Tag: woningnood

Ruimte zat in de stad

Voorzien in de (toekomstige) vraag naar wooneenheden kan voor een aanzienlijk deel gebeuren door opsplitsen, optoppen en uitbouwen van bestaande woningen en woongebouwen. Deze post geeft daarvan wat voorbeelden.

Prototype voor optopping van portiekflats. (Bron: A renovation plan for 847.000 underperforming tenement flats)

De Koöperatieve Architecten Werkplaats te Groningen, heeft een rapport geschreven met de passende titel Ruimte zat in de stad. Daarvoor is onderzoek gedaan in 1800 naoorlogse buurten (1950 – 1980) met 1,8 miljoen woningen waarvan 720.000 sociale huurwoningen. De conclusie is hoopgevend:

Opsplitsing, optopping en uitbouw van deze woningen de komende jaren zeker 221.000 nieuwe eenheden kan opleveren.

In aanmerking komen eengezinshuizen, die in tweeën gedeeld kunnen worden en portiekflats, die per etage in meer eenheden kunnen worden verdeeld. Vaak kunnen er ook nog eens een of twee verdiepingen op geplaatst worden. Opsplitsing van bestaande grondgebonden woningen en woningen in portiekflats is technisch niet moeilijk en de kosten zijn te overzien. Dat geldt des te meer als de aanpassingen in combinatie met het klimaatneutraal maken van de desbetreffende woningen worden uitgevoerd. Bovendien wordt enorm bespaard op steeds duurder wordende materialen.

Grondgebonden woningen

Grondgebonden woningen kunnen op verschillende manieren worden gesplitst. De benedenverdiepingen kunnen worden voorzien van een uitbouw, waarvan de bovenkant fungeert voor de ontsluiting van de bovenwoningen en ook ruime ontmoetings- en speelruimte biedt. Bovenstaande aanpassingen maken bovendien blijvende bewoning mogelijk op de begane grond door de huidige bewoners als zij ouder worden. Op de verdieping kan een starterswoning worden gerealiseerd.

Portiekflats

Etages in portiekflats, doorgaans bestaande uit twee wooneenheden aan weerszijden van een trapportaal, kunnen deels worden heringedeeld tot drie eenheden voor tweepersoonshuishoudens en vier eenheden voor eenpersoonshuishoudens 

Nog interessanter is verdichting te combineren met optopping. Dit betekent toevoeging van een of twee extra verdiepingen, waardoor ook een lift aan de bestaande appartementen kan worden toegevoerd. Bouwtechnisch is een dergelijke operatie uitvoerbaar door lichte materialen te gebruiken en het aanbrengen van een extra fundering. 

Een projectgroep aan de Technische Universiteit te Delft heeft een prototype ontworpen dat bruikbaar is voor 847.000 (!) naoorlogse portiekwoningen die allen aan groot onderhoud toe zijn. Dit prototype voorziet er bovendien in dat de gebouwen waarin zich deze woningen bevinden energieneutraal worden en het omvat voorzieningen voor sociale contacten en spelende kinderen. Vandaar de extra brede galerijen, voorzien van trappen tussen de verdiepingen en gemeenschappelijke ruimten in de plint. De afbeelding hierboven geeft een impressie.

Hoe aantrekkelijk en wellicht voor de hand liggend de hier besproken vormen van renovatie ook zijn, er zijn belemmeringen vanuit de regelgeving, maar ook vanuit buurtbewoners.

Wat de vergunningen betreft, alles hangt af van de vraag of een gemeente daadwerkelijk aan een beleid van verdichting en renovatie wil meewerken. Wat de bewoners betreft, goed en tijdig overleg met de buurt is van groot belang. Daarbij help erg mee als bestaande bewoners in hun huis of in de buurt mogen blijven wonen, tijdens de renovatie hun huis niet of slechts voor korte tijd hoeven te verlaten en er het nodige voor terugkrijgen, zoals een lift, een ruim balkon en een betere leefomgeving, zonder dat het heb veel kost. 

Beviel deze post? In het e-boek Dossier Leefbaar wonen tref je veel vergelijkbare informatie aan op het gebied van wonen en de woonomgeving. Je kunt het e-boek hier downloaden.

Woningnood = marktdenken

Iedereen die zoekt naar een betaalbaar huis weet dat de wachttijd voor een huurwoning in de sociale sector minimaal tien jaar is. Dit geldt in veel landen. Niet allemaal. Deze post laat zien dat landen waarvan de overheden na 1980 het marktdenken hebben omarmd de grootste woningnood kennen.

Alt Erla (links) en Karl Marx hof (rechts) in Wenen

Wonen in de stad wordt steeds meer een voorrecht voor het rijkere deel van de bevolking. Daarbij besteedt meer dan een miljoen Nederlanders veel meer dan het maximaal wenselijk geachte percentage van hun inkomen (40%) aan huisvesting, nutsvoorzieningen en vervoer. Voor Amerikanen geldt dit in nog extremere mate.

Betaalbaar, gezond, veilig en zeker wonen is een mensenrecht en dat wordt op steeds grotere schaal geschonden.

Het tekort aan betaalbare woningen neemt ook buiten Nederland toe. In de VS neemt het zelfs dramatische vormen aan. Zo’n 40 miljoen burgers lopen het risico uit hun huis te worden gezet, omdat ze de huur of de aflossing van de hypotheek niet meer kunnen betalen. De situatie in Oostenrijk is gunstiger en dat is geen toeval. De stad Wenen investeert 1% van de belastingopbrengst in volkshuisvesting, waarvan 80% van de inwoners gebruik kan maken. De huurprijs ligt om en nabij 6 euro m2 per maand en de gemiddelde wachttijd is 14 maanden (in Amsterdam 14 jaar). De stad maakt er een ere zaak van om ook in architectonisch opzicht de hoogste standaarden te hanteren als het om volkshuisvesting gaat.  Complexen als Alt Erlaa en Karl Marx-hof zijn daar voorbeelden van.

De teloorgang van de volkshuisvesting

Tussen beide wereldoorlogen en nog geruime tijd daarna verschilde de situatie in Nederland niet wezenlijk van die in Wenen.  Onder de bezielende leiding van onder andere wethouder Floor Wiebaut kwamen er in Amsterdam ‘luxe’ wooncomplexen voor de werkende bevolking tot stand zoals het Schip, ontworpen door De Klerk. Ook elders en na de Tweede Wereldoorlog lieten meer dan 1000 woningbouwverenigingen zich gelden 

Dat aan deze situatie een einde kwam is geen optelsom van onvoorziene gebeurtenissen, zoals de toename van het aantal huishoudens en groeiende vraag naar woningen. Deze was in de naoorlogse periode aanzienlijk groter. 

Er liggen bewuste beleidskeuzen aan ten grondslag.

De belangrijkste was dat overheden vanaf de jaren ’80 van de vorige eeuw een terugtrekkende beweging in de volkshuisvesting maakte en de bouw van sociale woningen steeds meer overliet aan de markt.

In plaats van een voldoende aanbod van betaalbare huurwoningen te garanderen stimuleerden regeringen de aanschaf van een koophuis. In het Verenigd Koninkrijk kende Margret Thatcher huurders het recht toe om de (sociale) huurwoning waarin ze woonden te kopen. Het gevolg was dat de woningcorporaties 2,5 miljoen woningen moesten verkopen. Overigens is inmiddels 40% daarvan opgekocht door investeerders, die deze huizen tegen een veelvoud van de oorspronkelijke huurprijs verhuren aan wie zich dat kan permitteren. In Nederland hebben de woningcorporaties tussen 2009 – 2020 ruim 200.000 woningen verkocht. In Amsterdam ging het om ruim 30.000 woningen, ondanks het nijpend tekort aan sociale woningen.

Nu wil de overheid het opgelopen tekort aan woningen gaan inlopen. Los van de vraag of zo veel bouwen wel mogelijk is, gaat dit alleen lukken als tegelijkertijd de woonlasten omlaag gaan. Dat is misschien nog wel een lastigere opgave dan het bouwen van huizen.

Bij het schrijven van deze post heb hierbij dankbaar gebruik gemaakt van het boek Uitgewoond van de stadsgeograaf Cody Hochstenbach, die al jarenlang onderzoek doet naar de woonsituatie van minder bedeelde groepen.

Beviel deze post? In het e-boek Dossier Leefbaar wonen tref je veel vergelijkbare informatie aan op het gebied van wonen en de woonomgeving. Je kunt het e-boek hier downloaden.