Tag: optoppen

Ruimte zat in de stad

Voorzien in de (toekomstige) vraag naar wooneenheden kan voor een aanzienlijk deel gebeuren door opsplitsen, optoppen en uitbouwen van bestaande woningen en woongebouwen. Deze post geeft daarvan wat voorbeelden.

Prototype voor optopping van portiekflats. (Bron: A renovation plan for 847.000 underperforming tenement flats)

De Koöperatieve Architecten Werkplaats te Groningen, heeft een rapport geschreven met de passende titel Ruimte zat in de stad. Daarvoor is onderzoek gedaan in 1800 naoorlogse buurten (1950 – 1980) met 1,8 miljoen woningen waarvan 720.000 sociale huurwoningen. De conclusie is hoopgevend:

Opsplitsing, optopping en uitbouw van deze woningen de komende jaren zeker 221.000 nieuwe eenheden kan opleveren.

In aanmerking komen eengezinshuizen, die in tweeën gedeeld kunnen worden en portiekflats, die per etage in meer eenheden kunnen worden verdeeld. Vaak kunnen er ook nog eens een of twee verdiepingen op geplaatst worden. Opsplitsing van bestaande grondgebonden woningen en woningen in portiekflats is technisch niet moeilijk en de kosten zijn te overzien. Dat geldt des te meer als de aanpassingen in combinatie met het klimaatneutraal maken van de desbetreffende woningen worden uitgevoerd. Bovendien wordt enorm bespaard op steeds duurder wordende materialen.

Grondgebonden woningen

Grondgebonden woningen kunnen op verschillende manieren worden gesplitst. De benedenverdiepingen kunnen worden voorzien van een uitbouw, waarvan de bovenkant fungeert voor de ontsluiting van de bovenwoningen en ook ruime ontmoetings- en speelruimte biedt. Bovenstaande aanpassingen maken bovendien blijvende bewoning mogelijk op de begane grond door de huidige bewoners als zij ouder worden. Op de verdieping kan een starterswoning worden gerealiseerd.

Portiekflats

Etages in portiekflats, doorgaans bestaande uit twee wooneenheden aan weerszijden van een trapportaal, kunnen deels worden heringedeeld tot drie eenheden voor tweepersoonshuishoudens en vier eenheden voor eenpersoonshuishoudens 

Nog interessanter is verdichting te combineren met optopping. Dit betekent toevoeging van een of twee extra verdiepingen, waardoor ook een lift aan de bestaande appartementen kan worden toegevoerd. Bouwtechnisch is een dergelijke operatie uitvoerbaar door lichte materialen te gebruiken en het aanbrengen van een extra fundering. 

Een projectgroep aan de Technische Universiteit te Delft heeft een prototype ontworpen dat bruikbaar is voor 847.000 (!) naoorlogse portiekwoningen die allen aan groot onderhoud toe zijn. Dit prototype voorziet er bovendien in dat de gebouwen waarin zich deze woningen bevinden energieneutraal worden en het omvat voorzieningen voor sociale contacten en spelende kinderen. Vandaar de extra brede galerijen, voorzien van trappen tussen de verdiepingen en gemeenschappelijke ruimten in de plint. De afbeelding hierboven geeft een impressie.

Hoe aantrekkelijk en wellicht voor de hand liggend de hier besproken vormen van renovatie ook zijn, er zijn belemmeringen vanuit de regelgeving, maar ook vanuit buurtbewoners.

Wat de vergunningen betreft, alles hangt af van de vraag of een gemeente daadwerkelijk aan een beleid van verdichting en renovatie wil meewerken. Wat de bewoners betreft, goed en tijdig overleg met de buurt is van groot belang. Daarbij help erg mee als bestaande bewoners in hun huis of in de buurt mogen blijven wonen, tijdens de renovatie hun huis niet of slechts voor korte tijd hoeven te verlaten en er het nodige voor terugkrijgen, zoals een lift, een ruim balkon en een betere leefomgeving, zonder dat het heb veel kost. 

Beviel deze post? In het e-boek Dossier Leefbaar wonen tref je veel vergelijkbare informatie aan op het gebied van wonen en de woonomgeving. Je kunt het e-boek hier downloaden.

900.000 nieuwe huizen bouwen?  De meeste staan er al!

Het kan best zijn er in Nederland 100.000 wooneenheden per jaar bij moeten komen. Veel daarvan staan er echter al. Zij kunnen via renovatie en aanpassingen geschikt worden gemaakt voor woningzoekers. Daarover gaat deze en de volgende posts.

Verhouding tussen woningaanbod en genormeerde behoefte (Bron: Beter benutten bestaande woningbouw

Wie zijn die 900.000 woningzoekers? Vanaf 1960 is het aantal inwoners van Nederland toegenomen van 11,4 naar bijna 18 miljoen en is het aantal wooneenheden gegroeid met 280%. Het zijn vooral eengezinswoningen die erbij zijn gekomen. Nu al heeft 40% van de hele woningvoorraad slechts één bewoner. De meeste van de 900.000 nieuwe woonheden zullen ook bewoond worden door eenpersoonshuishoudens. 

Het resultaat is dat in het dichtstbevolkte land van Europa – Nederland – inwoners gemiddeld de meeste woonruimte per persoon hebben, namelijk 55 m2. In Duitsland is dat 46 m2 en in Engeland 44 m2. 

Slechts 25% van alle huishoudens bestaat uit twee ouders en een of meer kinderen, terwijl de woningvoorraad voor 2/3 deel uit eengezinswoningen bestaat. Slechts 20% van alle wooneenheden is kleiner dan 75m2. Ik vraag me ernstig af of plannenmakers zich de dreigende mismatch tussen vraag en aanbod realiseren.

Als je op de bovenstaande tabel kijkt naar het aanbod van huizen, dan zie je waar het aanbod op de woningmarkt te royaal is en waar het knelt:

Er is een overschot aan middelgrote eengezinswoningen en een tekort aan appartementen in alle grootteklassen.

Het beeld van de mismatch tussen vraag en aanbod tekent zich nog scherper af als je op basis van gangbare normen kijkt naar het verschil tussen passend, te groot en te klein wonen per leeftijdsgroep. Te klein woont slechts een beperkt aantal mensen. Vooral degenen boven de 50 jaar, de ‘empty nesters’ wonen (veel) te groot.  Het gaat daarbij vooral om twee- en eenpersoonshuishoudens in een grondgebonden woning. Wel zijn er grote verschillen in Nederland: In Rotterdam woont 35% van de inwoners te ruim, in Eindhoven is dat 63%. 

Alle steden hebben mogelijkheden om de toekomstige vraag naar woonruimte voor een aanzienlijk deel op te lossen door middel van een gefaseerd proces van aanpassing en herverdeling van de woningvoorraad, aangevuld met passende nieuwbouw. Ik denk hierbij ook aan voorzieningen voor begeleid wonen. in dit proces moeten ook de noodzakelijke bouwkundige aanpassingen in het kader van de klimaattransitie en een verbetering van de leefbaarheid van de woonomgeving worden meegenomen.  

Vermindering van de gemiddelde grootte van de woningen draagt ook bij aan het betaalbaarder maken van de woningvoorraad.

Beviel deze post? In het e-boek Dossier Leefbaar wonen tref je veel vergelijkbare informatie aan op het gebied van wonen en de woonomgeving. Je kunt het e-boek hier downloaden.