Bouwen aan de duurzame stad van de toekomst (2): De transformatie van de Amerikaanse suburbs

Vanaf januari schrijven Henk Donkers en ik elke maand een artikel in het tijdschrift Geografie over de (lange) weg naar de humane stad.  In deze blog ben ik een nieuwe reeks gestart, De stad van de toekomst. In vergelijking met de publicaties in Geografie, zijn deze posts wat meer stedenbouwkundig georiënteerd.

Iedereen heeft wel een beeld van de suburbs in de VS.  Dit artikel laat zien hoe de stedelijke omgeving in de VS de laatste jaren verandert en waarom dit beeld bijstelling behoeft.  Echter, de veranderingen zijn nog lang niet ten einde.

Massale suburbanisatie

In de jaren vijftig en zestig verlieten in zowel Europa als de VS veel bewoners de toen nog compacte steden. In Europa kwamen zij terecht in verhoudingsgewijs nog steeds compacte buitenwijken. In de VS waren dit de suburbs, die zich over grote gebieden uitspreidden.  Aanvankelijk was er nog een relatie met grote steden, later kwamen suburbs ook tot ontwikkeling in landschappelijk aantrekkelijke gebieden veraf van de stad. Hier wordt vaak van exurbs gesproken. 

Ook de aard en de ligging van de werkgelegenheid veranderde

Vanaf de jaren ’60 begon de werkgelegenheid in de industrie, die zich vooral rond de grote steden bevond, af te af te nemen en nam het aantal werkzame personen in de dienstverlening enorm toe. Een deel van de dienstverlenende bedrijven – vooral kantoren – vestigde zich in hoogbouw in de stedelijke centra. De meeste nieuwe banen ontstonden echter in de nog onbebouwde delen tussen de sub- en exurbs, nabij snelwegen. Tussen 1978 – 1985 alleen al ging dat om ongeveer 100 miljoen m2. Het resultaat was urban sprawl, de ontwikkeling van uitgestrekte metropolitane gebieden met een lage bebouwingsdichtheid, vergaande functiescheiding en doorkruist door talrijke en steeds vollere snelwegen. De onderstaande video gaat dieper in de oorzaken en de gevolgen.


Deze verspreide kantoorgebouwen, winkelcentra en lichte industrie zijn gescheiden door parkachtige landschappen en zijn vrijwel alleen toegankelijk voor auto’s. Op sommige plaatsen verdichtte de bebouwde ruimte zich tot ‘urban villages’ door de bouw van reusachtige malls, hotels, restaurants, vermaakscentra en een beperkt aantal appartementen. Dit type nederzettingen is bekend geworden onder de naam edge cities na het verschijnen van Joels Garreau’s gelijknamige boek in 1991.

Edge cities

Ik sta stil bij twee uiteenlopende voorbeelden van ‘edge cities’: Tysons Corner en Arlington County.

Tysons Corner, nu Tysons geheten – op ongeveer 20 km van Washington DC – was in de periode 1980 – 2000 een van de snelst gegroeid edge cities van de VS. In 2010 bood Tysons 100.000 banen en woonden er 17.000 mensen. De ‘stad’ was ontstaan rond de kruising van twee autosnelwegen en bestaat voor minstens 50% uit parkeerplaatsen. Na 2005 stokte de groei van Tysons net als die van een aantal andere ‘edge cities’.

Er was een plaats die daar geen last van had. Dat was Arlington County, ook ten westen van Washington. Ook hier begonnen zich in de jaren ’70 kantoren te vestigen in het uitgestrekte suburbane gebied. 

Het ruimtelijke structuurplan van de Rosslyn-Ballston corridor

Al doende ontstond de Rosslyn-Balston Corridor. Er was besloten dat in cirkels van maximaal 800 meter rond de metrostations in totaal zeven beloopbare, inclusieve, aantrekkelijke en dichtbebouwde buurten moesten ontstaan, inclusief een aanzienlijke hoeveelheid appartementen, winkels en andere voorzieningen (Zie afbeelding). In deze buurten wonen tezamen 71.000 mensen en er zijn 136.000 arbeidsplaatsen. 36% van alle bewoners gebruikt de metro of de bus voor het woon-werkverkeer, wat voor de VS ongekend veel is.

De Rosslyn-Ballston Corridor kent de laatste tien jaar een dubbel zo grote groei dan Tysons. Doorslaggevend was dat projectontwikkelaars begonnen in te zien dat jonge hoogopgeleide werknemers een aantrekkelijke beloopbare woonomgeving met veel groen, restaurants, sportvoorzieningen én hippe appartement prefereerden boven een cottage in een suburbaan gebied.

Tysons (boven) en de Rosslyn-Ballston Corridor (Arlington county) onder.  Op de linkerfoto is de aanleg van de nieuwe metroverbinding in Tysons te zien, op het moment dat het gebied al is uitgegroeid. Op de rechterfoto is te zien hoe het gebied van de Rosslyn-Ballston corridor zich als zich als een lint langs de metrostations heeft ontwikkeld

Inmiddels hebben projectontwikkelaars besloten tot een volledige renovatie van Tysons.  Nieuwe kantoren zijn overwegend voorzien rond vier nieuw aan te leggen metrostations.  

Volgens Christopher Leinberger, hoogleraar op het gebied van vastgoed en stedelijke analyse aan de George Washington universiteit bestaat er geen twijfel over dat in de VS beloopbare, aantrekkelijke kernen met een gemengde bevolking naar het voorbeeld van de Rosslyn-Ballston corridor de toekomst hebben. Zo ver is het nog lang niet.  Hiervoor zijn ook belangrijke veranderingen in de suburbane woongebieden nodig.

De strijd tussen de NIMBY’s en de YIMBY’s 

De waarde van de suburbane woningen, vooral die binnen een straal van 50 km. rond stedelijke centra liggen, stijgt enorm.  De behoefte aan betaalbare woningen in die gebieden eveneens. Alleen al in California, vooral rond San Francisco, zijn 3,5 miljoen woningzoekenden, waaronder 100.000den daklozen maar ook tienduizenden millennials met een goede baan in Silicon Valley.

De besturen van de betrokken gemeenten hebben vergaande plannen om nieuwe huizen te bouwen, vooral waar goede trein- en busverbindingen zijn. Zij zijn echter met beide handen gebonden aan de decennia-oude zoneringswetgeving, zeg maar bestemmingsplannen, die in detail voorschrijven wat waar gebouwd mag worden.  Dat is overwegend het type laagbouw op ruime percelen, dat zo typerend is voor de suburbs. De bewoners van deze gebieden verzetten zich hevig tegen verandering van de bestemmingsplannen. De woningzoekenden stellen zich hier eveneens steeds strijdbaarder tegen op. Vooral in California houden de NIMBY’s (not in my backyard) en de YIMBY’s (yes in my backyard) elkaar in een houdgreep en stokt de woningbouw volledig. 

De NIMBY beweging wordt zeker gevoed door blanke rijke bewoners met veel (politieke) invloed, maar de tegenstelling tussen NIMBY’s en YIMBI’s is veel ingewikkelder[2].  In California met name scharen zich politieke groepen ter linkerzijde achter de NIMBY’s aangevoerd door Richard Walker, een leerling van de marxistische geograaf David Harvey.  Wat zij vrezen is dat projectontwikkelaars voor veel geld huizen gaan opkopen en hiervoor in de plaats dure appartementen voor Silican yuppen gaan bouwen. Het verbaast dan ook niet dat projectontwikkelaars doorgaans de YIMBY’s steunen. 

Dat de meeste YIMBY’s oprecht gedreven zijn door het gebrek aan goede huisvesting leidt geen twijfel.  Maar een aantal NIMBY’s is met hart en ziel verbonden aan het gebied waar ze wonen en stelt zich op als stewards van stedelijk erfgoed. 

Op andere plaatsen boeken de YIMBI’s stap voor stap vooruitgang. In Seattle mag na een langdurige politieke en juridische strijd 6(!) % van de ruimte die bestemd was voor eengezinshuizen (75% van het totale stedelijke gebied) worden bebouwd met meergezinshuizen. Elders gaan de ontwikkelingen sneller. De stad Minnealopolis heeft de zoneringswetgeving in zijn geheel opgeschort en hetzelfde geldt voor de staat Oregon. 

Het overgrote deel van de bewoners van de suburbane gebieden hoeft zich weinig zorgen te maken.  Waar veranderingen in de zonewetgeving een intensiever gebruik van de ruimte wel mogelijk maken, leidt dat doorgaans tot bebouwing die goed is in gepast in het suburbane milieu en hogere bebouwing wordt geconcentreerd rond trein- en metrostations.

Genoeg van de auto

Steeds meer bewoners van suburbs zijn het zat dat ze overal met de auto naar toe moeten.  Er is dan ook een krachtige beweging om de suburbs zelf te vernieuwen door het creëren van beloopbare centra. Om hiervoor draagvlak te creëren is een aanzienlijke uitbreiding van de gemiddelde bewoningsdichtheid nodig. Zonder veranderende zoneringswetgeving moeten deze nieuwe centra verrijzen op de plaats van slecht functionerende malls, verouderde kantoren en de daaromheen liggende parkeerterreinen (Zie afbeelding)

Zodra de zoneringswetgeving versoepelt is het waarschijnlijk dat de suburbs in de onmiddellijke nabijheid geleidelijk een hogere bebouwingsdichtheid zullen krijgen. Immers de bevolking van de suburbs vergrijst en velen staan open voor een kleiner huis, als het karakter van hun woonomgeving maar niet verandert. 

Maar ook zonder verandering van de zoneringswetgeving is er sprake van incrementele veranderingen.  Zo worden hier en daar garages, doorgaans bestemd voor twee of drie auto’s, omgebouwd tot ‘assessor appartementen’ voor oma en opa of voor en kinderen die geen eigen huis kunnen kopen.  Maar ook worden er tuinhuizen bijgebouwd en souterrains aangelegd. Langs de weg van geleidelijkheid komen er hierdoor duizenden wooneenheden bij, zonder dat dit tot veel ophef leidt.

Enkele voorbeelden van de enorme winst die kan worden behaald: Op een perceel van één voormalige eengezinswoning worden relatief kleine huizen (eerste foto hieronder) gebouwd in Clarkston[3]. De huizen variëren in oppervlak van ongeveer 25 tot 50 m2 en ze kosten tussen de $ 100.000 en $ 125.000. De tweede foto hieronder is een impressie van 85 geplande blokken van prefab studio-appartementen in Seattle[4].

Dit verhaal zal ongetwijfeld worden vervolgd in deze blog of in een artikel – samen met Henk Donkers – in Geografie

In hoofdstuk 9 van mijn boek Steden van de toekomst. Humaan als keuze. Smart waar dat helpt ga ik uitvoeriger in op de rechtvaardige verdeling van woonruimte. Dit boek kun je bestellen door € 20,00 te storten op bankrekening IBAN NL35INGB0001675550 ten name van H. van den Bosch. Het boek wordt dan per kerende post verstuurd.

Afbeelding met tekst

Automatisch gegenereerde beschrijving

[2] https://www.bloomberg.com/news/articles/2019-07-26/how-to-bridge-the-nimby-vs-yimby-housing-battle?cmpid=BBD011421_CITYLAB&utm_medium=email&utm_source=newsletter&utm_term=210114&utm_campaign=citylabdaily

[3] https://www.fastcompany.com/90348777/this-pocket-neighborhood-has-8-houses-on-a-lot-instead-of-one-mcmansion?utm_campaign=Compass&utm_medium=email&utm_source=Revue%20newsletter

[4] https://medium.com/sidewalk-talk/when-affordable-housing-starts-in-a-factory-20bad64d4fe0

[5] https://www.cnu.org/publicsquare/2020/12/02/small-cities-and-towns-verge-renaissance

Auteur: Herman van den Bosch

Ik ben hoogleraar aan de Open Universiteit en hou me bezig met regionale ontwikkeling, innovatie en leren. Ik ben bovendien curator van Amsterdam Smart City. Ik zie het streven van steden om smart city te worden in samenhang met duurzame welvaart, rechtvaardigheid en welzijn. Daarom spreek ik bij voorkeur over inclusieve groei

Geef een reactie

Vul je gegevens in of klik op een icoon om in te loggen.

WordPress.com logo

Je reageert onder je WordPress.com account. Log uit /  Bijwerken )

Google photo

Je reageert onder je Google account. Log uit /  Bijwerken )

Twitter-afbeelding

Je reageert onder je Twitter account. Log uit /  Bijwerken )

Facebook foto

Je reageert onder je Facebook account. Log uit /  Bijwerken )

Verbinden met %s