Na de serie over controversiële aspecten van de energietransitie, is deze post alweer de derde aflevering van een nieuwe reeks, Bouwen aan duurzame steden. Duurzaam in zowel sociaal, economisch als ecologisch opzicht. Aanpassing van bestaande huizen en gebouwen kan voorzien in een aanzienlijk deel van de behoefte aan nieuwe woonruimte.
Naar schatting komt Nederland op dit moment zo’n 330.000 wooneenheden te kort, dat is 4,2% van de totale woningvoorraad en binnen 10 jaar zou er ongeveer een miljoen wooneenheden bij moeten komen. Bijna iedereen denkt dan vooral aan nieuwbouw. Daarbij liggen drie gevaren op de loer:
Kiezen voor het verkeerde type woningen; er is vooral behoefte aan betaalbare eenheden voor bewoning door een persoon.
Te weinig aandacht hebben voor de miljoenen naoorlogse woningen die aan groot onderhoud toe zijn en net de meeste huizen en gebouwen energieneutraal moeten worden.
Voor het gemak toch maar kiezen voor locaties buiten de al bebouwde stedelijke omgeving.
Het kan ook anders en daarvoor gaan steeds meer stemmen op, namelijk grootscheepse renovatie en herverdeling van de bestaande woonruimte en nieuwbouw alleen als aanvulling daarop. Sommige gemeenten – bijvoorbeeld Bergeijk – gaan al deze kant op (zie het bovenstaande plaatje uit een voorlichtingsfolder van die gemeente).
In deze post onderzoek ik hoe de bestaande woningvoorraad maximaal kan worden ingezet bij de uitbreiding van het aantal woningen. Ik maak daarbij onder andere gebruik van de publicatie Beter benutten bestaande woningbouw (juni 2021) van Platform 31. Ik sta eerst stil bij de vraag hoe groot het potentieel binnen de bestaande woningvoorraad is.
Nederlanders hebben meer ruimte dan omringende landen
Volgens stedenbouwkundige Rudy Uytenhaak zijn Nederlanders vanaf 1900 24 maal meer ruimte gaan verwonen, terwijl het aantal huishoudens slechts is verdrievoudigd. De huizen zijn tweemaal zo groot, de kavels eveneens en het aantal bewoners per huis is meer dan gehalveerd. Vanaf 1960 is het aantal inwoners van Nederland toegenomen van 11,4 naar 17,4 miljoen en is het aantal wooneenheden gegroeid met 280% (Zie figuur). 40% van alle wooneenheden in Nederland, die vrijwel uitsluitend gebouwd zijn voor gezinnen, heeft slechts één bewoner. De komende decennia zullen er nog 800.000 huishoudens bijkomen en dat zijn grotendeels eenpersoonshuishoudens.
Het resultaat is dat in het dichtstbevolkte land van Europa – Nederland – inwoners gemiddeld de meeste woonruimte per persoon hebben, namelijk 65 m2. In Duitsland is dat 46 m2 en in Engeland 44 m2. Ze betalen daar ook navenant voor, gemiddeld 39% van hun inkomen.
Berekeningen van passende woonruimte gaan doorgaans uit van 40 – 75 m2 voor een eenpersoonshuishouden, 75 – 100 m2 voor een twee persoonshuishouden en 100 – 120 m2 voor een driepersoonshuishouden. Gegeven deze norm wordt de bestaande wooncapaciteit maar voor 82% gebruikt en zouden daarin, als je alleen naar het oppervlak kijkt, volgens Sprinco Urban Analytics nog 3 miljoen mensen terecht kunnen.
Als je eveneens uitgaande van deze norm kijkt naar het aanbod van huizen, dan zie je waar het aanbod op de woningmarkt te royaal is en waar het knelt: Er is een overschot aan middelgrote eengezinswoningen en een tekort aan appartementen in alle grootteklassen.
Slechts 25% van alle huishoudens bestaat uit twee ouders en een of meer kinderen, terwijl de woningvoorraad voor 2/3 deel uit eengezinswoningen bestaat. Slechts 20% van alle wooneenheden is kleiner dan 75m2. Ik vraag me ernstig af of plannenmakers zich dit realiseren.
Het beeld van de mismatch tussen vraag en aanbod tekent zich nog scherper af als je de bovenstaande norm hanteert om het verschil te laten zien tussen passend, te groot en te klein wonen per leeftijdsgroep.
Te klein woont slechts een naar verhouding beperkt aantal mensen. Vooral degenen boven de 50 jaar, de ‘empty nesters’ wonen – volgens de norm – (veel) te groot. Het gaat daarbij vooral om twee- en eenpersoonshuishoudens in een grondgebonden woning. Overigens komt te groot wonen ook op grote schaal voor in lagere leeftijdsgroepen: Ongeveer 40% van alle coöperatiewoningen, veelal gebouwd als gezinswoning, wordt door een persoon bewoond.
Binnen Nederland komen grote verschillen voor in het benuttingspercentage van de wooncapaciteit. Vooral in Amsterdam en in iets mindere mate de andere grote steden, is dit percentage hoog. Maar ook binnen de steden zijn er grote verschillen. In Rotterdam woont 35% van de inwoners te ruim, in Eindhoven is dat 63%. Dat blijkt overduidelijk je naar de plattegrond van Eindhoven kijkt.
Alle steden hebben mogelijkheden om de toekomstige vraag naar woonruimte voor een deel of helemaal op te lossen door middel van een gefaseerd proces van aanpassing en herverdeling van de woningvoorraad, aangevuld met passende nieuwbouw. In dit proces moeten ook de noodzakelijke bouwkundige aanpassingen in het kader van de klimaattransitie en een verbetering van de leefbaarheid van de woonomgeving worden meegenomen. Vermindering van de gemiddelde grootte van de woningen draagt ook bij aan het betaalbaarder maken van de woningvoorraad.
In het tweede deel van deze bijdrage ga ik na hoe aanpassing en herverdeling tot stand kunnen komen. Daarbij worden onderscheiden: (1) uitbreiding van het aantal wooneenheden binnen bestaande huizen en woongebouwen; (2) verbouwen van kantoren, winkels en overige gebouwen; (3) betere doorstroming van 55-plusser en (4) beter benutten van bestaande woningen.
Uitbreiding van het aantal wooneenheden binnen bestaande huizen en woongebouwen
De bestaande woningvoorraad vormt een gigantisch potentieel voor het creëren van nieuwe woonruimte. Dit potentieel is onder andere onderzocht door de Koöperatieve Architecten Werkplaats te Groningen, resulterend in het rapport Ruimte zat in de stad. Het onderzoek richt zich op zich op 1800 naoorlogse buurten (1950 – 1980) met 1,8 miljoen woningen waarvan 720.000 sociale huurwoningen. Conclusie is dat opsplitsing, optopping en uitbouw van deze woningen de komende jaren 221.000 nieuwe eenheden kan opleveren. Hiervoor komen in aanmerking eengezinshuizen, die in tweeën gedeeld kunnen worden en portiekflats, die per etage in meer eenheden kunnen worden verdeeld en waar in veel gevallen een of twee verdiepingen op geplaatst kunnen worden. Opsplitsing van bestaande grondgebonden woningen en woningen in portiekflats is technisch niet moeilijk en de kosten zijn te overzien. Dat geldt des te meer als de aanpassingen in combinatie met het klimaatneutraal maken van de desbetreffende woningen worden uitgevoerd. Bovendien wordt enorm bespaard op steeds duurder wordende materialen.
Grondgebonden woningen
Grondgebonden woningen kunnen op verschillende manieren worden gesplitst. De benedenverdiepingen kunnen worden voorzien van een uitbouw, waarvan het dak fungeert voor de ontsluiting van de bovenwoningen en ook ruime ontmoetings- en speelruimte biedt. In zijn publicatie Verdichting in de steden heeft de architect Hugo Vanderstadt berekent dat deze vorm van renovatie ook voor België grote mogelijkheden biedt om de leefbaarheid van steden te vergroten zonder nieuwbouw (Zie de onderstaande afbeelding).
Bovenstaande aanpassingen maken bovendien blijvende bewoning mogelijk op de begane grond door de huidige bewoners als zij ouder worden. Op de verdieping(en) kunnen starterswoningen worden gerealiseerd.
Portiekflats
Etages in portiekflats, doorgaans bestaande uit twee wooneenheden aan weerszijden van een trapportaal, kunnen deels worden heringedeeld tot drie eenheden voor tweepersoonshuishoudens en vier eenheden voor eenpersoonshuishoudens (Afbeelding).
Nog interessanter is verdichting te combineren met optopping. Dit betekent toevoeging van een of twee extra verdiepingen, waardoor ook een lift aan de bestaande appartementen kan worden toegevoerd. Bouwtechnisch is een dergelijke operatie uitvoerbaar door lichte materialen te gebruiken en het aanbrengen van een extra fundering.
Een projectgroep aan de Technische Universiteit te Delft heeft een prototype ontworpen dat bruikbaar is voor alle 847.000 naoorlogse portiekwoningen die alle aan groot onderhoud toe zijn. Dit prototype voorziet er bovendien in dat de gebouwen waarin zich deze woningen bevinden energieneutraal worden en het omvat voorzieningen voor sociale contacten en spelende kinderen. Vandaar de extra brede galerijen, voorzien van trappen tussen de verdiepingen en gemeenschappelijke ruimten in de plint (Afbeelding).
De prestigieuze jaarlijkse Pritzkerprijs gaat doorgaans naar sterarchitecten vanwege hun spraakmakende bijdrage aan de architectuur. De winnaars dit jaar, Anne Lacaton en Jean-Philippe Vassal wijken in alle opzichten af van dit beeld. Hun devies is breek nooit iets af, maar vernieuw de architectuur door hergebruik en herinrichting van bestaande gebouwen. Concrete aanleiding was de renovatie van een uitgeleefd complex van sociale woningen in Bordeaux. Zij deden dat in nauw overleg met de bewoners, die tijdens de renovatie hun huizen niet hoefden te verlaten. Het gebouw bestaat uit in omvang variërende appartementen rond afzonderlijke trappenhuizen, wat de woningen een bedompt karakter gaf. Lacaton en Vassal bouwden aan een kant brede galerijen, aan de buitenkant af te sluiten met glazen deuren. Tussen de ‘wintertuinen’ werden in overleg met de bewoners geen scheidingen aangebracht, wat sociale contacten – inclusief sociale controle – en speelmogelijkheden voor de kinderen stimuleert (zie afbeeldingen)
Hoe aantrekkelijk en wellicht voor de hand liggend de hier besproken vormen van renovatie ook zijn, er zijn talloze belemmeringen vanuit de regelgeving, maar ook vanuit buurtbewoners zelf. Wat de vergunningen betreft, alles hangt af van de vraag of een gemeente daadwerkelijk aan een beleid van verdichting en renovatie wil meewerken. Wat de bewoners betreft, goed en tijdig overleg met de buurt is van groot belang. Daarbij help erg mee als bestaande bewoners in hun huis of in de buurt mogen blijven wonen, tijdens de renovatie hun huis niet of slechts voor korte tijd hoeven te verlaten en er het nodige voor terugkrijgen, zoals een lift, een ruim balkon en een betere leefomgeving. Ook afzien van huurverhoging voor de huidige bewoners draagt bij aan een coöperatieve atmosfeer. De toename van het aantal wooneenheden creëert bovendien meer draagvlak voor wijk- en buurtvoorzieningen.
Verbouwen van kantoren, winkels en overige gebouwen
Er zijn veel meer mogelijkheden om bestaande gebouwen geschikt te maken voor bewoning. Het kan gaan om villa’s, oude ‘herenhuizen’, schoolgebouwen, fabrieken, boerderijen en kerken. Daarnaast kunnen kleinschalige ingrepen eveneens meer wooneenheden opleveren. In het kader van het streven naar functiedifferentiatie biedt het combineren in dit soort gebouwen van woningen en andere functies aantrekkelijke vooruitzichten. Ik licht hieronder de transformatie van kantoren en winkelruimten uit en sta ook stil bij veelbelovende kleinschalige ingrepen.
Kantoren
De verwachting is dat hybride vormen van werken in een vooralsnog onbekende mate zullen toenemen en dat als gevolg daarvan veel kantoorruimte overbodig wordt. Han Mesters van ABN AMRO denkt dat dit wel kan oplopen tot 70% van de bestaande capaciteit, terwijl het aanbod van kantoorruimte nog steeds toeneemt. Het loont het de moeite om nu al te onderzoeken welke kantoren (deels) voor omvorming tot appartementen in aanmerking komen, eventueel via uitruil van locaties.
Winkelruimte
In veel gemeenten staat het aantrekkelijker maken van stedelijke (sub)centra hoog op de agenda, terwijl er ook sprake is van aanzienlijke leegstand van winkels (ongeveer 800.000 m2 begin 2021), die de komende jaren verder zal toenemen. Oplossing zijn concentratie van de bestaande winkelvoorzieningen in een beperkt aantal aantrekkelijke winkelstraten en herbestemming van vrijkomende panden. Dit laatste kan gebeuren door hierin kleinschalige kantoren met een publieksfunctie in onder te brengen, maar ook ruimte te maken voor schone bedrijvigheid en werkplaatsen. Het resterende deel van de winkelpanden kan worden getransformeerd tot woningen Volgens vastgoedadviseurs Colliers International ligt alleen al in het transformeren van winkels die zich daarvoor lenen, een potentieel van 10.000 wooneenheden. Maar ook de vaak onderbenutte ruimte boven de resterende winkels biedt mogelijkheden voor duizenden appartementen. Hiervoor zijn bouwkundige aanpassingen vereist en daarom is een gecoördineerde aanpak nodig, waarvoor gemeenten zich sterk moeten maken. Vooral wordt van gemeente gevraagd om in bestemmingsplannen van stedelijke centra te voorzien in de nodige flexibiliteit.
Overige mogelijkheden
Het is mogelijk om op eigen grond bouwsels bestemd voor bewoning bij te plaatsen. Hiervoor is doorgaans een omgevingsvergunning vereist. Gemeenten zijn doorgaans zeer coulant als het om bouwsels in het kader van mantelzorg gaat. Vaak kunnen deze vergunningsvrij worden geplaatst in de achtertuin van bestaande woningen (Afbeelding)
De twee volgende groepen van maatregelen om meer mensen aan woonruimte te helpen zijn gericht op efficiënter gebruik van bestaande wooneenheden, zonder ingrijpende fysieke aanpassingen. De eerste is betere doorstroming van 55-plussers; de tweede is meervoudig gebruik van bestaande wooneenheden.
Betere doorstroming van 55-plussers
Bijna driekwart van alle 55-plussers woont alleen of met z’n tweeën in een eengezinswoning. Het aantal verhuisbewegingen in deze groep is aanzienlijk minder dan gemiddeld. Daarbij zien we dat ‘jongere’ ouderen in de eerste plaats meer woongenot zoeken. Pas later ontstaat er een duidelijke behoefte om ook kleiner te gaan wonen en bij voorkeur in een appartement met zorgfaciliteiten in de buurt. Het aanbod voor 55-plussers is echter beperkt en duur. Er zijn inmiddels diverse burgerinitiatieven ontstaan om zelf geschikte projecten te ontwikkelen. Soms in een leegstaande school, maar ook nieuwbouw zoals het Polder Hofje in Anna Paulowna. Dit hofje omvat 20 koopwoningen van ruim 100 m2 voor mensen die ouder zijn dan 55. Er is een medisch team, er zijn gemeenschappelijke ruimten, zoals de torens waarin zich gastenkamers bevinden (Afbeelding)
Voor minder vermogende ouderen zijn de mogelijkheden nog beperkter. Zij wonen vaak in een relatief goedkope huurwoning en gaan na verhuizing naar een kleinere huurwoning doorgaans aanzienlijk meer betalen.
Volgens Platform 31 hebben veel ouderen een latente wens om kleiner te wonen en valt er een wereld te winnen met gerichte voorlichting over de voorhanden mogelijkheden en vooral door af te zien van huurverhoging als ouderen van een grotere naar een kleinere coöperatiewoning verhuizen. Het belangrijkste voorwaarde is uitbreiding van het aanbod. Hier ligt een uitdaging voor architecten die aanbieden samen met ouderen coöperatieve complexen te ontwikkelen en de toekomstige bewoners daarbij zo veel mogelijk ‘ontzorgen’.
Beter benutten van bestaande woningen
Afgezien van het feit dat grotere woningen naar verhouding makkelijk verbouwd kunnen worden tot twee zelfstandige wooneenheden, kunnen ze ook intensiever worden gebruikt. Dit kan op verschillende manieren, maar deze worden lang niet allemaal benut door talrijke wettelijke beperkingen, overigens niet altijd niet zonder reden.
Samenwonen
Veel stellen besluiten om te gaan samenwonen, wat steeds vaker voorkomt dan trouwen. In een aantal gevallen komt daardoor een wooneenheid vrij. Maar vaak wordt deze nog een tijd aangehouden voor het geval de relatie stukloopt of het samenwonen niet bevalt. Zij wordt dan onderverhuurd of – steeds vaker – voor tijdelijke bewoning aangeboden via Airbnb. In plaats daarvan zouden stellen die een wooneenheid hebben vrijgemaakt, de toezegging kunnen krijgen snel in aanmerking te komen voor een nieuwe bij beëindiging van de relatie.
Een ander probleem is dat de aantrekkelijkheid van samenwonen te niet wordt gedaan door korting op een eventuele bijstands- of AOW-uitkering.
Inwonen
Verhuur van een kamer of een deel van het huis is wijdverbreid en inkomsten uit kamerverhuur hoeven onder een bepaalde grens niet aan de belasting te worden opgegeven. Dit ligt anders als de verhuurder een uitkering heeft, maar hierop kunnen uitzonderingen worden gemaakt. De bereidheid om een deel van het huis te ‘verkameren’ zou nog aanzienlijk groter zijn als er geen – deels ongegronde – angst bestond voor overlast. Ook de mogelijkheden om de huur te beëindigen in geval van wanbetaling of -gedrag zijn veel groter dan wordt gedacht.
Friends wonen
In dit geval huren twee of meer personen samen een woning, doorgaans in de vrije sector, zonder samen een huishouden te hebben. Veel gemeenten en verenigingen van eigenaren zijn hier om redenen van leefbaarheid (overlast) niet erg gelukkig mee. In Amsterdam hebben de woningcorporaties deze vorm van verhuur gestaakt. Ook hierbij speelt uitvergroting van excessen een rol.
Verkamering
In dit geval wordt een huis geheel verhuurd in de vorm van kamers. Het lokale huisvestingsbeleid regelt in hoeverre dit is toegestaan. Wederom kijken gemeenten hier vaak met argusogen naar. Vaak wordt er met quota (per jaar of per straat) gewerkt en worden extra veiligheidseisen gesteld.
Veel gemeenten hebben nog steeds de idee dat verkamering tot overlast leidt en dat jonge stellen een woning onthouden wordt, vergetend dat de behoefte aan woonruimte voor alleenstaanden veel groter is dan die van stellen.
Conclusie
De auteurs van de publicatie Beter benutten van de bestaande woningbouw schatten dat een woningwinst van 25.000 – 30.000 eenheden per jaar valt te behalen, alleen al met een deel van de hiervoor benoemde maatregelen. Dat is 25% van de geschatte vraag. De TU Delft en de groep KAW schatten dat het potentieel veel groter is. Dat doet ook Hugo Vanderstadt in zijn publicatie Verdichting in steden. Gemeenten, maar ook projectontwikkelaars, moeten om het immense potentieel te vinden, er echter eerst ervoor kiezen om de woningnood in de eerste plaats op te lossen binnen de bestaande huizen, woon- en andere gebouwen.
Dit kan het beste gebeuren door in het kader van het klimaatneutraal maken van de bijna 8 miljoen bestaande woningen en 2 miljoen bedrijfsvestigingen ook de mogelijkheid tot verdichting, splitsing, optopping, aanbouw en intensivering te onderzoeken en nieuwbouw uitsluitend supplementair te overwegen.
Hiervoor is een wijkgebonden aanpak noodzakelijk, waarbij uitgaande van het regionale woningtekort de potentiële bijdrage van de hiervoor geïnventariseerde opties wordt onderzocht. In de daaropvolgende fase van planning en ontwerp wordt de uitvoering van deze opties samen met het energieneutraal maken van de daarvoor in aanmerking komende huizen en woongebouwen voorbereid.
De komende jaren zal het accent nog liggen op de uitvoering van al afgeronde nieuwbouwplannen, maar de klemtoon zou binnen de komende tien jaar verschoven moeten zijn naar aanpassing van bestaande huizen en gebouwen. In de komende jaren kan tevens een aantal pilots worden uitgevoerd en kan het bijzonder het prototype van de Technische Universiteit Delft verder ontwikkeld worden.
Een krachtige regierol van de overheid is hiervoor een vereiste. Wie zich wil laten inspireren in de mogelijkheden daartoe, moet het rapport Towards an Urban Renaissance uit 1998 lezen. Aanleiding was het toenmalige tekort van 4 miljoen woningen in het VK. Dit rapport is geschreven door de Urban Task Force in het Verenigd Koninkrijk onder leiding van Richard Rogers, vaak het beste genoemd wat er ooit over stedenbouw is gepubliceerd en nog steeds actueel. Ik kom hier zeker een keer op terug.
Vanaf januari schrijven Henk Donkers en ik elke maand een artikel in het tijdschrift Geografie over de (lange) weg naar de humane stad. In deze blog start ik, na de serie over controversiële aspecten van de energietransitie, een nieuwe reeks, Bouwen aan de duurzame stad van de toekomst. In vergelijking met de publicaties in Geografie, zijn deze blogposts wat meer stedenbouwkundig georiënteerd.
Luchtfoto van Kow Loon Walled City in 1989. Deze extreme dichtbevolkte wijk van Kong Kong is tussen 1993 – 1995 afgebroken om plaats te maken voor een park en hoogbouw. Photo: Ian Lambot. Source: Wikimedia CC 4.0.
De hedendaagse stedenbouw staat in het teken van verdichting, ongeacht de vraag of alle nieuwe woningen in stedelijk gebied zullen worden gebouwd. De VS lopen voorop als het gaat om de uitbreiding van het verstedelijkt gebied. Maar Nederland kon er ook wat van: De onderstaande kaarten tonen de groei van Amsterdam. Tussen 1900 en 2000 steeg het inwonertal van Amsterdam van 317.000 naar 727.000 bewoners. Het oppervlak nam toe van 560 naar 11.500 hectare.
De groei van het stedelijk oppervlak van Amsterdam. Bron: notitie De groei van de stad. Amsterdam 2017
De uitbreiding van het verstedelijkt gebied en de radicale scheiding van wonen, werken, winkelen en recreatie die daarmee gepaard ging, had tal van ongewenste gevolgen: Monotone gebieden, afhankelijkheid van de auto, enorme uitbreiding van het wegennet en desondanks steeds meer congestie, luchtverontreiniging, uitstoot van broeikasgassen en druk op de natuur. Er is nog een tweede groep argumenten voor verdichting, afkomstig van onder andere Jane Jacobs en Jan Gehl. Een rijk stedelijk leven vraagt om een voldoende dichte bebouwing. Dit schept draagvlak voor voorzieningen op loopafstand en frequent openbaar vervoer. Straten spelen hierbij een wezenlijke rol. De hoogte van de huizen moest zodanig zijn dat ouders ook nog vanaf de bovenste verdieping contact met de kinderen op straat kunnen hebben. Dit soort straten komt nog ruimschoots voor in alle grote steden, maar verkeer voert er de boventoon en veel huizen verkeren in slechte staat of zijn dure appartementen geworden.
Uit een samenvattende studie van 300 onderzoeksprojecten door de OECD blijkt dat compactheid in alle opzichten tot een efficiënter gebruik van voorzieningen leidt , maar dat er ook nadelen zijn op het gebied van gezondheid en welbevinden, meestal samenhangend met luchtvervuiling en verkeersdrukte.
In vergelijking met de urban sprawl in de VS, is de stedelijke bebouwing in Nederland een toonbeeld van verdichting. Maar de dichtheid van een gemiddelde Vinexwijk valt in het niet in de dichtheid in delen van Manhattan, laat staan die van Kow Loon Walled City (20.000 inwoners/hectare). David Montgomery, de auteur van Happy Cities. schrijft over hoe hij zich beklemd voelde in zijn kleine Eastside appartement waarin 24 uur per dag de hectiek van het stadsleven doordrong. De vraag is dan ook in hoeverre en onder welke voorwaarden verdichting mogelijk is, ook om gezinnen met kinderen voor de stad te behouden. In het navolgende zoek ik naar een antwoord.
Wat is dichtheid?
Dichtheid is een maat voor de relatie tussen een gebiedseenheid en het aantal woningequivalenten . Hierbij kan een verschil worden gemaakt tussen de ervaren en de fysieke dichtheid. Bij de berekening van de fysieke dichtheid gaat het om het totale oppervlak (A; area), de hoeveelheid bebouwd oppervlak (B; built) en het aantal verdiepingen (F; floors).
Van deze drie maten kunnen drie verhoudingsgetallen worden afgeleid: • GSI (ground space index); de verhouding tussen het bebouwde en het totale oppervlak • OSR (open space ratio); de verhouding tussen het onbebouwde en het totale oppervlak • FSI (floor space index) de verhouding tussen het oppervlak van alle verdiepingen samen en het bebouwde oppervlak.
Deze drie verhoudingsgetallen en het aantal verdiepingen typeren elk één vormaspect. Uit de onderstaande figuur blijkt dat een FSI van bijvoorbeeld 1 weinig zegt over het uiterlijk van een buurt en het aantal bewoners ervan. Een blok bestaande uit een torenflat omringd met veel ‘siergroen’ kan evenveel wooneenheden bevatten als eenzelfde aantal eengezinswoningen, ieder met een eigen tuin en nog wat groen langs de staat. Pas als het aantal verdiepingen, en de FSI en de GSI groter en de OSR kleiner worden, neemt de dichtheid in termen van woningequivalenten toe.
Deze afbeelding laat zien hoe combinaties van verschillende dichtheidsmaten kunnen leiden tot uiteenlopende ruimtelijke structuren. Bron: Meta Berghauser Pont & Per Haupt: Space, Density and Urban Form. Academisch proefschrift, TU Delft 2010.
Door het bovenstaande viertal maten samen te brengen in een figuur kunnen alle denkbare verschijningsvormen binnen de bestaande ruimte worden getypeerd. Dit is op de onderstaande afbeelding gedaan voor 11 voorbeelden. De afzonderlijke punten groeien uit tot velden, als voor elk van de vier maten een beperkt aantal klassen wordt onderscheiden, zoals minder dan 2, minder dan 5 en meer dan 8 verdiepingen. Het resultaat is dat er clusters van niet al te sterk van elkaar verschillende typen gebouwen ontstaan. Als uitgangspunt voor het maken van stedelijke plannen zijn vijf à tien van dit soort typen voldoende. Hiermee kunnen bestemmingsplannen ‘ingekleurd’ worden. De indeling zegt nog niets over de stedelijke functies (wonen, werken, detailhandel). De neiging is steeds meer om van een mix uit te gaan.
In deze figuur worden zes typen onderscheiden. De onderscheiden klassen kunnen op verschillende niveaus worden toegepast. De meest voorkomende zijn blok, buurt en wijk. Ontwerp:: Hetman van Den Bosch
Als de opdracht is een zo hoog mogelijke verdichting te realiseren, gaan stedenbouwkundig ontwerpers aan de slag voor het gegeven type de hoogste waarden voor FSI en GSI in combinatie met de laagste waarde voor OSR te realiseren. Op deze manier kan ook binnen een bestaande wijk op esthetisch verantwoorde wijze een verdichtingsplan worden gemaakt. Bijvoorbeeld door middelhoge vrijstaande appartementen toe te voegen aan een wijk die bestaat uit laagbouw in staatvorm door gebruik te maken van het vaak overvloedig aanwezige ‘siergras’. Zonder slag of stoot zal dit doorgaans niet gaan.
Plezierig wonen, ook bij hoge dichtheden
Een hoge OSR (open space ratio) geldt vaak als een indicator voor de leefbaarheid van een buurt, tenzij er vooral sprake is van wegen en ‘siergras’. Maar een hoge dichtheid leidt, binnen de overheersende vormen van stedelijk ontwerp tot een lage OSR. Om deze reden verlaten vooral gezinnen met kinderen de centrale delen van steden. Zij zouden best in de stad willen blijven als er maar voldoende voorwaarden zijn voor kinderen om nabij de woning te spelen en zich veilig te kunnen verplaatsen.
Architecten zoeken naar oplossingen voor dit probleem door binnen een blok of buurt het aantal verdiepingen sterk te variëren binnen de vastgestelde grenswaarden. Hierdoor kan een deel van de daken aan als grondoppervlak worden beschouwd, met een lagere OSR als gevolg. Een prachtig voorbeeld hiervan is het Plan Papenvest in Brussel (zie onder). De dichtheid van ongeveer 300 wooneenheden per hectare is meer dan tienmaal zo groot als die van een gemiddelde Vinexwijk.
Plan Papenvest
Dit plan voorziet in afbraak van vijf bestaande flats van 9 verdiepingen (314 appartementen op 1,13 hectare en hun vervanging door 325 levensloopbestendige woningen, waarvan vele met een ruim dakterras. Het onbestemde ‘siergroen’ tussen de flats wordt vervangen door een besloten gemeenschappelijke groene (speel)ruimte en het straatpatroon wordt hersteld.
Dichtheden van 300 woningen per hectare zijn lang niet overal nodig. In plaats daarvan zouden alle steden moeten beschikken over een aantal kernen, naast het centrum, waarbinnen zich voorzieningen concentreren en waar hoge dichtheden worden bereikt. Met andere woorden, het concept van de vijftienminutenstad, waarover Henk Donkers en ik ook hebben gepubliceerd (Geografie, mei 2021) in het verlengde van ons artikel De verdichte stad (Geografie, maart 2001). Maar ook dorpen en kleine steden bieden op deze manier veel meer ruimte voor woningen en bedrijven.
De spacemate kan helpen om soorten blokken, buurten of wijken te ontwerpen waarin de menselijke maat overheerst.
In hoofdstuk 8 van mijn boek Steden van de toekomst. Humaan als keuze. Smart waar dat helpt ga ik uitvoeriger in op wat de meeste mensen ervaren als ‘menselijke maat’.
Dit boek kun je bestellen € 20,00 t storten op bankrekening IBAN NL35INGB0001675550 ten name van H. van den Bosch. Het boek wordt dan per kerende post verstuurd.
Mensen trekken al van oudsher naar de stad op zoek naar een beter leven. Nog voor het vinden van werk, was onderdak de hoogste prioriteit. Onderdak is een fundamenteel recht, maar het lijkt voor veel aardbewoners niet te gelden. Dit artikel onderzoekt waarom in dit opzicht zelfs de rijkste landen falen. De belangrijkste vraag is hoe mensen op een humane manier kunnen worden gehuisvest.
Eviction – Photo by Princeton University Eviction Lab (Public domain)
Wonen in de stad: balanceren tussen concentratie en spreiding
De wanhopige vrouw op de foto hierboven is een van de slachtoffers van de meer dan 2 miljoen uithuiszettingen die elk jaar in de Verenigde Staten plaatsvinden. Voor haar werd wonen in de stad een nachtmerrie.
Voor de miljoenen die hun huis verlaten en naar de stad trekken overheerst de hoop op een beter leven. Steden zijn aantrekkelijk: Alles wat je nodig hebt, lijkt binnen bereik.
Tegenover de baten van concentratie staan ook lasten. Wonen in stedelijke gebieden gaat bijna altijd gepaard met hoge kosten voor huisvesting. Dichtheid leidt vaak tot overlast, vooral voor het arme deel van de bevolking, dat last heeft van meer lawaai, meer vervuiling, meer vandalisme en een minder gezonde leefomgeving. Grote bevolkingsconcentraties stellen hoge eisen aan het bestuur van nutsvoorzieningen en dit schiet vaak tekort[1].
De betaalbare stad is het veertiende deel van een serie essays over hoe steden humaner kunnen worden. Dat betekent een balans vinden tussen duurzaamheid, sociale rechtvaardigheid en kwaliteit van leven. Dit vergt verregaande keuzes. Als deze keuzes eenmaal gemaakt zijn, is het vanzelfsprekend om slimme technologieën te gebruiken om deze doelen te bereiken. De essays die al zijn verschenen, zijn hierte vinden.
De concentratie van mensen en activiteiten neemt toe als de balans tussen kosten en baten positief is. Als deze negatief is, overheerst spreiding, op voorwaarde dat voor de betrokkenen iets te kiezen valt. Deze aldoor veranderende balans zorgt ervoor dat steden op elkaar lijken, maar is ook de belangrijkste oorzaak van hun onderlinge verschillen.
In de jaren vijftig en zestig veranderde in veel steden in ontwikkelde landen het evenwicht tussen de baten en de lasten van verstedelijking radicaal: Bewoners verhuisden massaal naar de buitenwijken. De ruimte die vrijkwam was voor kantoren, bedrijven en hotels voor de allerarmsten, voor wie het verlaten van de stad geen optie was. Later moesten ook de armen verhuizen vanwege gentrificatie.
De ruimtelijke functiescheiding (huisvesting, industrie, winkels, kantoren) in Amerikaanse steden ging gepaard met een enorm ruimtegebruik – in een vakterm urban sprawl – en een even zo sterke toename van mobiliteit, voornamelijk door de auto. Spreiding van functies en bijbehorende verkeersbewegingen gelden als de belangrijkste oorzaak van de verslechtering van de leefbaarheid in steden in de VS maar ook daarbuiten. Deze korte video legt uit waarom en voor welke Amerikaanse stad dit het meest geldt.
Het verschil met steden in ontwikkelingslanden kan niet groter zijn. Grote delen van deze steden bestaan uit dicht opeengepakte sloppenwijken vermengd met hoogbouw voor commerciële en residentiële doeleinden zodra de welvaart en het bijbehorende contrast tussen rijke en arme bewoners toenam. Het beruchte voorbeeld was de ommuurde stad Kowloon in Hong Kong (foto), die in 1993-1995 werd afgebroken en werd omgevormd tot een park en een bouwlocatie. Het was het dichtstbevolkte deel van de wereld.
Luchtfoto van Kow Loon Walled City in 1989. Foto: Ian Lambot. Bron: Wikimedia CC 4.0.
Gimme shelter
Hoewel deze beroemde song van de Rolling Stones niet bepaald over huisvesting ging, is het een uitdrukking van de eeuwige zoektocht van mensen naar een plek om gelukkig en veilig te zijn. Om deze reden zijn mensen altijd in beweging geweest, gedwongen om geliefde plaatsen te verlaten of in de hoop betere te vinden. Stedelijke ontwikkeling is niet alleen een beweging van plattelandsbewoners naar (en van) de stad of tussen steden. Het is ook een nooit eindigende beweging van mensen binnen de stad.
New York City: de Harlem case
Harlem, gezien vanaf het oude fort in het Central Park, New York Public Library (public domain)
Tijdens de Amerikaanse Revolutie hebben de Britten Harlem platgebrand. Daarna beleefde Harlem vanaf 1868 een economische bloei. De buurt bleef een toevluchtsoord voor New Yorkers, maar in toenemende mate waren degenen die zich er vestigden Joods of Italiaans, maar in beide gevallen arm. In 1910 was de bevolking van Central Harlem ongeveer voor 10% zwart. In 1930 was dat 70%. In de jaren 1920 en 1930 was Centraal en West Harlem het middelpunt van de Harlem Renaissance en heette het Heaven en Black Mecca. Kort daarna werd de buurt hard getroffen door de Grote Depressie. Eind jaren vijftig en begin jaren zestig was Harlem het toneel van een reeks huurstakingen door buurtbewoners. Ze wilden dat de stad de huiseigenaren dwong de kwaliteit van de huizen te verbeteren. Het stadsbestuur probeerde de situatie te verbeteren door sociale woningbouw, maar de armoede werd alleen maar erger.
In de jaren zeventig verlieten bewoners die aan de armoede konden ontsnappen de buurt, op zoek naar betere scholen en huizen en veiliger straten. Het gemeentebestuur begon in 1985 zijn eigendommen in Harlem openbaar te veilen, wat het begin was van een enorme gentrificatie. In de jaren negentig begon Harlem weer te groeien; een groei die gepaard ging met een daling van het aandeel van de zwarte bevolking van 87,6% tot 54,4% in 2010. Het percentage blanken nam in die periode toe van 1,5% tot 10%[2].
Degenen bewoners die de stijgende huur niet konden betalen, verruilden Harlem voor de Bronx of Brooklyn. Hier gebeurt tegenwoordig hetzelfde.
De continue beweging van mensen binnen New York, zoals geïllustreerd in de Harlem-case, is kenmerkend voor alle grote steden. Het geldt ook voor Amsterdam, Kopenhagen en Barcelona, steden met een vooruitstrevend imago maar met een aanhoudend gebrek aan betaalbare woningen, met als gevolg stijgende huisvestingskosten. Daarom verhuizen mensen die huur of de hypotheek meer kunnen betalen naar andere delen van de stad, naar de buitenwijken of verdwijnen ze helemaal uit de stad. Een substantiële groep die huur of hypotheek niet meer kan betalen, wordt uit huis gezet. De cijfers zijn verbluffend: alleen al in 2016 werden er volgens onderzoekers van de Princeton University ongeveer 2,3 miljoen huisuitzettingen aangevraagd bij Amerikaanse rechtbanken[3]. Niet iedereen verloor zijn huis, maar het cijfer omvat niet de talloze verhuurders die ‘informele’ middelen gebruikten om huurders te verdrijven. Veel van alle verdreven mensen werden dakloos.
De Wall Street-wolf slaat opnieuw toe
In de VS heeft het huisvestingsprobleem een extra bittere dimensie. Miljoen eigenaren van huizen in de voorsteden verloren hun eigendom tijdens de huizencrises. Na de crisis begonnen tientallen private equity firma’s met kortingen van 30 tot 50 procent panden van uitgezette bewoners te kopen en te verhuren. Tegen 2016 was 95 procent van de noodlijdende hypotheken in de boeken van Fannie Mae en Freddie Mac geveild aan Wall Street-investeerders die meer dan 200.000 huizen verwierven. Hiermee was een meer dan lucratieve business gecreëerd: Verhuur van eengezinswoningen. Door deze transactie verschoof een totale waarde van $ 60 miljard van de voormalige eigenaars naar deze bedrijven, die in een aantal gevallen de huizen aan deze voormalige eigenaars verhuurden. Deze waren aanzienlijk duurder uit omdat de vastgoedprijzen gestaag stegen, zoals te lezen is in een bloedstollend verslag in de New York Times[4]. In elk ander beschaafd land zou de overheid huiseigenaren hebben gesteund hij de herstructurering van slechte hypotheken of hun hebben geholpen hun kredietwaardigheid te herstellen. In plaats daarvan heeft de Amerikaanse regering de overdracht van rijkdom van burgers naar private equity-bedrijven vergemakkelijkt[5].
Het titelblad van de New York Times publicatie over de nasleep van de huizencrisis
De snelst groeiende steden
Wonen in steden wordt een voorrecht voor werkende stellen uit de middenklasse en hoger en voor jonge alleenstaanden die tevreden zijn met een kleine, zij het dure kamer in een privéwoning of op zijn best een co-living studio.
Het overheersende kenmerk van steden in ontwikkelings- en opkomende landen is hun snelle groei, als gevolg van immigratie uit landelijke delen van het land, emigratie en hoge geboortecijfers, net als Europese en Amerikaanse steden een eeuw geleden[6].
Stedelijke groei per uur – Bron: UN World Urbanization Prospects 2014 / LSE Cities
De stedelijke groei zal doorgaan: Vandaag wonen 4,2 miljard mensen in stedelijke gebieden, dat is 55% van de wereldbevolking. Tegen 2050 zal dit aandeel naar verwachting 68% zijn. Verstedelijking, samen met de algehele groei van de wereldbevolking, zal dan nog eens 2,5 miljard mensen aan stedelijke gebieden hebben toegevoegd. Ongeveer 90% van deze toename vindt plaats in Azië en Afrika[7].
Gebrek aan betaalbare woningen met basale kwaliteit is ook in ontwikkelings- en opkomende landen een probleem. Meestal trekken immigranten in bij familie, ze vinden ze een huis in uitgewoond appartementencomplex of zijn ze tevreden met een vervallen bouwsel in een sloppenwijk, vaak zonder elektriciteit, sanitair en water. In Afrika woont 65% van de stedelijke bevolking in sloppenwijken.
Een meer gedetailleerde blik op de sloppenwijken laat echter grote verschillen zien. Sommige zijn niet meer dan een schuilplaats; andere zijn levendige buurten, vaak voorzien van elektriciteit en (meestal) van gedeelde sanitair en drinkwater en gelegen nabij het centrum van de stad[8].
Onderstaande video geeft een indruk van de vele aspecten van het leven in een sloppenwijk in Rio de Janeiro.
Veel bewoners van deze beter toegeruste plaatsen verzetten zich het vooruitzicht om te moeten vertrekken[9]. Maar ontwikkelaars willen het land herbestemmen voor meer winstgevende doeleinden. Stadsbesturen zijn zich bewust van de commerciële voordelen daarvan en zijn bereid om voor alternatieve huisvesting te zorgen. Dit gebeurt meestal in kleine appartementen in flatgebouwen, met weliswaar basale voorzieningen, maar ver van de oorspronkelijke locatie en zonder het sociale weefsel van de sloppenwijk. In veel steden is dit een bron van veel discussie en conflicten.
Inwoners van de armste en vaak illegaal bewoonde sloppenwijken worden geregeld geconfronteerd met minder subtiele acties van de overheid: Bulldozers die de bewoners verjagen, die vervolgens weer ook zoek gaan naar een nieuw stukje marginaal land[10].
Het dubbele onrechtvaardige effect van het marktmechanisme
Hoeveel huur of hypotheek huishoudens moeten betalen en wat ze kunnen betalen, hangt af van een en hetzelfde mechanisme, de markt. Helaas verschilt het effect in beide gevallen aanzienlijk.
De prijs van onroerend goed
Vastgoedontwikkelaars betalen de grond, berekenen de bouw- en kapitaalkosten en stellen hun marges vast in verhouding tot het verwachte rendement. Bij sociale woningbouw worden de kosten verlaagd door subsidies of de beschikbaarheid van goedkope grond.
In veel steden is grond een substantieel onderdeel van de uiteindelijke prijs van huizen. Een van de redenen daarvoor is dat grond een aantrekkelijk speculatieobject is voor particulieren of vastgoedontwikkelaars. Zij wachten tot het juiste moment om te verkopen en maken aantrekkelijke winsten. Vaak verandert grond vaker van eigenaar voordat de bouw begint, en in de tussentijd stijgt de waarde substantieel. Hetzelfde geldt voor de huizenprijzen, die een grote bron van ongelijkheid tussen generaties zijn geworden. De prijs van oudere huizen heeft geen enkele relatie meer met de initiële kosten voor grond en bouw. Daarom kopen investeerders vaak nieuwe, nog leegstaande appartementen, verhuren ze tijdelijk en op het juiste moment verkopen ze deze tegen een aanzienlijk hogere prijs dan ze ervoor hebben betaald[11].
Een gedachten-experiment: verander huisvesting in mobiliteit
Iedereen betaalt hetzelfde voor het gebruik van wegen, met uitzondering van incidentele tolwegen. Wegen worden met publieke middelen aangelegd in de openbare ruimte, vaak na onteigening van de eigenaren. Stel je voor dat wegen privé-eigendom waren en eigenaren tol konden heffen, zoals in het verleden gewoon was. Als gevolg hiervan zouden de gebruikers van de weg het meeste betalen voor trajecten waarop ze snelheid kunnen maken en het minste op drukke wegen. Het gevolg is dat de rijken kunnen doorrijden en de armen vastzitten in de file. Zo is het niet want mobiliteit wordt voornamelijk door de overheid gecontroleerd en de wonen is aan de markt overgelaten.
De betaalbaarheid van onroerend goed
Hoe zit het met de andere kant van de vergelijking, de betaalbaarheid van onroerend goed? Veel huishoudens kunnen zich geen fatsoenlijke woning permitteren. Inkomsten zijn ook het effect van de markt, met enige interferentie van onderhandelingen tussen vakbonden en werkgevers. Automatisering en offshoring bedreigen permanent de banen van lage en midden inkomensgroepen, wat verklaart dat de salarissen van deze groepen in ontwikkelde landen de afgelopen decennia nauwelijks zijn gestegen. Zij besteden een substantieel deel van hun gezinsinkomen aan huisvesting en bijbehorende reiskosten. Eenoudergezinnen zijn afhankelijk van toelagen en giften en gebruiken voedselbanken, kringloopwinkels of ze moeten verhuizen. Uit onderzoek van het Internationaal Monetair Fonds (IMF) blijkt dat in de VS tussen 1981 en 2016 huisvestingskosten gemiddeld met bijna 40% zijn gestegen ten opzichte van het inkomen per huishouden[12].
Het stadsbestuur van Berlijn heeft de huren voor vijf jaar bevroren, waardoor investeerders hun activiteiten verder hebben beperkt[13]. Er is dus meer nodig.
Betaalbare wonen moet. Voorkom getto’s
In de naoorlogse periode waren betaalbare huizen in Europa ook schaars en moesten jonge stellen jaren wachten voordat er een huis beschikbaar kwam. Velen woonden jarenlang in een kamer in het huis van hun ouders, niet altijd zonder problemen. Om de huizencrisis na de oorlog te bedwingen, hebben regeringen in Europa en de VS de bouw van huizen aangejaagd en kwamen er op grote schaal goedkope huizen beschikbaar.
Helaas zijn veel van de wijken die in deze periode uit de grond zijn gestampt na korte tijd uitgegroeid tot beruchte getto’s, met name de hoogbouw ‘projecten’ omdat ze exclusief waren gebouwd voor lage inkomensgroepen – onder hen veel migranten – zonder veel uitzicht op een beter leven. Dit is gedocumenteerd in de beroemde documentaire The Great British Housing Disaster. Deze vorm van onderzoeksjournalistiek uit 1984 was een van de eerste films die werd geproduceerd door de veelgeprezen BBC-documentairemaker Adam Curtis, bekend van bekroonde films als The Century of the Self, The Power of Nightmares en Bitter Lake.
De documentaire wilde niet de al voldoende gedocumenteerde problemen van sociale woningbouw uit de jaren zestig onderzoeken, maar vooral hoe het kwam dat deze huizen zo slecht werden gebouwd dat duizenden later moesten worden gesloopt[14]. Bekijk deze documentaire hier.
Maar het zou nog erger worden
Het politieke klimaat in de laatste twee decennia van de 20e eeuw veranderde en de markt begon te zegevieren. In het geval van huisvesting met nog dramatischer gevolgen. In Nederland is de laatste jaren niet alleen de bouw van sociale woningen ingestort, maar ook de bouw van woningen in het algemeen. Tekort aan huizen werd een wereldwijd fenomeen, behalve die van enkele miljoenen euro’s waarvan een overaanbod is. Het verklaart waarom mensen minder snel verhuizen en waarom de sociale mobiliteit is afgenomen[15]. Het resultaat is dat steden over de hele wereld exclusieve plaatsen voor de rijken worden, zoals een interactieve kaart van Los Angeles laat zien[16].
Waarom in Manhattan wolkenkrabbers leeg staan
Een overaanbod van luxeappartementen is kenmerkend voor meeste grootstedelijke gebieden. Zo is de helft van de dit soort appartementen die de afgelopen vijf jaar in Manhattan zijn gebouwd, nog steeds niet verkocht. Van 2011 tot 2019 steeg de gemiddelde prijs van nieuwe appartementen in Manhattan van $ 1,15 miljoen naar $ 3,77 miljoen. Zij zijn vooral gebouwd voor vermogende buitenlanders die een tweede (of zevende) woning willen kopen. Het aanbod overtreft inmiddels de vraag, maar ontwikkelaars zijn terughoudend om de prijzen te verlagen omdat de doelgroep van wereldwijde zillionairs nog steeds groeit. Restrictief beleid van de overheid met betrekking tot witwassen hielp ook niet[17].
Door de algehele schaarste zijn de huizenprijzen explosief gestegen. In sommige steden wordt dit probleem zelfs nog verergerd omdat het verhuren van huizen aan toeristen een aantrekkelijk alternatief is gebleken voor verkoop of verhuur aan woningzoekenden.
Soms proberen stadsbesturen wat gerechtigheid te brengen. Het bestuur van New York kon niet voorkomen dat voor de meeste inwoners van Manhattan, inclusief Harlem, wonen te duur is geworden. Dit geldt overigens ook voor de huurprijs van winkelpanden. Vandaar de enorme leegstand. Veel inwoners verhuisden naar Brooklyn en toen dit gebied ook onbetaalbaar werd, naar The Bronx, Staten Island en Queens of verlieten ze New York helemaal. Het beleid van het stadsbestuur is ontwikkelaars in staat te stellen glamour projecten te bouwen zoals Hudson Wharf in ruil voor een bepaald percentage betaalbare woningen, wat betekent dat een stel met twee middeninkomens de huur daar net kan betalen.
Vergelijkbare ‘betaalbare’ woonprojecten zijn ook in andere steden te vinden. Deze projecten zijn gunstig voor enkele gelukkige bewoners, maar ze zullen de huisvestingscrisis niet oplossen, die mensen met een midden- en zelfs hoger inkomen raakt. In feite kan 90% van de 200 steden die onlangs zijn onderzocht, als onbetaalbaar worden beschouwd wanneer de veel gebruikte norm van gemiddelde huizenprijzen wordt toegepast, namelijk meer dan driemaal het mediane inkomen. Betaalbaarheid gaat niet alleen over de mogelijkheid om een huis te kopen of te huren, maar ook over het kunnen veroorloven erin te wonen.
Om succesvol te zijn, is een bredere aanpak nodig dan het aanbieden van kleine hoeveelheden huizen ‘onder de marktprijzen’ of het beschikbaar stellen van toelagen.
Om tot zo’n aanpak te komen heeft het World Economic Forum onlangs een nieuw rapport gelanceerd, Making Affordable Housing a Reality for Cities[18]. Het rapport inventariseert alle factoren die de betaalbaarheid van woningen beïnvloeden naast de directe kosten van aankoop en onderhoud, waaronder ligging, type woning, toegang tot sociale infrastructuur, de juridische en regelgevende omgeving en de toestand van de financiële markten.
Zoals hierboven uiteengezet, er zijn twee fundamentele oorzaken: het marktmechanisme en speculatie aan de ene kant, lage inkomens aan de andere kant. Overheden moeten bij het oplossen van het huisvestingsprobleem beide oorzaken en niet alleen hun symptomen aanpakken.
Het marktmechanisme en speculatie
Om tekort aan woningen op te lossen, moeten overheden zich niet langer richten op incidentele projecten, maar in plaats daarvan het marktmechanisme – tenminste gedeeltelijk – buiten werking stellen. In plaats daarvan moeten overheden zelf de belangrijkste ontwikkelaar van onroerend goed worden, net zoals ze verantwoordelijk zijn voor de wegeninfrastructuur.
In plaats van te wachten op de plannen van projectontwikkelaars, neemt het stadsbestuur dan zelf initiatieven, specificeert het de voorwaarden – bijvoorbeeld het aantal huizen in elke categorie en het budget – nodigt het partijen uit om voorstellen in te dienen, selecteert deze en keurt uiteindelijk één daarvan goed.
Om dit te doen, moetende overheid zich bezighouden met zeven hoofdactiviteiten:
Inventariseren van de totale woningbehoefte in het komende decennium, gedifferentieerd naar inkomensgroepen. Deze inventaris moet vergezeld gaan van een inventaris van alle andere ruimteclaims, zoals kantoren, winkelvoorzieningen, fabrieken, parken en landbouw.
Inventariseren van beschikbare ruimte binnen de stadsgrenzen. Dit omvat niet alleen leegstaand gebied, maar ook gebied dat efficiënter kan worden heringericht.
Om speculatie op basis van deze plannen te voorkomen, worden alle vastgoedprijzen bevroren op het niveau van de laatste transactie.
Afstemmen van de gewenste bestemmingen en de beschikbare ruimte. Uitgangspunt is een compact gebruik van de beschikbare ruimte.
Ontwikkeling van gedetailleerde plannen, samen met de eigenaren van de grond en gebouwen, projectontwikkelaars, financiële instellingen, woningbouwcorporaties en burgers.
Specificeren van verdere voorwaarden, zoals de beperking van verkoop of verhuur aan potentiële bewoners en de beperking van huurverhoging of verkoopprijzen voor een lange periode.
Vergemakkelijken van het proces van bouwen tegen lagere kosten vergemakkelijken door te investeren in fabrieksmatige productie van componenten van huizen en een markt te creëren voor hergebruik van componenten van afgebroken huizen[19].
Woningcoöperaties in Amsterdam en elders
Het stadsbestuur van Amsterdam promoot een nieuw ontwikkelingsmodel voor lage- en middeninkomensgroepen. Bewoners ontwikkelen, financieren en beheren een appartement-gebouwen en huren er een unit in. Het is vergelijkbaar met de activiteiten van het Mietshäuser Syndikat (MHS) in Duitsland. In 2040 moeten 40.000 woningen (10% van alle woningen) in Amsterdam in dit soort samenwerkingsverbanden zijn ontwikkeld[20].
Inkomen
Beteugeling van de ongewenste effecten van het marktmechanisme en het voorkomen van speculatie op grond en onroerend goed zal de bouw van huizen doen toenemen, de vraag en het aanbod in evenwicht brengen en het proces van huur en verkoop soepeler doen verlopen. Maar voor veel huishoudens blijft ook dan adequate huisvesting onbetaalbaar. De inkomens van deze hun huishoudens zijn te laag om een fatsoenlijk leven te leiden, laat staan een huis te huren of te kopen. Verhoging van de minimumlonen is noodzakelijk en in sommige gevallen zijn toelagen onontbeerlijk[21]. In wezen zou het de bedoeling moeten zijn dat kansarme huishoudens uitzicht krijgen op een beter leven, wat niet alleen basale huisvesting omvat, maar ook onderwijs, werk, goede voeding en voorzien in andere levensbehoeften.
Uit recent onderzoek[22] blijkt dat wonen in compacte multimodale buurten de kans met 41% vergroot dat een kind dat in armoede wordt geboren (kwintiel met het laagste inkomen) een hoog verdienende volwassene (kwintiel met het hoogste inkomen) wordt. Daarom is het verwerpelijk om betaalbare woningen in de buitenwijken te realiseren en zeker niet in zogenaamde projecten. Ook is het niet gewenst om voor dit doel verouderde middenklasse woningen te gebruiken. Trouwens, wie op deze plaatsen woont, zal ook meer reiskosten betalen. Op dit moment is de vuistregel dat huishoudens niet meer dan 30% van hun budget zouden hoeven te besteden aan huur of hypotheek. Dit is nu nog geldt het geval bij meer dan 30% van alle Amerikaanse gezinnen. Veel experts raden aan om deze limiet te stellen op 45% voor de totale kosten voor huisvesting en mobiliteit[23].
In veel snelgroeiende steden in opkomende landen vinden talloze bouwactiviteiten plaats, meestal vrij sobere en compacte hoogbouw, met voldoende voorzieningen. Een groot voordeel is dat er in opkomende landen meestal werkgelegenheid is voor groepen met een lager inkomen, wat uitzicht biedt op een fatsoenlijker leven en sociale mobiliteit.
Naar een nieuwe architectuur van de ruimte: leven met dichtheid
Verstedelijking en het bieden van adequate huisvesting voor iedereen zal de druk op de ruimte in steden en op hun omgeving vergroten. Aan de andere kant vereist de leefbaarheid van steden het behoud en zelfs de uitbreiding van groene ruimten; voor recreatie, opslag van koolstof en stadslandbouw[24]. Druk op de ruimte moet op drie manieren worden opgelost: (1) Door gebruik te maken van nog niet benutte gebieden in de stad, (2) stedelijke gebieden een nieuwe bestemming geven en het gebruik van de ruimte intensiveren en (3) het omliggende platteland te verdichten, zonder zijn karakter wezenlijk te veranderen.
Dit geldt voor steden in de hele wereld maar er zullen verschillen zijn als gevolg van de verwachte bevolkingsgroei. Europese en Amerikaanse steden zullen gematigd groeien en de groei wordt bovendien verdeeld over een veel groter aantal grotere en kleinere gemeenten. In steden in ontwikkelingslanden en opkomende landen met hun reeds dichte bevolking zijn de prioriteiten: (1) Verbetering en vervanging van bestaande woningen, (2) bouwen van nieuwe huizen en voorzieningen op lege plekken en in de buurt van werkplekken en (3) bouwen van nieuwe steden – niet in de eerste plaats ‘smart cities’- en vergroting van kleinere steden.
Corona
In dit artikel speculeer ik niet over de invloed van de huidige coronacrisis op het leven in steden, hoewel deze mij sterk bezighoudt. Het is duidelijk dat sociale afstand, gedeelde mobiliteit en ruimtelijke verdichting op gespannen voet staan. Ik vertrouw erop dat Covid-19 overwonnen wordt. Ik hoop ook dat dit onze inspanningen zal versterken om te komen tot een leefbaardere, gezondere en veilige samenleving
Hieronder geef ik een aantal voorbeelden uit ontwikkelde landen en ontwikkelingslanden en opkomende landen. Nadien krijgt de herontwikkeling van het landelijk gebied aandacht.
Amerikaanse en Europese steden
Met name in Europa en de VS zijn er volop mogelijkheden om het ruimtegebruik te intensiveren in plaats van het stedelijk grondgebied uit te breiden. Tegelijkertijd moet het woningaanbod worden gediversifieerd om gemengde wijken te creëren. Daarbij gaat het om variatie in woningtypen, private en publieke ruimte, niveaus van verdichting en samenleven van sociale groepen.
In de Verenigde Staten is een verdichting van de buitenwijken begonnen als gevolg van de aanpassing van bestemmingsplannen, waardoor verschillende woningtypen mogelijk worden. De bestaande wetgeving werd jaren verdedigd door de sterke Not In My Backyard (NIMBY)-beweging. Het toenemend verzet door de Yes In My Backyard(YIMBI-beweging tegen de verdediging van de belangen van gevestigde groepen heeft eindelijk weerklank gevonden bij de politiek in sommige staten (Oregon) en steden (Seattle, Austin)[25] en elders vinden vergelijkbare initiatieven plaats.
In hun beroemde boek Retrofitting Suburbia zien Ellen Dunham-Jones en June Williamson de herontwikkeling van de voorsteden in de VS als de grootste uitdaging voor stedelijke ontwikkeling in de eerste helft van de 21e eeuw. Ze bespreken elf strategieën die kunnen worden gebruikt en die bijna allemaal tot verdichting leiden. Een korte samenvatting van hun ideeën is te zien in de korte video met Ellen Durham-Jones.
Enkele voorbeelden van de enorme winst die kan worden behaald: Acht relatief kleine huizen (eerste foto hieronder) worden gebouwd in Clarkston op een perceel van een voormalige eengezinswoning[26]. De huizen variëren in oppervlak van ongeveer 25 tot 50 m2 en ze kosten tussen de $ 100.000 en $ 125.000. De tweede foto hieronder is een impressie van 85 geplande blokken van prefab studio-appartementen in Seattle[27]. De derde foto is ook een prefab gebouw, in Vancouver, speciaal voor daklozen[28]. De vierde foto hieronder toont een cluster van zes huizen in Austin (VS) voor eenpersoonshuishoudens, geprint door de startup ICON[29].
In elk van de vier voorbeelden is sprake van geheel of gedeeltelijke industriële productie. Als een fabriek van componenten voor huizen eenmaal op maximale efficiëntie draait, biedt zij een groot aantal voordelen, vooral als er houten componenten worden gebruikt, die bovendien milieuvoordelen opleveren vanwege de opslag van koolstof[30]. De voordelen zijn:
Versnelling van de bouwtijd met 35 procent dankzij de eenvoudigere montage van geprefabriceerde houten onderdelen.
Afname leveringen op een bouwplaats met 85 procent, omdat de vrachtwagen in één fabriek kan worden gevuld.
75 procent minder afval dankzij gestandaardiseerde bouwdelen die klaar zijn voor montage.
Daling van de totale kosten met 20 procent, wat leidt tot lagere huren of hypotheken.
Een alternatief voor singles zijn co-living appartementen. Startup Starcity ontwikkelt op veel plaatsen eenkamerappartementen voor volwassenen[31]. Huurders krijgen een gemeubileerde slaapkamer van 13 tot 22 vierkante meter en delen een gemeenschappelijke keuken en leefruimten. De huurprijzen variëren van $ 1.000 tot $ 2.400 per maand. Kijk hier voor een rondleiding[32].
Lage dichtheden zijn niet beperkt tot de Amerikaanse buitenwijken. Elders staan ook duizenden vrij grote (half)vrijstaande woningen die uiteraard te groot zijn voor de veelal oudere stellen die deze bewonen. Ze willen het huis niet uit, omdat er geen alternatieven zijn. Een voor de hand liggende oplossing is om de huizen te splitsen, ze energiepositief te maken en er twee of drie starterswoningen van te maken. Gemeenten moeten niet wachten op collectieve instemming door de hele buurt, maar modellen maken die voor individuele woningen kunnen worden uitgevoerd.
Een groot oppervlak dat opnieuw ontwikkeld moet worden, zijn wegen. Naarmate steden beter beloopbaar worden, zal het gebruik van fietsen en gedeeld vervoer toenemen. Wegen en parkeerplaatsen zijn goed voor meer dan 50% van het grondgebied van de gemiddelde Amerikaanse stad; wat minder in Europese steden. Een deel van de voormalige wegen en parkeerplaatsen is nodig om fietsen en voetgangers meer ruimte te geven.
Steden in ontwikkelingslanden en opkomende landen
In steden in ontwikkelings- en vooral opkomende landen bestaat de neiging om sloppenwijken te vervangen door hoogbouw appartementen, voorzien van basale voorzieningen, maar vaak ver van het stadscentrum. Soms is dit beleid ingegeven door humanitaire overwegingen, maar het is ook bedoeld om ruimte te creëren voor commerciële doeleinden[33].
Renovatie favela Rio de Janeiro. Foto’s: New Castle University
Het bouwen van rijen hoogbouwapparte-menten zover het oog reikt, is vanuit stedenbouwkundig oogpunt verwerpelijk en de vrees is gerechtvaardigd dat deze enorme concentraties over tien jaar het beruchte voorbeeld van de hoogbouwappartementen in Europa en de VS zullen volgen. Daarom moet ook hier een meer gevarieerde architectuur, gebaseerd op lokale tradities met meer oog voor de leefomgeving worden overwogen.
Het komt ook voor dat de renovatie van sloppenwijken samen met bewoners ontwikkeld wordt. Deze programma’s omvatten het bouwen van nieuwe huizen op dezelfde locatie samen met familieleden en buren. De gemeente zorgt dan voor de aanleg van wegen, water en sanitaire voorzieningen. Verbetering van huisvesting moet sowieso gepaard gaan met verbetering van onderwijs, medische zorg, ondersteuning bij het vinden van banen en handhaving van de wet. De bovenstaande foto’s van een van een gerenoveerde favela in Rio de Janeiro laten het mogelijke resultaat zien.
iBuild – Doe-het-zelf bouwen mogelijk maken
Met ibuild kunnen burgers de controle over het bouwproces overnemen. Foto: iBuild
iBuild is een op de burger gerichte app zelfbouw van een huis ondersteunt. Het doel van de app is om burgers zeggenschap te geven over het bouwproces, de transparantie te verbeteren en gegevens te verzamelen om de beleidsmakers te informeren[34].
De meeste woningen in ontwikkelingslanden zijn zelfgebouwd, meestal om financiële redenen. Met behulp van het mobiele platform iBuild vinden gebruikers aannemers, kunnen deze offertes maken, kunnen materialen worden besteld en kan de voortgang van het proces worden gevolgd. E-wallets helpen ervoor te zorgen dat overheidssubsidies worden gebruikt voor het beoogde doel.
De landelijke omgeving van de stad opnieuw vormgeven
Steden hebben overal ter wereld hun territorium uitgebreid door annexatie van aangrenzende gemeenten of door onteigening van landbouwgrond. Op de nieuwverworven grond worden nieuwe wijken gepland en vroeg of laat, worden weg- of spoorverbinding met oudere delen van de stad aangelegd. Dit proces is altijd ten koste gegaan van de groene omgeving. Nieuwere inzichten zijn gebaseerd op het creëren van nieuwe wijken, door verdichting en uitbreiding van bestaande dorpen en het behoud van de landelijke omgeving, door de integratie van boerderijen in de regionale voedselketen, door parken te creëren en de natuur te laten zoals ze is. Tegelijkertijd kan het mogelijk worden gemaakt dat de natuur het stedelijke gebied binnendringt via oude bedrijventerreinen binnen de stadsgrenzen.
Biomorfe stedenbouw is een benadering voor het ontwerpen en bouwen van steden om deze uitdagingen aan te gaan[35]. Zij versterkt en herstelt natuurlijke systemen in plaats van ze te verminderen. De onderstaande afbeelding stelt de Wild Mile voor, een voorgesteld ecopark van 7 hectare dat nieuwe kansen zal creëren voor het herstel van ecotopen, onderwijs en recreatie. Het ligt langs een voorheen geïndustrialiseerd stuk van de Chicago River.
The Wild Mile in Chicago. Afbeelding: SOM Architects
Wonen in de humane stad
In een humane stad is het aanbod van huizen voor lagere en middeninkomensgroepen voldoende en gevarieerd, de inkomens van deze groep zijn toereikend om een fatsoenlijk huis te betalen en de huizenprijzen of de huurprijzen zijn een afspiegeling van de grondprijs, hun bouwkosten, kapitaalkosten, afschrijvingen en – indien van toepassing – onderhoud. Speculatie met grond en huizen is verboden. Steden die alle grond bezitten, verhuren delen ervan aan ontwikkelaars voor een prijs die afhangt van de geplande bestemming. Ze verkopen deze nooit.
Het woningaanbod zal gemengd zijn en variëren van laagbouw tot middelhoog en van eengezinswoningen tot appartementen, van tiny houses tot kleine clusters van duurdere woningen. De gemiddelde dichtheid is veel groter dan we tot nu toe gewend zijn: Daarnaast worden clusters van woonhuizen op een doordachte manier afgewisseld met andere bestemmingen: winkels, kleine industrie, kantoren, recreatiegebieden en – gewoon -onbebouwde ruimtes om te spelen voor andere activiteiten van bewoners. Parkeerplaatsen verdwijnen geleidelijk en worden vervangen door stallingen voor deelauto’s.
Hieronder wordt de bijdrage van wonen aan een humane stad samengevat.
Hoe huisvesting bijdraagt aan een humane stad
1. Stedelijke groei concentreert zich in de eerste plaats in de beschikbare ruimte binnen haar grenzen. Overtollige en overmatig brede wegen, voormalige industriële complexen en bijbehorende emplacementen krijgen een nieuwe bestemming.
2. De vorm en het karakter van het plattelandsgebied wordt gerespecteerd en zelfs verbeterd indien de groei van de stedelijke bevolking bouw buiten de stadsgrenzen vereist, dankzij concentratie van de bebouwing in dorpen en kleine steden.
3. Steden maken een realistische inschatting van de voorzieningen waarover ze in de toekomst moeten beschikken. Dit geldt voor woningen, maar ook voor winkel, industrie en recreatie. Een groot deel ervan zal worden gebruikt voor de bouw van een gevarieerd aanbod van fatsoenlijke huizen. Deze huizen zijn te koop of kunnen worden gehuurd, en hun prijzen weerspiegelen een – hopelijk – meer gelijke inkomensverdeling dan tegenwoordig.
4. Terreinen, huizen en andere gebouwen kunnen openbaar of particulier eigendom zijn. In beide gevallenis speculatie verboden.
5. Investeren in onroerend goed is alleen toegestaan door bemiddeling van een investeringsfonds of een ‘community land trust’. Beiden krijgen de opdracht om een nieuw project te financieren tegen door de gemeenschap overeengekomen prijzen voor verkoop en verhuur en een billijke vergoeding te betalen aan de investeerders.
6. Het creëren van een aantrekkelijke woonomgeving maakt deel uit van het ontwerp van (gemengde) wijken. Voor alle te bouwen of te renoveren woningen zijn op loopafstand speelplekken en groen voorzien en op loopafstand van de fiets voorzieningen om te winkelen en voor gezelligheid.
7. In een humane stad wordt het gebruik van personenauto’s ontmoedigd. Hierdoor verdwijnen parkeerplaatsen bij elk huis ten gunste van geconcentreerde parkeerplaatsen voor deelauto’s op korte afstand.
8. In geen enkele wijk overheerst één specifiek type woning, noch in vorm (hoog versus laagbouw), noch op basis van sociale stratificatie.
9. Architectonische innovaties zoals duurzame houtbouw, flexibele modulaire gebouwen worden gestimuleerd vanwege de gewenste variatie, esthetiek en kostenreductie.
Project 'De humane ruimte' 