Naar schatting komt Nederland op dit moment zo’n 330.000 wooneenheden te kort, dat is 4,2% van de totale woningvoorraad en binnen 10 jaar zou er ongeveer een miljoen wooneenheden bij moeten komen. Bijna iedereen denkt dan vooral aan nieuwbouw. Daarbij liggen drie gevaren op de loer:
- Kiezen voor het verkeerde type woningen; er is vooral behoefte aan betaalbare eenheden voor bewoning door een persoon.
- Te weinig aandacht hebben voor de miljoenen naoorlogse woningen die aan groot onderhoud toe zijn en net de meeste huizen en gebouwen energieneutraal moeten worden.
- Voor het gemak toch maar kiezen voor locaties buiten de al bebouwde stedelijke omgeving.
Het kan ook anders en daarvoor gaan steeds meer stemmen op, namelijk grootscheepse renovatie en herverdeling van de bestaande woonruimte en nieuwbouw alleen als aanvulling daarop. Sommige gemeenten – bijvoorbeeld Bergeijk – gaan al deze kant op (zie het bovenstaande plaatje uit een voorlichtingsfolder van die gemeente).
In deze post onderzoek ik hoe de bestaande woningvoorraad maximaal kan worden ingezet bij de uitbreiding van het aantal woningen. Ik maak daarbij onder andere gebruik van de publicatie Beter benutten bestaande woningbouw (juni 2021) van Platform 31. Ik sta eerst stil bij de vraag hoe groot het potentieel binnen de bestaande woningvoorraad is.
Nederlanders hebben meer ruimte dan omringende landen
Volgens stedenbouwkundige Rudy Uytenhaak zijn Nederlanders vanaf 1900 24 maal meer ruimte gaan verwonen, terwijl het aantal huishoudens slechts is verdrievoudigd. De huizen zijn tweemaal zo groot, de kavels eveneens en het aantal bewoners per huis is meer dan gehalveerd. Vanaf 1960 is het aantal inwoners van Nederland toegenomen van 11,4 naar 17,4 miljoen en is het aantal wooneenheden gegroeid met 280% (Zie figuur). 40% van alle wooneenheden in Nederland, die vrijwel uitsluitend gebouwd zijn voor gezinnen, heeft slechts één bewoner. De komende decennia zullen er nog 800.000 huishoudens bijkomen en dat zijn grotendeels eenpersoonshuishoudens.
Het resultaat is dat in het dichtstbevolkte land van Europa – Nederland – inwoners gemiddeld de meeste woonruimte per persoon hebben, namelijk 65 m2. In Duitsland is dat 46 m2 en in Engeland 44 m2. Ze betalen daar ook navenant voor, gemiddeld 39% van hun inkomen.
Berekeningen van passende woonruimte gaan doorgaans uit van 40 – 75 m2 voor een eenpersoonshuishouden, 75 – 100 m2 voor een twee persoonshuishouden en 100 – 120 m2 voor een driepersoonshuishouden. Gegeven deze norm wordt de bestaande wooncapaciteit maar voor 82% gebruikt en zouden daarin, als je alleen naar het oppervlak kijkt, volgens Sprinco Urban Analytics nog 3 miljoen mensen terecht kunnen.
Als je eveneens uitgaande van deze norm kijkt naar het aanbod van huizen, dan zie je waar het aanbod op de woningmarkt te royaal is en waar het knelt: Er is een overschot aan middelgrote eengezinswoningen en een tekort aan appartementen in alle grootteklassen.
Slechts 25% van alle huishoudens bestaat uit twee ouders en een of meer kinderen, terwijl de woningvoorraad voor 2/3 deel uit eengezinswoningen bestaat. Slechts 20% van alle wooneenheden is kleiner dan 75m2. Ik vraag me ernstig af of plannenmakers zich dit realiseren.
Het beeld van de mismatch tussen vraag en aanbod tekent zich nog scherper af als je de bovenstaande norm hanteert om het verschil te laten zien tussen passend, te groot en te klein wonen per leeftijdsgroep.
Te klein woont slechts een naar verhouding beperkt aantal mensen. Vooral degenen boven de 50 jaar, de ‘empty nesters’ wonen – volgens de norm – (veel) te groot. Het gaat daarbij vooral om twee- en eenpersoonshuishoudens in een grondgebonden woning. Overigens komt te groot wonen ook op grote schaal voor in lagere leeftijdsgroepen: Ongeveer 40% van alle coöperatiewoningen, veelal gebouwd als gezinswoning, wordt door een persoon bewoond.
Binnen Nederland komen grote verschillen voor in het benuttingspercentage van de wooncapaciteit. Vooral in Amsterdam en in iets mindere mate de andere grote steden, is dit percentage hoog. Maar ook binnen de steden zijn er grote verschillen. In Rotterdam woont 35% van de inwoners te ruim, in Eindhoven is dat 63%. Dat blijkt overduidelijk je naar de plattegrond van Eindhoven kijkt.
Alle steden hebben mogelijkheden om de toekomstige vraag naar woonruimte voor een deel of helemaal op te lossen door middel van een gefaseerd proces van aanpassing en herverdeling van de woningvoorraad, aangevuld met passende nieuwbouw. In dit proces moeten ook de noodzakelijke bouwkundige aanpassingen in het kader van de klimaattransitie en een verbetering van de leefbaarheid van de woonomgeving worden meegenomen. Vermindering van de gemiddelde grootte van de woningen draagt ook bij aan het betaalbaarder maken van de woningvoorraad.
In het tweede deel van deze bijdrage ga ik na hoe aanpassing en herverdeling tot stand kunnen komen. Daarbij worden onderscheiden: (1) uitbreiding van het aantal wooneenheden binnen bestaande huizen en woongebouwen; (2) verbouwen van kantoren, winkels en overige gebouwen; (3) betere doorstroming van 55-plusser en (4) beter benutten van bestaande woningen.
Uitbreiding van het aantal wooneenheden binnen bestaande huizen en woongebouwen
De bestaande woningvoorraad vormt een gigantisch potentieel voor het creëren van nieuwe woonruimte. Dit potentieel is onder andere onderzocht door de Koöperatieve Architecten Werkplaats te Groningen, resulterend in het rapport Ruimte zat in de stad. Het onderzoek richt zich op zich op 1800 naoorlogse buurten (1950 – 1980) met 1,8 miljoen woningen waarvan 720.000 sociale huurwoningen. Conclusie is dat opsplitsing, optopping en uitbouw van deze woningen de komende jaren 221.000 nieuwe eenheden kan opleveren. Hiervoor komen in aanmerking eengezinshuizen, die in tweeën gedeeld kunnen worden en portiekflats, die per etage in meer eenheden kunnen worden verdeeld en waar in veel gevallen een of twee verdiepingen op geplaatst kunnen worden. Opsplitsing van bestaande grondgebonden woningen en woningen in portiekflats is technisch niet moeilijk en de kosten zijn te overzien. Dat geldt des te meer als de aanpassingen in combinatie met het klimaatneutraal maken van de desbetreffende woningen worden uitgevoerd. Bovendien wordt enorm bespaard op steeds duurder wordende materialen.
Grondgebonden woningen
Grondgebonden woningen kunnen op verschillende manieren worden gesplitst. De benedenverdiepingen kunnen worden voorzien van een uitbouw, waarvan het dak fungeert voor de ontsluiting van de bovenwoningen en ook ruime ontmoetings- en speelruimte biedt. In zijn publicatie Verdichting in de steden heeft de architect Hugo Vanderstadt berekent dat deze vorm van renovatie ook voor België grote mogelijkheden biedt om de leefbaarheid van steden te vergroten zonder nieuwbouw (Zie de onderstaande afbeelding).
Bovenstaande aanpassingen maken bovendien blijvende bewoning mogelijk op de begane grond door de huidige bewoners als zij ouder worden. Op de verdieping(en) kunnen starterswoningen worden gerealiseerd.
Portiekflats
Etages in portiekflats, doorgaans bestaande uit twee wooneenheden aan weerszijden van een trapportaal, kunnen deels worden heringedeeld tot drie eenheden voor tweepersoonshuishoudens en vier eenheden voor eenpersoonshuishoudens (Afbeelding).
Nog interessanter is verdichting te combineren met optopping. Dit betekent toevoeging van een of twee extra verdiepingen, waardoor ook een lift aan de bestaande appartementen kan worden toegevoerd. Bouwtechnisch is een dergelijke operatie uitvoerbaar door lichte materialen te gebruiken en het aanbrengen van een extra fundering.
Een projectgroep aan de Technische Universiteit te Delft heeft een prototype ontworpen dat bruikbaar is voor alle 847.000 naoorlogse portiekwoningen die alle aan groot onderhoud toe zijn. Dit prototype voorziet er bovendien in dat de gebouwen waarin zich deze woningen bevinden energieneutraal worden en het omvat voorzieningen voor sociale contacten en spelende kinderen. Vandaar de extra brede galerijen, voorzien van trappen tussen de verdiepingen en gemeenschappelijke ruimten in de plint (Afbeelding).
Pritzkerprijs 2021
De prestigieuze jaarlijkse Pritzkerprijs gaat doorgaans naar sterarchitecten vanwege hun spraakmakende bijdrage aan de architectuur. De winnaars dit jaar, Anne Lacaton en Jean-Philippe Vassal wijken in alle opzichten af van dit beeld. Hun devies is breek nooit iets af, maar vernieuw de architectuur door hergebruik en herinrichting van bestaande gebouwen. Concrete aanleiding was de renovatie van een uitgeleefd complex van sociale woningen in Bordeaux. Zij deden dat in nauw overleg met de bewoners, die tijdens de renovatie hun huizen niet hoefden te verlaten. Het gebouw bestaat uit in omvang variërende appartementen rond afzonderlijke trappenhuizen, wat de woningen een bedompt karakter gaf. Lacaton en Vassal bouwden aan een kant brede galerijen, aan de buitenkant af te sluiten met glazen deuren. Tussen de ‘wintertuinen’ werden in overleg met de bewoners geen scheidingen aangebracht, wat sociale contacten – inclusief sociale controle – en speelmogelijkheden voor de kinderen stimuleert (zie afbeeldingen)
Hoe aantrekkelijk en wellicht voor de hand liggend de hier besproken vormen van renovatie ook zijn, er zijn talloze belemmeringen vanuit de regelgeving, maar ook vanuit buurtbewoners zelf. Wat de vergunningen betreft, alles hangt af van de vraag of een gemeente daadwerkelijk aan een beleid van verdichting en renovatie wil meewerken. Wat de bewoners betreft, goed en tijdig overleg met de buurt is van groot belang. Daarbij help erg mee als bestaande bewoners in hun huis of in de buurt mogen blijven wonen, tijdens de renovatie hun huis niet of slechts voor korte tijd hoeven te verlaten en er het nodige voor terugkrijgen, zoals een lift, een ruim balkon en een betere leefomgeving. Ook afzien van huurverhoging voor de huidige bewoners draagt bij aan een coöperatieve atmosfeer. De toename van het aantal wooneenheden creëert bovendien meer draagvlak voor wijk- en buurtvoorzieningen.
Verbouwen van kantoren, winkels en overige gebouwen
Er zijn veel meer mogelijkheden om bestaande gebouwen geschikt te maken voor bewoning. Het kan gaan om villa’s, oude ‘herenhuizen’, schoolgebouwen, fabrieken, boerderijen en kerken. Daarnaast kunnen kleinschalige ingrepen eveneens meer wooneenheden opleveren. In het kader van het streven naar functiedifferentiatie biedt het combineren in dit soort gebouwen van woningen en andere functies aantrekkelijke vooruitzichten. Ik licht hieronder de transformatie van kantoren en winkelruimten uit en sta ook stil bij veelbelovende kleinschalige ingrepen.
Kantoren
De verwachting is dat hybride vormen van werken in een vooralsnog onbekende mate zullen toenemen en dat als gevolg daarvan veel kantoorruimte overbodig wordt. Han Mesters van ABN AMRO denkt dat dit wel kan oplopen tot 70% van de bestaande capaciteit, terwijl het aanbod van kantoorruimte nog steeds toeneemt. Het loont het de moeite om nu al te onderzoeken welke kantoren (deels) voor omvorming tot appartementen in aanmerking komen, eventueel via uitruil van locaties.
Winkelruimte
In veel gemeenten staat het aantrekkelijker maken van stedelijke (sub)centra hoog op de agenda, terwijl er ook sprake is van aanzienlijke leegstand van winkels (ongeveer 800.000 m2 begin 2021), die de komende jaren verder zal toenemen. Oplossing zijn concentratie van de bestaande winkelvoorzieningen in een beperkt aantal aantrekkelijke winkelstraten en herbestemming van vrijkomende panden. Dit laatste kan gebeuren door hierin kleinschalige kantoren met een publieksfunctie in onder te brengen, maar ook ruimte te maken voor schone bedrijvigheid en werkplaatsen. Het resterende deel van de winkelpanden kan worden getransformeerd tot woningen Volgens vastgoedadviseurs Colliers International ligt alleen al in het transformeren van winkels die zich daarvoor lenen, een potentieel van 10.000 wooneenheden. Maar ook de vaak onderbenutte ruimte boven de resterende winkels biedt mogelijkheden voor duizenden appartementen. Hiervoor zijn bouwkundige aanpassingen vereist en daarom is een gecoördineerde aanpak nodig, waarvoor gemeenten zich sterk moeten maken. Vooral wordt van gemeente gevraagd om in bestemmingsplannen van stedelijke centra te voorzien in de nodige flexibiliteit.
Overige mogelijkheden
Het is mogelijk om op eigen grond bouwsels bestemd voor bewoning bij te plaatsen. Hiervoor is doorgaans een omgevingsvergunning vereist. Gemeenten zijn doorgaans zeer coulant als het om bouwsels in het kader van mantelzorg gaat. Vaak kunnen deze vergunningsvrij worden geplaatst in de achtertuin van bestaande woningen (Afbeelding)
De twee volgende groepen van maatregelen om meer mensen aan woonruimte te helpen zijn gericht op efficiënter gebruik van bestaande wooneenheden, zonder ingrijpende fysieke aanpassingen. De eerste is betere doorstroming van 55-plussers; de tweede is meervoudig gebruik van bestaande wooneenheden.
Betere doorstroming van 55-plussers
Bijna driekwart van alle 55-plussers woont alleen of met z’n tweeën in een eengezinswoning. Het aantal verhuisbewegingen in deze groep is aanzienlijk minder dan gemiddeld. Daarbij zien we dat ‘jongere’ ouderen in de eerste plaats meer woongenot zoeken. Pas later ontstaat er een duidelijke behoefte om ook kleiner te gaan wonen en bij voorkeur in een appartement met zorgfaciliteiten in de buurt. Het aanbod voor 55-plussers is echter beperkt en duur. Er zijn inmiddels diverse burgerinitiatieven ontstaan om zelf geschikte projecten te ontwikkelen. Soms in een leegstaande school, maar ook nieuwbouw zoals het Polder Hofje in Anna Paulowna. Dit hofje omvat 20 koopwoningen van ruim 100 m2 voor mensen die ouder zijn dan 55. Er is een medisch team, er zijn gemeenschappelijke ruimten, zoals de torens waarin zich gastenkamers bevinden (Afbeelding)
Voor minder vermogende ouderen zijn de mogelijkheden nog beperkter. Zij wonen vaak in een relatief goedkope huurwoning en gaan na verhuizing naar een kleinere huurwoning doorgaans aanzienlijk meer betalen.
Volgens Platform 31 hebben veel ouderen een latente wens om kleiner te wonen en valt er een wereld te winnen met gerichte voorlichting over de voorhanden mogelijkheden en vooral door af te zien van huurverhoging als ouderen van een grotere naar een kleinere coöperatiewoning verhuizen. Het belangrijkste voorwaarde is uitbreiding van het aanbod. Hier ligt een uitdaging voor architecten die aanbieden samen met ouderen coöperatieve complexen te ontwikkelen en de toekomstige bewoners daarbij zo veel mogelijk ‘ontzorgen’.
Beter benutten van bestaande woningen
Afgezien van het feit dat grotere woningen naar verhouding makkelijk verbouwd kunnen worden tot twee zelfstandige wooneenheden, kunnen ze ook intensiever worden gebruikt. Dit kan op verschillende manieren, maar deze worden lang niet allemaal benut door talrijke wettelijke beperkingen, overigens niet altijd niet zonder reden.
Samenwonen
Veel stellen besluiten om te gaan samenwonen, wat steeds vaker voorkomt dan trouwen. In een aantal gevallen komt daardoor een wooneenheid vrij. Maar vaak wordt deze nog een tijd aangehouden voor het geval de relatie stukloopt of het samenwonen niet bevalt. Zij wordt dan onderverhuurd of – steeds vaker – voor tijdelijke bewoning aangeboden via Airbnb. In plaats daarvan zouden stellen die een wooneenheid hebben vrijgemaakt, de toezegging kunnen krijgen snel in aanmerking te komen voor een nieuwe bij beëindiging van de relatie.
Een ander probleem is dat de aantrekkelijkheid van samenwonen te niet wordt gedaan door korting op een eventuele bijstands- of AOW-uitkering.
Inwonen
Verhuur van een kamer of een deel van het huis is wijdverbreid en inkomsten uit kamerverhuur hoeven onder een bepaalde grens niet aan de belasting te worden opgegeven. Dit ligt anders als de verhuurder een uitkering heeft, maar hierop kunnen uitzonderingen worden gemaakt. De bereidheid om een deel van het huis te ‘verkameren’ zou nog aanzienlijk groter zijn als er geen – deels ongegronde – angst bestond voor overlast. Ook de mogelijkheden om de huur te beëindigen in geval van wanbetaling of -gedrag zijn veel groter dan wordt gedacht.
Friends wonen
In dit geval huren twee of meer personen samen een woning, doorgaans in de vrije sector, zonder samen een huishouden te hebben. Veel gemeenten en verenigingen van eigenaren zijn hier om redenen van leefbaarheid (overlast) niet erg gelukkig mee. In Amsterdam hebben de woningcorporaties deze vorm van verhuur gestaakt. Ook hierbij speelt uitvergroting van excessen een rol.
Verkamering
In dit geval wordt een huis geheel verhuurd in de vorm van kamers. Het lokale huisvestingsbeleid regelt in hoeverre dit is toegestaan. Wederom kijken gemeenten hier vaak met argusogen naar. Vaak wordt er met quota (per jaar of per straat) gewerkt en worden extra veiligheidseisen gesteld.
Veel gemeenten hebben nog steeds de idee dat verkamering tot overlast leidt en dat jonge stellen een woning onthouden wordt, vergetend dat de behoefte aan woonruimte voor alleenstaanden veel groter is dan die van stellen.
Conclusie
De auteurs van de publicatie Beter benutten van de bestaande woningbouw schatten dat een woningwinst van 25.000 – 30.000 eenheden per jaar valt te behalen, alleen al met een deel van de hiervoor benoemde maatregelen. Dat is 25% van de geschatte vraag. De TU Delft en de groep KAW schatten dat het potentieel veel groter is. Dat doet ook Hugo Vanderstadt in zijn publicatie Verdichting in steden. Gemeenten, maar ook projectontwikkelaars, moeten om het immense potentieel te vinden, er echter eerst ervoor kiezen om de woningnood in de eerste plaats op te lossen binnen de bestaande huizen, woon- en andere gebouwen.
Dit kan het beste gebeuren door in het kader van het klimaatneutraal maken van de bijna 8 miljoen bestaande woningen en 2 miljoen bedrijfsvestigingen ook de mogelijkheid tot verdichting, splitsing, optopping, aanbouw en intensivering te onderzoeken en nieuwbouw uitsluitend supplementair te overwegen.
Hiervoor is een wijkgebonden aanpak noodzakelijk, waarbij uitgaande van het regionale woningtekort de potentiële bijdrage van de hiervoor geïnventariseerde opties wordt onderzocht. In de daaropvolgende fase van planning en ontwerp wordt de uitvoering van deze opties samen met het energieneutraal maken van de daarvoor in aanmerking komende huizen en woongebouwen voorbereid.
De komende jaren zal het accent nog liggen op de uitvoering van al afgeronde nieuwbouwplannen, maar de klemtoon zou binnen de komende tien jaar verschoven moeten zijn naar aanpassing van bestaande huizen en gebouwen. In de komende jaren kan tevens een aantal pilots worden uitgevoerd en kan het bijzonder het prototype van de Technische Universiteit Delft verder ontwikkeld worden.
Een krachtige regierol van de overheid is hiervoor een vereiste. Wie zich wil laten inspireren in de mogelijkheden daartoe, moet het rapport Towards an Urban Renaissance uit 1998 lezen. Aanleiding was het toenmalige tekort van 4 miljoen woningen in het VK. Dit rapport is geschreven door de Urban Task Force in het Verenigd Koninkrijk onder leiding van Richard Rogers, vaak het beste genoemd wat er ooit over stedenbouw is gepubliceerd en nog steeds actueel. Ik kom hier zeker een keer op terug.
Project 'De humane ruimte' 
Eén gedachte over “Bouwen aan duurzame steden (3) Woningnood? Nieuwbouw is slechts beperkt nodig.”