandkoming van deze voorzieningen. Participatie is een machtige conversiefactor die vaak leidt tot brede instemming met het resultaat, terwijl ‘inspraak’ vaak alleen maar verdeeldheid zaait. 

Als buurtbewoners zich actief inzetten voor de inrichting van bijvoorbeeld een speelstraat of de aanleg van een klein buurtpark versterkt dat het sociale kapitaal in de betrokken buurt. Sociaal kapitaal is elkaar kennen, waarderen en vertrouwen.

Het is niet overdreven te stellen dat stad gelukkiger wordt naarmate meer burgers gezamenlijk bij haar beleid betrokken zijn geweest.

Ik wens mijn lezers een gelukkig nieuwjaar…. maar wat is dat?

Stel dat je niet gelukkig bent, kan ik je er dan toe aanzetten om dat wel te worden? Hoe dan? Maar wat is dat eigenlijk gelukkig zijn? Een antwoord op deze vragen (en natuurlijk mijn beste wensen) vind je in deze post.

Ruim een jaar geleden hebben Henk Donkers en ik een artikel geschreven dat heette ‘de gelukkige stad’. Dit lees je hier. Misschien een vreemde titel, want steden kunnen niet gelukkig of ongelukkig zijn. Maar het ging er uiteraard om hoe een stad kan bijdragen aan het geluk van haar bewoners. 

Maar eerst, wat is geluk? “Stel je een ladder voor met tien treden. De onderste trede stelt het slechtst mogelijke leven voor, de bovenste het best mogelijke leven. Op welke trede van de ladder sta je op dit moment?” De meeste studies die geluk meten, stellen alleen deze ene vraag. Deze methode is in 1965 voor het eerst toegepast door Hadley Cantril en wordt daarom  ‘Cantril’s ladder’ genoemd. Het blijkt keer op keer dat andere meer uitgebreide methoden om vast te stellen of iemand gelukkig is, tot een vergelijkbaar resultaat leiden.

Elk jaar publiceert onderzoeksinstituut Gallup zijn ‘World Poll’, een uitgebreide enquête van bewoners van 160 landen over talloze onderwerpen, waaronder de vraag of ze gelukkig zijn. De laatste jaren zijn de bewoners van Finland steevast koploper: Zij scoren gemiddeld 7,8 op Cantril’s ladder. Nederlanders scoren gemiddeld 7,4 en staan daarmee op de zesde plaats. Afghanistan staat op de laatste plaats, nog voordat de Taliban aan de macht kwamen. Er is ook naar steden gekeken: Amsterdam scoort bijvoorbeeld op de 11deplaats.

Hoe komt dat dan?  Wat maak Finnen gelukkig en de Afghanen ongelukkig? Er blijken vijf factoren een rol te spelen: 

  • De mogelijkheid om je materiële behoeften te bevredigen (dus niet hoe meer geld, hoe meer geluk)
  • Het verkeren in een sociaal netwerk van familie, vrienden en collega’s die je kunt vertrouwen (mensen die vertrouwen in hun medemensen zeggen te hebben, zijn in het algemeen gelukkiger)
  • Actief werken aan je gezondheid (wie met roken is gestopt, aan sport doet, bewuster is gaan eten, geeft aan zich gelukkiger te zijn gaan voelen)
  • Leefomstandigheden, zoals een passend huis, een plezierige buurt en de mogelijkheid zich zonder stress te kunnen verplaatsen.
  • Zelfbeschikking: je veilig voelen, invloed te kunnen uitoefenen, erkent te worden en je te kunnen ontplooien, ook in de hulp aan anderen. Ook de mogelijkheid om zinvol werk te kunnen doen, hoort tot deze categorie.

Naast deze vijf factoren spelen ook karaktereigenschappen een belangrijke rol, zoals eerlijkheid, openheid, optimisme, vergevingsgezindheid en nieuwsgierigheid. Deze bepalen voor een deel of je de mogelijkheden die in bovenstaande factoren besloten liggen weet te gebruiken. Helaas verschillen deze mogelijkheden aanzienlijk van persoon tot persoon en van land tot land.

Wat betekent dit alles voor mijn nieuwjaarswens?

Als ik je veel geluk toewens, dan hoop ik dat je de kansen die in bovenstaande factoren liggen opzoekt en benut. Maar ik hoop ook dat wij samen waar dat in onze macht ligt, anderen meer toegang zullen verlenen tot de mogelijkheden die in deze factoren besloten liggen. Ook daar worden we zelf gelukkiger van.

In mijn volgende post sta ik stil bij de vraag hoe een stad(sbestuur) dat voor de bewoners van die stad kan doen.

Ruimte zat in de stad

Voorzien in de (toekomstige) vraag naar wooneenheden kan voor een aanzienlijk deel gebeuren door opsplitsen, optoppen en uitbouwen van bestaande woningen en woongebouwen. Deze post geeft daarvan wat voorbeelden.

Prototype voor optopping van portiekflats. (Bron: A renovation plan for 847.000 underperforming tenement flats)

De Koöperatieve Architecten Werkplaats te Groningen, heeft een rapport geschreven met de passende titel Ruimte zat in de stad. Daarvoor is onderzoek gedaan in 1800 naoorlogse buurten (1950 – 1980) met 1,8 miljoen woningen waarvan 720.000 sociale huurwoningen. De conclusie is hoopgevend:

Opsplitsing, optopping en uitbouw van deze woningen de komende jaren zeker 221.000 nieuwe eenheden kan opleveren.

In aanmerking komen eengezinshuizen, die in tweeën gedeeld kunnen worden en portiekflats, die per etage in meer eenheden kunnen worden verdeeld. Vaak kunnen er ook nog eens een of twee verdiepingen op geplaatst worden. Opsplitsing van bestaande grondgebonden woningen en woningen in portiekflats is technisch niet moeilijk en de kosten zijn te overzien. Dat geldt des te meer als de aanpassingen in combinatie met het klimaatneutraal maken van de desbetreffende woningen worden uitgevoerd. Bovendien wordt enorm bespaard op steeds duurder wordende materialen.

Grondgebonden woningen

Grondgebonden woningen kunnen op verschillende manieren worden gesplitst. De benedenverdiepingen kunnen worden voorzien van een uitbouw, waarvan de bovenkant fungeert voor de ontsluiting van de bovenwoningen en ook ruime ontmoetings- en speelruimte biedt. Bovenstaande aanpassingen maken bovendien blijvende bewoning mogelijk op de begane grond door de huidige bewoners als zij ouder worden. Op de verdieping kan een starterswoning worden gerealiseerd.

Portiekflats

Etages in portiekflats, doorgaans bestaande uit twee wooneenheden aan weerszijden van een trapportaal, kunnen deels worden heringedeeld tot drie eenheden voor tweepersoonshuishoudens en vier eenheden voor eenpersoonshuishoudens 

Nog interessanter is verdichting te combineren met optopping. Dit betekent toevoeging van een of twee extra verdiepingen, waardoor ook een lift aan de bestaande appartementen kan worden toegevoerd. Bouwtechnisch is een dergelijke operatie uitvoerbaar door lichte materialen te gebruiken en het aanbrengen van een extra fundering. 

Een projectgroep aan de Technische Universiteit te Delft heeft een prototype ontworpen dat bruikbaar is voor 847.000 (!) naoorlogse portiekwoningen die allen aan groot onderhoud toe zijn. Dit prototype voorziet er bovendien in dat de gebouwen waarin zich deze woningen bevinden energieneutraal worden en het omvat voorzieningen voor sociale contacten en spelende kinderen. Vandaar de extra brede galerijen, voorzien van trappen tussen de verdiepingen en gemeenschappelijke ruimten in de plint. De afbeelding hierboven geeft een impressie.

Hoe aantrekkelijk en wellicht voor de hand liggend de hier besproken vormen van renovatie ook zijn, er zijn belemmeringen vanuit de regelgeving, maar ook vanuit buurtbewoners.

Wat de vergunningen betreft, alles hangt af van de vraag of een gemeente daadwerkelijk aan een beleid van verdichting en renovatie wil meewerken. Wat de bewoners betreft, goed en tijdig overleg met de buurt is van groot belang. Daarbij help erg mee als bestaande bewoners in hun huis of in de buurt mogen blijven wonen, tijdens de renovatie hun huis niet of slechts voor korte tijd hoeven te verlaten en er het nodige voor terugkrijgen, zoals een lift, een ruim balkon en een betere leefomgeving, zonder dat het heb veel kost. 

Beviel deze post? In het e-boek Dossier Leefbaar wonen tref je veel vergelijkbare informatie aan op het gebied van wonen en de woonomgeving. Je kunt het e-boek hier downloaden.

900.000 nieuwe huizen bouwen?  De meeste staan er al!

Het kan best zijn er in Nederland 100.000 wooneenheden per jaar bij moeten komen. Veel daarvan staan er echter al. Zij kunnen via renovatie en aanpassingen geschikt worden gemaakt voor woningzoekers. Daarover gaat deze en de volgende posts.

Verhouding tussen woningaanbod en genormeerde behoefte (Bron: Beter benutten bestaande woningbouw

Wie zijn die 900.000 woningzoekers? Vanaf 1960 is het aantal inwoners van Nederland toegenomen van 11,4 naar bijna 18 miljoen en is het aantal wooneenheden gegroeid met 280%. Het zijn vooral eengezinswoningen die erbij zijn gekomen. Nu al heeft 40% van de hele woningvoorraad slechts één bewoner. De meeste van de 900.000 nieuwe woonheden zullen ook bewoond worden door eenpersoonshuishoudens. 

Het resultaat is dat in het dichtstbevolkte land van Europa – Nederland – inwoners gemiddeld de meeste woonruimte per persoon hebben, namelijk 55 m2. In Duitsland is dat 46 m2 en in Engeland 44 m2. 

Slechts 25% van alle huishoudens bestaat uit twee ouders en een of meer kinderen, terwijl de woningvoorraad voor 2/3 deel uit eengezinswoningen bestaat. Slechts 20% van alle wooneenheden is kleiner dan 75m2. Ik vraag me ernstig af of plannenmakers zich de dreigende mismatch tussen vraag en aanbod realiseren.

Als je op de bovenstaande tabel kijkt naar het aanbod van huizen, dan zie je waar het aanbod op de woningmarkt te royaal is en waar het knelt:

Er is een overschot aan middelgrote eengezinswoningen en een tekort aan appartementen in alle grootteklassen.

Het beeld van de mismatch tussen vraag en aanbod tekent zich nog scherper af als je op basis van gangbare normen kijkt naar het verschil tussen passend, te groot en te klein wonen per leeftijdsgroep. Te klein woont slechts een beperkt aantal mensen. Vooral degenen boven de 50 jaar, de ‘empty nesters’ wonen (veel) te groot.  Het gaat daarbij vooral om twee- en eenpersoonshuishoudens in een grondgebonden woning. Wel zijn er grote verschillen in Nederland: In Rotterdam woont 35% van de inwoners te ruim, in Eindhoven is dat 63%. 

Alle steden hebben mogelijkheden om de toekomstige vraag naar woonruimte voor een aanzienlijk deel op te lossen door middel van een gefaseerd proces van aanpassing en herverdeling van de woningvoorraad, aangevuld met passende nieuwbouw. Ik denk hierbij ook aan voorzieningen voor begeleid wonen. in dit proces moeten ook de noodzakelijke bouwkundige aanpassingen in het kader van de klimaattransitie en een verbetering van de leefbaarheid van de woonomgeving worden meegenomen.  

Vermindering van de gemiddelde grootte van de woningen draagt ook bij aan het betaalbaarder maken van de woningvoorraad.

Beviel deze post? In het e-boek Dossier Leefbaar wonen tref je veel vergelijkbare informatie aan op het gebied van wonen en de woonomgeving. Je kunt het e-boek hier downloaden.

Hoe banken in de VS van de kredietcrisis profiteren

Deze post laat zien hoe banken in de VS vele miljarden aan de kredietcrisis hebben overgehouden, zoals te lezen is in een bloedstollend verslag in de New York Times

Het titelblad van de New York Times.publicatie over de nasleep van de zogenaamde kredietcrisis

In de VS heeft het gemak waarmee banken hypotheken verstrekten tot de kredietcrisis geleid. Wereldwijd moesten overheden de banken met miljarden belastinggeld overeind houden.

In de VS heeft het huisvestingsprobleem een ​​extra bittere dimensie. Miljoen eigenaren van huizen verloren hun eigendom tijdens de kredietcrises. Op verzoek van de banken stonden deurwaarders binnen de kortst keren voor de deur van degenen die hun hypotheek niet meer konden betalen. De meesten daarvan hadden in de voorliggende jaren een huis gekocht met een op het oog zeer voordelige hypotheek.  Het ging vooral om gekleurde mensen uit de lagere middenklasse, voor wie een eigen huis daarvoor niet was weggelegd en weinig financiële reserve hadden. De banken kwamen zo in het bezit van miljoenen huizen.

Na de crisis begonnen tientallen private equity firma’s met kortingen van 30 tot 50 procent panden van uitgezette bewoners op te kopen en te verhuren. Al tegen 2016 was 95 procent van de noodlijdende hypotheken in de boeken van Fannie Mae en Freddie Mac geveild aan Wall Street-investeerders. Hiermee was een meer dan lucratieve business gecreëerd: Verhuur van eengezinswoningen. Door deze transactie verschoof een totale waarde van $ 60 miljard deels in contanten naar de banken en in de vorm van onroerend goed naar de nieuwe eigenaren, die ineens mega-huisjesmelker werden. In een aantal gevallen verhuurden zij de huizen aan de voormalige eigenaren. Deze waren aanzienlijk duurder uit omdat de vastgoedprijzen gestaag stegen en de verhuurders het nodige rendement uit hun investering wilden halen.

In elk beschaafd land zou de overheid huiseigenaren hebben gesteund hij de herstructurering van slechte hypotheken of hun hebben geholpen hun kredietwaardigheid te herstellen. In plaats daarvan heeft de Amerikaanse regering de overdracht van rijkdom van burgers naar private equity-bedrijven vergemakkelijkt.

Nadien hadden de hypotheekbanken in de VS de smaak goed te pakken.  Er was een miljoenen business gecreëerd, die voor de kredietcrisis niet bestond, namelijk de verhuur van eengezinswoningen in de suburbs.  

Hiermee hebben de ‘wolven van Wallstreet’ de woningmarkt totaal ontwricht. De gemiddelde prijs van een woning is in de periode 2000 – 2020 gestegen van vier tot achtmaal het modale inkomen. Huisjesmelders verleiden bewoners om afstand te doen van hun huis met alle bijkomende zorgen. Het zijn bovendien vooral zwarte wijken waarop beleggers hun pijlen richten. Hier is inmiddels gemiddeld 30% van alle woningen door beleggers gekocht. New York City spant de kroon met meer dan de helft van alle verkochte particuliere woonhuizen. Meestal worden deze huizen gesplitst en tegen hoge prijzen verhuurd. Ook in Nederland zijn trouwens opkopers van huizen actief.

Daarnaast zijn banken zijn er als de kippen bij gebleven om huiseigenaren die de hypotheek niet kunnen betalen uit het huis te zetten. De overheid legde hen geen strobreed in de weg, tot aan de coronapandemie. Opnieuw konden miljoenen bewoners de hypotheeklasten niet mee betalen. Er kwam, zeer tegen de zin van de republikeinen, een moratorium op huisuitzetting dat nog maar met grote moeite in stand kan worden gehouden en ongetwijfeld zal worden versoepeld. Dan breken opnieuw gouden tijden aan voor baken, speculanten en huisjesmelkers.

Beviel deze post? In het e-boek Dossier Leefbaar wonen tref je veel vergelijkbare informatie aan op het gebied van wonen en de woonomgeving. Je kunt het e-boek hier downloaden.

Kunnen woningzoekenden opgelucht adem halen?

Deze week publiceert de minister de Jonge een uitwerking van zijn plannen voor de realisering van meer betaalbare woningen. In deze post noem ik alvast een aantal punten waarover tot nu toe onduidelijkheid bestaat en die hij hopelijk gaat verhelderen.

Versnellen procedures

Het gebrek aan betaalbare woningen heeft volop aandacht en goede voornemens zijn er volop. Nu nog aan de slag…. Het doel is de komende jaren gemiddeld 100.000 woningen per jaar te bouwen en de doorlooptijd tussen planvorming en realisatie te verkorten. Dat laatste zal niet meevallen. Mogelijk bieden flexwoningen (die nadien toch niet zo ‘flex’ blijken te zijn) uitkomst.

Middeninkomens

Een belangrijke verbetering is een aanzienlijk groter aanbod van huurhuizen in wat nu nog de vrije sector heet en waarvan de huren beschermd zullen worden. De grote vraag is hoe het puntenstelsel voor huizen tussen €700 en €1000 gaat uitzien en of dit gaat leiden tot een daling van de huur van deze huizen die nu veel te hoog is.

Speculatie bemoeilijken

Aanvullende maatregelen om speculatie tegen te gaan zijn wenselijk, zoals het verbod om huizen als beleggingspand te kopen, afschaffen van beleggingshypotheken en invoering van de verplichting dat kopers zelf in het gekochte huis te gaan wonen. Ook moet paal en perk worden gesteld aan omzeilen van het woningwaarderingsstelsel door huizen ‘gemeubileerd’ te verhuren. Gaat de Minister zo ver?

Laagste inkomens

Qua aantal neemt de huizenvoorraad voor lagere inkomens niet aanzienlijk toe. Het valt te bezien of de plannen de onaanvaardbaar lange wachttijden kunnen verkorten. Dit gebeurt alleen als een deel van de huurders doorstroomt naar een voormalige vrije sector huurwoning. Kan de Minister dit nog verder stimuleren?

Kijken naar de vraag

De Minister is van plan om meer te kijken naar de aard van de woningbehoefte. Dan zal ongetwijfeld blijken dat er veel meer vraag is naar relatief kleine eenheden. Een deel daarvan is bestemd voor ‘kwetsbare personen’ en vereist vormen van begeleiding. Daarnaast is er vooral in de centra van de grote steden behoefte aan studio’s en mogelijkheid tot cohousing. Het aanbod van grondgebonden eengezinshuizen zal de komende jaren snel groeien als huizen die nu nog door ouderen worden bewoond beschikbaar komen. Neemt de Minister deze inzichten op het gebied van woningbehoefte over?

De omvang van de vraag

Het is verstandig om een slag om de arm te houden voor wat betreft de omvang van de vraag naar woningen en om welk type woningen het gaat. Het tekort van 900.000 wooneenheden is uit de losse pols berekend. Mijn indruk is dat de Minister te zeer is gefixeerd op nieuwbouw, terwijl door splitsing van bestaande huizen en gebouwen voorzien kan worden in een groot aantal van wooneenheden. Ik ben benieuwd naar de ambities van de Minister op dit vlak.

Kopen of huren

Met schrik lees ik dat de Minister nog steeds de mogelijkheid wil bieden aan bewoners van corporatiewoningen om deze woning te kopen.  Meer in het algemeen zou het beleid moeten zijn om voor kopers of huurders een gelijk speelveld te creëren, wat betekent dat kopers een deel van hun voordelen gaan verliezen en huurders minder geld kwijt zijn zodat beide al dan niet aan vermogensopbouw kunnen doen.  Maar los daarvan vind ik dat corporatiebezit niet versnipperd moet worden; dit bemoeilijkt onderhoud en beheer van deze woningen en de uitvoering van maatregelen om deze woningen energie-neutraal te maken. Dit wordt en heet hangijzer.

Een gapende kloof dreigt….

De laatste jaren zijn er waanzinnige prijzen voor koophuizen betaald. Deze prijzen stijgen ver uit boven wat een huis waard is op basis van taxatie of alleen al het toepassen van de woningwaarderingsmethodiek. Als het totale huizenaanbod gaat stijgen en speculatie aan banden wordt gelegd, dan zullen de koopprijzen verder dalen. Voor recent gekochte met een hoge hypotheek belaste woningen kan dit uitlopen op een drama. Ik verwacht niet de de Minister hier wat aan wil, kan of zal doen.

Regierol

Dat de overheid de regierol naar zich toetrekt is een ‘must’. Ik ben wel benieuwd of alle particuliere beleggers zich zonder slag of stoot zullen neerleggen bij de rol die hen wordt toegedacht. Dat geldt minder voor de institutionele beleggers, wier bijdrage onmisbaar is, maar vooral voor hedgefunds en andere zelfstandigen die goud geld verdienen aan speculatie en verhuur. Ik ben benieuwd hoe de Minister zijn regierol invult en beleggers een passende rol geeft.

De stappen de Minister voorbereidt gaan verder dan menigeen tot voor kort mogelijk had gehouden. Het is te hopen dat de overheid deze voornemens in slagvaardig beleid kan omzetten, dat in sommige opzichten nog consequenter wordt, dan we nu al weten.

Beviel deze post? In het e-boek Dossier Leefbaar wonen tref je veel vergelijkbare informatie aan op het gebied van wonen en de woonomgeving. Je kunt het e-boek hier downloaden.

Wonen is geen recht meer maar handel

In deze post beantwoord ik de vraag waarom woningen zo duur zijn geworden. De prijsstijging van de afgelopen jaren heeft maar ten dele te maken met het feit dat er minder nieuwe huizen worden gebouwd. In deze post ga ik in op wat dan wel de oorzaak is.

De prijzen van woningen stijgen al jaren sneller dan het gemiddelde inkomen. Tussen 2012 – 2022 steeg in Nederland de gemiddelde prijs van een woning van € 233.000 naar € 380.000. In Amsterdam verdubbelde de prijs in deze periode van € 280.000 naar € 560.000. Deze prijsstijging lijkt zijn hoogtepunt te hebben bereikt. Niettemin, om zo’n ‘gemiddeld huis’ te kunnen kopen op basis van 100% hypotheek tegen 3% rente is een jaarinkomen van meer dan € 100.000 vereist. Een nieuwbouwwoning kost in Nederland in 2021 gemiddeld € 450.000.

De belangrijkste oorzaak van de prijsstijging is de beschikbaarheid van een vrijwel onbeperkte hoeveelheid geld.

Geld om een woning te kopen komt in de eerste plaats van de kopers zelf. In Nederland was het krijgen van een hypotheek voor de aanschaf én de inrichting van een huis makkelijk genoeg. In 1990 was de hypotheekschuld van het Nederlandse volk nog 60% van het bbp; in 2009 was deze opgelopen tot 104%, hoger dan in welk land ter wereld. Daarna was er sprake van stabilisering.

De drempel voor hypotheekverstrekking is na de kredietcrisis weliswaar hoger komen te liggen, maar een aanzienlijk aantal twintigers en dertigers kan alsnog een huis kopen dankzij de te hulp geschoten overheid. Deze stond ouders toe eenmalig aan elk kind een ‘jubelton’ te schenken. Nederlanders zijn (gemiddeld) rijk genoeg: Samen hebben we ruim € 400 miljard spaargeld!

Maar ook investeerders zijn – gegeven de onzekerheid op de aandelenmarkt – wereldwijd steeds meer bereid grote sommen geld te steken in de aanschaf van bestaande huizen of in het verhandelen van bouwgrond. Het zijn vooral ‘hedgefondsen’ en andere particuliere beleggers die kansen zien. Hans de Geus legt in zijn boek Hoe ik toch huisjesmelder werd; Over woonarmoede en ongelijkheid uit hoe ook de banken daarbij volop meewerken.

Zelfs wie geen ‘gewone’ hypotheek krijgt, komt in aanmerking voor een ‘beleggingshypotheek’, dankzij de huur die zo’n pand gaat opleveren. 

Huren is in Nederland nauwelijks een alternatief. Zeker niet voor wie een betaalbare woning zoekt. Tegenover een forse daling van het aanbod van sociale woningen staat een stijging van het aantal huurwoningen in het ‘geliberaliseerde’ deel van de huurdersmarkt. Deze groei is niet alleen veroorzaakt door de snelle toename van het aantal particuliere koopwoningen maar door een ‘briljante’ interventie van de toenmalige minister Stef Blok die locatie en uitstraling liet meetellen bij het puntensysteem voor sociale huurwoningen.  Hierdoor ‘promoveerde’ een fors aantal sociale woningen naar het geliberaliseerde deel van de woningmarkt en konden de prijzen nog verder stijgen. In Amsterdam is de prijs van een huurwoning in de vrije sector per m2 gemiddeld gestegen van €17 in 2007 naar €24 in 2021.

De gevolgen laten zich raden. De huurlasten leggen een dermate groot beslag op het inkomen van veel huurders dat er te weinig geld over blijft voor minimaal levensonderhoud. Het gaat om 710.000 (23%) van de 3,1 miljoen mensen met een huurwoning. Voor mensen met een koopwoning ligt dit aantal veel lager 240.000 (5%) van de 4,6 miljoen eigenaar-bewoners. 

Inmiddels waait er een andere wind in Den Haag.  Is deze krachtig genoeg? Daarop ga ik de volgende posts in.

Beviel deze post? In het e-boek Dossier Leefbaar wonen tref je veel vergelijkbare informatie aan op het gebied van wonen en de woonomgeving. Je kunt het e-boek hier downloaden

Woningnood = marktdenken

Iedereen die zoekt naar een betaalbaar huis weet dat de wachttijd voor een huurwoning in de sociale sector minimaal tien jaar is. Dit geldt in veel landen. Niet allemaal. Deze post laat zien dat landen waarvan de overheden na 1980 het marktdenken hebben omarmd de grootste woningnood kennen.

Alt Erla (links) en Karl Marx hof (rechts) in Wenen

Wonen in de stad wordt steeds meer een voorrecht voor het rijkere deel van de bevolking. Daarbij besteedt meer dan een miljoen Nederlanders veel meer dan het maximaal wenselijk geachte percentage van hun inkomen (40%) aan huisvesting, nutsvoorzieningen en vervoer. Voor Amerikanen geldt dit in nog extremere mate.

Betaalbaar, gezond, veilig en zeker wonen is een mensenrecht en dat wordt op steeds grotere schaal geschonden.

Het tekort aan betaalbare woningen neemt ook buiten Nederland toe. In de VS neemt het zelfs dramatische vormen aan. Zo’n 40 miljoen burgers lopen het risico uit hun huis te worden gezet, omdat ze de huur of de aflossing van de hypotheek niet meer kunnen betalen. De situatie in Oostenrijk is gunstiger en dat is geen toeval. De stad Wenen investeert 1% van de belastingopbrengst in volkshuisvesting, waarvan 80% van de inwoners gebruik kan maken. De huurprijs ligt om en nabij 6 euro m2 per maand en de gemiddelde wachttijd is 14 maanden (in Amsterdam 14 jaar). De stad maakt er een ere zaak van om ook in architectonisch opzicht de hoogste standaarden te hanteren als het om volkshuisvesting gaat.  Complexen als Alt Erlaa en Karl Marx-hof zijn daar voorbeelden van.

De teloorgang van de volkshuisvesting

Tussen beide wereldoorlogen en nog geruime tijd daarna verschilde de situatie in Nederland niet wezenlijk van die in Wenen.  Onder de bezielende leiding van onder andere wethouder Floor Wiebaut kwamen er in Amsterdam ‘luxe’ wooncomplexen voor de werkende bevolking tot stand zoals het Schip, ontworpen door De Klerk. Ook elders en na de Tweede Wereldoorlog lieten meer dan 1000 woningbouwverenigingen zich gelden 

Dat aan deze situatie een einde kwam is geen optelsom van onvoorziene gebeurtenissen, zoals de toename van het aantal huishoudens en groeiende vraag naar woningen. Deze was in de naoorlogse periode aanzienlijk groter. 

Er liggen bewuste beleidskeuzen aan ten grondslag.

De belangrijkste was dat overheden vanaf de jaren ’80 van de vorige eeuw een terugtrekkende beweging in de volkshuisvesting maakte en de bouw van sociale woningen steeds meer overliet aan de markt.

In plaats van een voldoende aanbod van betaalbare huurwoningen te garanderen stimuleerden regeringen de aanschaf van een koophuis. In het Verenigd Koninkrijk kende Margret Thatcher huurders het recht toe om de (sociale) huurwoning waarin ze woonden te kopen. Het gevolg was dat de woningcorporaties 2,5 miljoen woningen moesten verkopen. Overigens is inmiddels 40% daarvan opgekocht door investeerders, die deze huizen tegen een veelvoud van de oorspronkelijke huurprijs verhuren aan wie zich dat kan permitteren. In Nederland hebben de woningcorporaties tussen 2009 – 2020 ruim 200.000 woningen verkocht. In Amsterdam ging het om ruim 30.000 woningen, ondanks het nijpend tekort aan sociale woningen.

Nu wil de overheid het opgelopen tekort aan woningen gaan inlopen. Los van de vraag of zo veel bouwen wel mogelijk is, gaat dit alleen lukken als tegelijkertijd de woonlasten omlaag gaan. Dat is misschien nog wel een lastigere opgave dan het bouwen van huizen.

Bij het schrijven van deze post heb hierbij dankbaar gebruik gemaakt van het boek Uitgewoond van de stadsgeograaf Cody Hochstenbach, die al jarenlang onderzoek doet naar de woonsituatie van minder bedeelde groepen.

Beviel deze post? In het e-boek Dossier Leefbaar wonen tref je veel vergelijkbare informatie aan op het gebied van wonen en de woonomgeving. Je kunt het e-boek hier downloaden.