Tag: woningmarkt

Wonen is geen recht meer maar handel

In deze post beantwoord ik de vraag waarom woningen zo duur zijn geworden. De prijsstijging van de afgelopen jaren heeft maar ten dele te maken met het feit dat er minder nieuwe huizen worden gebouwd. In deze post ga ik in op wat dan wel de oorzaak is.

De prijzen van woningen stijgen al jaren sneller dan het gemiddelde inkomen. Tussen 2012 – 2022 steeg in Nederland de gemiddelde prijs van een woning van € 233.000 naar € 380.000. In Amsterdam verdubbelde de prijs in deze periode van € 280.000 naar € 560.000. Deze prijsstijging lijkt zijn hoogtepunt te hebben bereikt. Niettemin, om zo’n ‘gemiddeld huis’ te kunnen kopen op basis van 100% hypotheek tegen 3% rente is een jaarinkomen van meer dan € 100.000 vereist. Een nieuwbouwwoning kost in Nederland in 2021 gemiddeld € 450.000.

De belangrijkste oorzaak van de prijsstijging is de beschikbaarheid van een vrijwel onbeperkte hoeveelheid geld.

Geld om een woning te kopen komt in de eerste plaats van de kopers zelf. In Nederland was het krijgen van een hypotheek voor de aanschaf én de inrichting van een huis makkelijk genoeg. In 1990 was de hypotheekschuld van het Nederlandse volk nog 60% van het bbp; in 2009 was deze opgelopen tot 104%, hoger dan in welk land ter wereld. Daarna was er sprake van stabilisering.

De drempel voor hypotheekverstrekking is na de kredietcrisis weliswaar hoger komen te liggen, maar een aanzienlijk aantal twintigers en dertigers kan alsnog een huis kopen dankzij de te hulp geschoten overheid. Deze stond ouders toe eenmalig aan elk kind een ‘jubelton’ te schenken. Nederlanders zijn (gemiddeld) rijk genoeg: Samen hebben we ruim € 400 miljard spaargeld!

Maar ook investeerders zijn – gegeven de onzekerheid op de aandelenmarkt – wereldwijd steeds meer bereid grote sommen geld te steken in de aanschaf van bestaande huizen of in het verhandelen van bouwgrond. Het zijn vooral ‘hedgefondsen’ en andere particuliere beleggers die kansen zien. Hans de Geus legt in zijn boek Hoe ik toch huisjesmelder werd; Over woonarmoede en ongelijkheid uit hoe ook de banken daarbij volop meewerken.

Zelfs wie geen ‘gewone’ hypotheek krijgt, komt in aanmerking voor een ‘beleggingshypotheek’, dankzij de huur die zo’n pand gaat opleveren. 

Huren is in Nederland nauwelijks een alternatief. Zeker niet voor wie een betaalbare woning zoekt. Tegenover een forse daling van het aanbod van sociale woningen staat een stijging van het aantal huurwoningen in het ‘geliberaliseerde’ deel van de huurdersmarkt. Deze groei is niet alleen veroorzaakt door de snelle toename van het aantal particuliere koopwoningen maar door een ‘briljante’ interventie van de toenmalige minister Stef Blok die locatie en uitstraling liet meetellen bij het puntensysteem voor sociale huurwoningen.  Hierdoor ‘promoveerde’ een fors aantal sociale woningen naar het geliberaliseerde deel van de woningmarkt en konden de prijzen nog verder stijgen. In Amsterdam is de prijs van een huurwoning in de vrije sector per m2 gemiddeld gestegen van €17 in 2007 naar €24 in 2021.

De gevolgen laten zich raden. De huurlasten leggen een dermate groot beslag op het inkomen van veel huurders dat er te weinig geld over blijft voor minimaal levensonderhoud. Het gaat om 710.000 (23%) van de 3,1 miljoen mensen met een huurwoning. Voor mensen met een koopwoning ligt dit aantal veel lager 240.000 (5%) van de 4,6 miljoen eigenaar-bewoners. 

Inmiddels waait er een andere wind in Den Haag.  Is deze krachtig genoeg? Daarop ga ik de volgende posts in.

Beviel deze post? In het e-boek Dossier Leefbaar wonen tref je veel vergelijkbare informatie aan op het gebied van wonen en de woonomgeving. Je kunt het e-boek hier downloaden

Naar een participatiesamenleving: De oplossing van de crisis ligt in crowdfunding

In Duitsland woedt de verkiezingsstrijd. Links probeert te scoren met de opvatting dat de gunstige economische positie van dat land niet te danken is aan het beleid van Merkel. Een terechte constatering. De rol van de politiek wordt doorgaans schromelijk overdreven, niet in het minst door de politici zelf. Vanwege dit zelfde argument is het evenmin terecht om de malaise waarin Nederland verkeert te wijten aan de VVD-PvdA coalitie. Onze regering beschikt eenvoudig over te weinig middelen voor een substantiële bijdrage aan economisch herstel: de miljoenennota schuift met miljoenen waar dat miljarden moesten zijn (behalve bij de bezuinigingen). De miljarden die gestoken zijn in de redding van het bankwezen zijn hier debet aan.

De reconstructie van de val van Lehman Brothers toont opnieuw aan dat het bankwezen de grootste schuld draagt voor het ontstaan en het aanhouden van de huidige malaise. De banken zijn nog steeds bezig hun wonden met belastinggeld te likken en ze komen niet toe aan het werk waarvoor ze ooit bedoeld waren. Zoals geld bewaren tegen een redelijke rente en geld uitlenen waar dit nuttig en verantwoord is. Gevolg: zij zijn een blok aan het been van economisch herstel, in plaats van dat ze daaraan bijdragen.

De enigen die de economische crisis kunnen oplossen zijn ondernemers en burgers. Ondernemers door slim te innoveren en burgers door – jawel – te investeren. De participatiesamenleving ten volle uit. Over een substantiële bijdrage van de burgers ga ik het hier hebben.

Crowdfunding
Crowdfunding

De Nederlandse bevolking heeft ruim 325 miljard spaargeld vrij beschikbaar. Het zou voor de economie niet slecht zijn als we dat geld wat meer lieten rollen, maar ik pleit hier voor een meer radicale aanwending van een deel van dit geld: Wij gaan iedereen helpen die een huis wil kopen en bot vangt bij de banken. Als burgers taken overnemen die vroeger bij gespecialiseerde instellingen belegd waren, is er sprake van crowdsourcing. Crowdfunding is daar een toepassing van. Het plan is heel eenvoudig. Iedereen die 10.000 euro (of meer) van zijn spaargeld missen kan, leent dit via een ‘virtuele bank’ aan aspirant-kopers die hierover – zeg – 5% rente betalen. Over het geleende geld ontvangen ze hypotheekaftrek. Veel kopers vallen bovendien onder de nationale hypotheekgarantie, wat maximale zekerheid oplevert voor ons als geldverstrekkers.

Het effect zal enorm zijn: een groot aantal aspirant-kopers kan eindelijk een huis kopen, de huizenverkoop stijgt ook vanwege de doorstroming, de klandizie van woninginrichters krijgt een ‘boost’ en de ‘crowd’ ontvangt weer een aantrekkelijk rendement op haar veilig uitgeleende geld. De kosten zijn beperkt: hypotheektussenpersonen screenen potentiële klanten en de ‘virtuele bank’ voert slechts een beperkt aantal taken uit en hoeft weinig te kosten. Zij kan mogelijk worden vormgegeven in samenhang met andere initiatieven om het bankwezen te resocialiseren.

Crowd sourcing neemt snel aan betekenis toe; het is een uitdrukking van een nieuwe vitaliteit van de participatiesamenleving en haar groeiende afkeer van gefossiliseerde instituties, waartoe ik gevestigde politiek en het bankwezen reken.